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招商|解局 | 茶杯里的监管涟漪 招商蛇口与仁和人寿养老离合

观点地产网 来自监管层的规则变化 ， 对招商蛇口(001979,股吧)的业务发展又激起一丝涟漪 。
据9月14日公告 ， 招商蛇口间接控股公司广州招商房地产有限公司 ， 于近日与招商局仁和养老投资有限公司（仁和养投）订立部分房产整体购买意向 ， 据此仁和养投将收购广州金山谷创意区项目6栋建筑物以及地下车位 ， 交易对价5.27亿元 。
仁和养投是招商仁和人寿进行养老产业投资的主体 ， 此前7月上旬 ， 招商蛇口才正式转让仁和养投49%股权 。 至此 ， 从联合投资到单方面退出 ， 再到剥离项目予合资公司 ， 招商蛇口的养老业务在19个月内经历了一系列变化 。
招商仁和人寿与招商蛇口产生交集是2018年2月 ， 发生在招商局集团发展大健康业务的大背景下 ， 招商蛇口涉足养老大约三年后 。 当时适逢“招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心”在金山谷社区开业 ， 这是招商局首个养老项目 ， 也是旗下两大平台在该领域首次深度合作 。
2019年1月 ， 上述双方共同出资4.9亿元合资成立仁和养投 ， 由招商仁和人寿持股51% 。 按招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林此前接受观点地产新媒体专访时的说法 ， 布局大健康产业的一种模式是通过招商仁和人寿重资产持有 ， 公司进行园区配套建设及运营 。
而对于如今退出持股并转让资产 ， 有接近交易人士告诉观点地产新媒体 ， 退出仁和养投系在银保监会的监管限制下的合规安排 ， 并为转让金山谷养老项目做铺垫 。 该人士认为 ， 此事不影响两家公司之间的合作 。
这与招商蛇口9月14日终止向平安资管非公开发行股份的逻辑类似：为了遵守险资最新监管要求 ， 招商蛇口修订条款 ， 将原本通过引入平安资管募集现金调整为直接向深投控发行更多股份收购资产 。
保险产品捆绑项目
招商仁和人寿之于招商有着独特的历史意义 。 1875年 ， 轮船招商局创建中国最早的民族保险公司“保险招商局” ， 次年创办仁和保险 。 至2016年 ， 招商仁和人寿开始筹建 ， 2017年获得开业批复 ， 招商将此解读为“‘仁和保险’成功复牌” 。
2018年周庆之际 ， 招商仁和人寿推出名为“仁和颐家”的综合养老计划 ， 发展策略则为“统一平台、轻重并举、医养结合” 。
在官方APP上 ， 该公司还披露了五年规划 ， 包括立足广东 ， 布局北京（雄安）、广州、深圳、厦门/漳州、杭州、苏州、粤东新城等 ， 运营2-3个养老社区 ， 储备3-5个二线省会城市养老用地或者项目 。
其中 ， 位于广州番禺的养老社区（又名仁和颐家·和园） ， 是招商仁和人寿落地的首个养老项目 。
据观点地产新媒体对比 ， 仁和颐家·和园的位置与广州番禺的招商金山谷项目高度重合 。 招商仁和人寿的客服人员也证实 ， 公司在广州项目上和招商高利泽有合作关系 。
其中 ， 招商高利泽是2015年招商蛇口联合法国养老品牌高利泽成立的高端养老服务公司 ， 而位于广州金山谷内的护理机构则是招商高利泽首个养老地产落地项目 。 2016年5月 ， 时任招商蛇口总经理的许永军强调 ， 金山谷养老项目是“公司级重点项目” 。
2018年2月初 ， 招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心开业 ， 招商蛇口代表在致辞时提及 ， 该项目是招商仁和人寿“在养老领域产融结合的首发项目” 。 资料显示 ， 广州金山谷养老社区总建筑面积约4.49万平方米 ， 其中颐养中心占1.2万平方米 。
招商仁和人寿在对外宣传仁和颐家·和园项目时 ， 也重点突出颐养中心这一特色 ， 强调这是招商蛇口与高利泽联合打造的护理机构 。
在运营模式层面 ， 招商仁和人寿的“仁和颐家”的综合养老计划主要将保险产品、养老社区相结合 。
具体而言 ， 广州金山谷的养老社区（仁和颐家·和园）仅针对买保险的客户开放 ， 购买包括“招商仁和招盈金生年金保险”、“招商仁和和悦人生终身寿险”在内等十余种指定保险产品 ， 且累计应交保费达到200万以上 ， 才可获得养老社区申请资格 。


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