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房企|“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭( 三 )


克而瑞也指出 ， 预计下半年房企联合开发力度继续加大 ， 更多房企将通过增加少数股东权益的方式通过红线指标；与此同时 ， 明股实债、增发配股、永续债发行等现象也会增多 。
“房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容 ， 接下来房地产市场融资环境或将进一步收紧 ， 部分房企将面临融资难题 。 一旦融资新规落地 ， 将对行业产生较大影响：如土地市场降温 ， 新房销售加速等 。 ”
尤为明显的是 ， 中国恒大已经打响了“以价换量”的第一枪 。 9月7日 ， 恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会 ， 在会上宣布自9月7日起至10月8日 ， 恒大全国楼盘全线7折 ， 并透露“金九银十”两个月 ， 单月销售额要冲刺1000亿元 。
分拆上市、引入战投也是许多房企降低债务水平的方式 。 依然以恒大为例 ， 总裁夏海钧就指出 ， 未来恒大会陆续分拆优质资产上市 ， 实现公司权益增长 ， 近期恒大旗下物业公司引入战投入股235亿港元 ， 预计降低负债率19个百分点 。
今年以来 ， 房企分拆物业板块上市成为风潮 。 克而瑞物管发布的研报称 ， 随着“三道红线”政策出台 ， 部分房企融资陷入困境 ， 或将加速拆分物企上市 ， 后疫情时代 ， 或将掀起更大物企上市热潮 。
分拆优质资产上市是其一 ， 另一种优化债务结构的方式是引入战投 。 这种操作的先行者是踩中两条红线的阳光城 。 9月9日 ， 泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》 ， 约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式 ， 从上海嘉闻受让阳光城13.53%股份 ， 对应总价为34亿元 。
土地市场现拐点 高杠杆房企主动踩刹车
“降负债”的压力 ， 已经率先在土地市场上体现 。
前8个月 ， 头部房企仍在加速攻城略地 。 拿地金额榜单前十名与销售金额前十名高度重合 。 据中指院 ， 50家代表房企1～8月月均拿地均值为1906.4亿元 ， 逆势拿地扩储的奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额同比增加一倍以上 ， 而“少数派”世茂、新希望、建业、富力前8个月月均拿地金额则同比锐减50%以上 。
但从8月开始 ， 土地市场出现了微妙的变化 ， 全国土地市场供应量减少近两成 ， 整体成交量环比降低逾3成 ， 成交均价同环比走高 ， 出金总额环比下滑近3成 。
部分高歌猛进的高杠杆房企 ， 终于在8月主动踩下了刹车 。 李志也指出 ， 从投资端来讲 ， 买地市场必然会有一些变化 。 当然房地产行业也有很多种企业 ， 有些企业没什么压力 ， 可能在这个阶段买地还会积极一些 。
一名央企中层管理人士也告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 其所在企业“一条红线都没有碰” ， “最近拿了一些项目 ， 投资额都很大 ， 其实也是逆周期拿地” 。
房企|“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭
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制图：陈梦妤
从数据面来看 ， 中国恒大、融创等房企在土地市场上战线明显收缩 。 作为嗅觉灵敏的头部房企 ， 恒大开始回笼资金、降低负债、稳固资金链 。 而同踩三条红线的融创暂别了前7个月斥资381亿元抢地的豪横 ， 显得小心谨慎 ， 仅仅拿地19亿元 。
”拿地节奏大师“主动放缓节奏 ， 对市场传递出的信号不言而喻 。 泰禾、福晟等规模房企接连爆发的债务危机 ， 终于让各方开始正视风险 。
杠杆水平较低、回款较好的的房企则进一步显示出优越性 。 被视作行业内负债控制和利润标杆的中海地产正在向规模冲刺 ， 以单月拿地140亿元、累计781亿元站上《2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜》第二名 。
比中海更“猛”的则是无惧红线的碧桂园和净负债率第一的绿地控股(600606,股吧) ， 8月拿地金额分别是148亿元和208亿元 。
从全行业来看 ， 房企开始不约而同地收缩战线 。 50家代表房企中 ， 31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑 。


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