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房企|“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭( 二 )


中国海外发展董事会主席颜建国此前在业绩会上回复《每日经济新闻》采访人员提问时也提到 ， 进入房地产下半场 ， 行业竞争 ， 比的是谁能活下去、活得好、活得久 。
融资监管加压 多数房企债务面难言安全
倘若没有“三道红线”的出炉 ， 许多房企实无降杠杆的契机和动力 。
“三道红线”具体指 ， 第一 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二 ， 净负债率大于100%；第三 ， 现金短债比小于1倍 。 之后再根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 实施差异化债务规模管理 。
但就如阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌2020年8月在博鳌房地产论坛所说 ， “相当一段时间 ， 高财务杠杆是根本降不下来的 。 ”他认为 ， 一是没有这个条件 ， 二是也没有降的理由 ， 三是它能够推动公司的快速发展 ， 从心理上也不需要（降） 。
从数据面来看 ， 今年上半年 ， 多数龙头房企的净负债率“不降反升” ， 部分多次公开喊话降负债的房企 ， 负债水平也不见改善 。 据克而瑞 ， 今年上半年末 ， 179家上市房企总有息负债较年初增加了6.64%至84165亿元 ， 净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86% ， 结束了连续三年的下降趋势 。
克而瑞指出 ， 整体来看 ， 上半年房企总有息负债增长的主要原因在于一月份房企由于融资额度较多而加大了融资力度 ， 此后随着疫情的到来给房企资金链带来了压力 ， 因此继续增加短期融资成为部分房企的选择 。
一名TOP5房企总裁告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 这主要是两方面的原因：第一 ， 今年上半年土地市场有一个窗口期 ， 部分房企适时补仓库存；第二 ， 今年上半年融资渠道有所松绑 ， 房企借机发债 。
从《每日经济新闻》统计的数据来看 ， 今年上半年 ， 龙头房企多数仍有意识地降低杠杆水平 ， 不过呈现出“两极分化”态势 ， 一些本身杠杆水平较低的房企负债水平再度下降 ， 例如万科、中海等 ， 而多数高杠杆房企 ， 则维持“满负荷”运行状态 ， 债务水平不降反升 。
“高杠杆”未有缓解 ， 今年上半年多数房企在手现金也难言乐观 。 克而瑞指出 ， 今年上半年 ， 样本房企中近半现金减少 。 不过 ， 头部房企对现金流管控依然较为重视 。 今年上半年末 ， 179家上市房企的现金持有量为33218亿元 ， 较期初增长2.31% 。 其中76家重点房企的现金持有量为29437亿元 ， 较期初增长2.13% 。
而TOP30房企之中 ， 多数账面现金都较为充裕 ， TOP11～TOP30的房企中 ， 现金较去年年底上涨7.61% ， 这是“抵御严寒”的资本之一 。 今年上半年 ， 在手现金超过千亿的有五家 ， 分别是碧桂园、万科、恒大、保利和中海地产 。
但“账面现金”充裕并不完全代表安全系数高 。 如果以“现金短债比”来考量 ， 中国恒大、雅居乐、中国金茂、富力等房企均小于1 ， 意味着目前账面现金无法覆盖短债 ， 下一步应该在销售、回款与投资端有所动作以应对偿债高峰 。
“三道红线”来袭 房企降负债使出全力
不管如何 ， 现实情况都将迫使房企切切实实地着手降负债 。
颜建国在回答《每日经济新闻》采访人员问题时认为 ， “三道红线”的实施 ， 一企一策 ， 有利于行业健康发展 ， 体现了坚持“房住不炒”定位 ， 尤其是对当前复杂多变的国内外经济形势之下防范化解重大风险具有重要意义 。
现在的问题是 ， 财务指标应该如何优化？
TOP15房企CFO李志在接受《每日经济新闻》采访人员采访时直陈 ， “三道红线”之下降负债肯定是共识 ， 但是如何降？两端 ， 一端是增加经营性现金流 ， 另一端是把分母做大 ， 就是把股东权益资金做大 。
李志认为 ， 如果负债率压力大 ， 例如撞了“三道红线”的房企 ， 当前最大的任务是降负债率 ， 那么买地方面就是最大支出 ， 会稍微放缓；如果看现金流方面 ， 促销会增加 。


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