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招商|解局 | 茶杯里的监管涟漪 招商蛇口与仁和人寿养老离合( 二 )


这种将购买保险产品与入住养老社区进行挂钩的做法 ， 过去几年在险资布局医养领域的进程中并不鲜见 。 在招商仁和人寿之前 ， 包括泰康人寿、合众人寿、中国人寿(601628,股吧)、太平人寿等金融机构 ， 均已陆续落地相应的养老社区 。
而根据9月14日最新公告 ， 招商蛇口出售予仁和养投的资产位于广州番禺区东环街东艺路139号7-12栋办公楼及酒店 ， 地上部分建筑面积3.08万平方米 ， 以及268个地下车位 。
观点地产新媒体了解 ， 12栋即招商金山谷意库 ， 这也是招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心的所在地 。 结合地址及面积推测 ， 招商蛇口或许已经将金山谷养老社区转至招仁和养投旗下 。
养老轻资产
作为此番收购金山谷养老社区的平台公司 ， 仁和养投被招商仁和人寿、招商蛇口寄予厚望 。
2018年12月31日 ， 银保监会同意招商局仁和人寿以资本金出资2.499亿元与招商蛇口共同设立仁和养投 ， 双方分别持股51%、49% 。
招商仁和人寿在2019年1月15日公告中称 ， 这是公司“医养”战略的重要组成部分 ， 仁和养投将作为公司养老产业投资的主体 ， 从事养老社区投资新建、参股并购、养生护理、营养健康等养老产业投资 。
时间过去一年 ， 招商仁和人寿于今年1月6日披露 ， 公司将收购招商蛇口持有的仁和养投49%股权 ， 交易价格总计约4566.96万元 。 6月30日 ， 该交易获得银保监会批复；7月10日 ， 仁和养投正式由招商仁和人寿100%持股 。
接近招商蛇口的人士对观点地产新媒体指 ， 平台公司股权变更主要受“仁和颐家”综合养老计划的模式影响 。
他解释 ， 将保险产品与入住养老社区及服务费挂钩 ， 意味着社区的收益主要通过保费收入呈现 。 仁和养投若持有社区项目 ， 由于本身没有保险资质 ， 监管制度规定保费收入不能入账 ， 运营成本却会归入平台公司 。
根据招商蛇口最新公告 ， 仁和养投主要负责养老社区的投资、建设、运营及管理 ， 重点发展以持续照料型养老社区（CCRC）为主的养老产品线 ， 健全社会保障体系 ， 创新养老保险产品服务 。 这反映出平台公司的服务性定位 。
“相当于仁和养投是保险公司体系下一个成本中心 ， 收入体现在其它业务线 。 蛇口作为上市公司 ， 在合资公司只有成本没有收入 ， 也不是好的安排 。 ”
银保监会在6月底的批复函提及 ， 招商仁和人寿应当按照监管规定和投资协议 ， 深化仁和养投与保险业务相互协同；应当加强股权投资的持续管理 ， 落实各项风险管控措施 ， 确保偿付能力、财务状况等持续符合监管规定 ， 防范市场风险、运营风险及操作风险等投资风险 ， 切实维护保险资金和保险当事人的合法权益 。
“蛇口之前共同投资仁和养投 ， 是准备持有重资产 ， 由仁和方面控股 。 但经过双方反复研究 ， 蛇口决定退出 ， 再把项目卖给仁和养投 。 ”上述人士表示 ， 这是“战术性调整” ， 股权出售属于监管下的合规安排 ， 不会影响与招商仁和人寿之间的合作 。
招商蛇口方面也向观点地产新媒体回应 ， 出售物业不代表退出养老业务 ， 招商健康在推进与招商仁和人寿更多的合作 。
大健康业务作为公司近年来探索的新业务之一 ， 招商蛇口鲜有系统披露它的项目发展、战略模式及拓展策略等细节 。
2017年招商蛇口董秘刘宁曾提及 ， 现阶段多停留在房地产概念 ， 即通过商业综合体、产业园区、文旅等形式获得低成本土地 ， 并将地产、金融植入商业、养老、医疗、教育等概念提升产品溢价 ， 其实还是通过房地产实现高的溢价 。
至今年7月初 ， 招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林接受观点地产新媒体专访就谈到：养老、医疗、健康业务是综合发展的重要组成部分 ， 通过招商仁和保险重资产持有 ， 招商蛇口园区配套建设及运营 。
尽管如此 ， 在轻资产道路上 ， 招商蛇口与招商仁和人寿的合作仍限于广州金山谷项目 。 去年5月 ， 招商仁和人寿方面对外表示今后将与招商蛇口共同探索落地医养产业建设；而在该公司最新的养老综合计划中 ， 所列举的与保险产品挂钩的养老项目主要指金山谷项目 。


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