商品房预售制要取消？若取消，意味着什么？
关于房地产取消预售制 ， 一直争议不断 。 之前我在文章里有关注过写字楼空置的现象 ， 而就在上个月26日 ， 新华社旗下的经济参考报整版发表了题为《多地收紧预售资金监管 ， 或将试点现房销售》的文章 ， 与住建部、央行召开的房企座谈会上的表态遥相呼应 。 也就是说 ， 取消预售制在全国全面推行 ， 或已经提上议程 。
文章图片
什么是预售？
简而言之 ， 预售是指开发商将正在建设中的房子预先出售给购房者 ， 俗称“卖楼花”；现售则是将已竣工验收合格的商品房出售给购房者 ， 一手交钱一手交房 。
按照《商品房销售管理办法》现行规定 ， 商品房现售的要求比预售更加严格 ， 而且预售能够提前回笼资金 ， 加快资金周转 。 所以预售制引入内地后 ， 便迅速普及 。
预售制起源于香港 。 当年港商霍英东发明了“卖楼花” ， 即新楼动工之前 ， 买房者先付部分定金 ， 余款分期支付 ， 等新楼落成 ， 再收齐买房者的钱 。
1994年 ， 内地在《房地产管理法》中正式引入了商品房预售制度 。 那时候 ， 内地商品房市场很不成熟 ， 资金少 ， 渠道少 ， 房企除了银行贷款 ， 基本没有其他办法搞钱 。 而预售制的出现 ， 则很好地解决了这个问题 。
按照先行规定 ， 投入的开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后 ， 就能取得商品房预售许可 ， 即可以向购房者收钱了 ， 好一个“空手套白狼”的游戏 。
比如一个5亿的楼盘 ， 开发商自己只用出1亿左右 ， 等购房者付了首付 ， 就可以拿到银行贷款 ， 而开发商拿着这些钱就可以进行下一轮开发 ， 而这其中大部分都是借来的钱 ， 这也就是为什么目前房企个个都负债率极高的原因 。
截至2020年上半年 ， 国内的房地产开发投资已达6.28万亿元 ， 商品房预售比例普遍在80%-90% ， 甚至更高 。 也正是由于大干快上 ， 在住房供应丰富和房价非理性繁荣的今天 ， 预售制的盘活购房需求和存量住房作用已经微乎其微 ， 甚至弊端逐步显现 。
交款后房子与实际不符、烂尾等现象层出不穷 。 而这背后 ， 开发商却将风险转嫁给了购房者和银行 。 房企只重销售 ， 不重品质 ， “交房即维权”已经成为一种买房的常态 。
文章图片
取消商品房预售制可行吗？
有人说 ， 既然现在有这么多弊端 ， 那就取消呗！目前海南、南宁、广东等地已经开始初步探索 ， 其中海南最典型 ， 在一省范围内实行现房销售 ， 海南还属首个 。 今年3月7日 ， 海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 ， 规定新出让土地建设的商品住房 ， 实行现房销售制度 。
那到底取消商品房预售制可行不可行呢？首先咱们先分析下主要利弊：
利：
1、有助于降低房企负债率 ， 加快房地产去杠杆 。 预售制最大的意义在于加快开发商资金周转 ， 缩短资金占用期 ， 降低财务成本 。 如果实行现售制 ， 短期会给开发商带来资金压力 ， 甚至提高其破产倒闭的可能 ， 但长期看降杠杆是我国宏观政策的大势所趋 。
2、缓解楼市违规销售乱象 。 按照现行《合同法》的规定 ， 在某些条件下 ， 如果房屋与合同描述不符的话 ， 购房者是可以退房的 。 而在预售制下 ， 购房者交了钱 ， 即便遇到一些不满意之处 ， 大多数购房者也会忍气吞声 ， 不愿浪费这张“房票” 。 此外 ， 开发商也往往以各种理由延期交房 ， 或在房价上涨时捂盘惜售 。 如果实行现售制 ， 自己的钱砸进去了 ， 也就不会那么“嚣张” 。
文章图片
弊：
1、短期商品房供需将失衡 。 取消预售带来最直接的影响是开发商后期施工资金短缺 ， 施工竣工进度慢 ， 进而导致市场供应减少 ， 带来房价上涨压力 ， 推升市场风险 。
2、引发房地产行业动荡 。 取消预售将会加剧开发商的资金压力 ， 同时拉长开发周期 ， 导致投资回报率下降 。 而这对于中小房企来说是致命的 。 巨额的贷款 ， 每天的利息都是天文数字 ， 那些没有融资优势的中小房企 ， 将会面临资金链断裂的风险 ， 整个房地产行业将面临大洗牌 。
【商品房预售制要取消？若取消，意味着什么？】对房价有何影响？
正如上面所说 ， 如果直接若取消商品房预售制 ， 对房价最大的影响是 ， 短期会利好房价 。 以海南为例 ， 据中国土地市场网数据 ， 2019年海口市住宅用地仅为155.57公顷 ， 其中又以回迁安置房、人才房为主 。 同期海南商品住房用地仅583.35亩 。 一旦施行现房销售 ， 意味着未来新开商品住宅供应会越来越少 ， 即使市场需求不变 ， 也会呈现供不应求的局面 ， 短期利好房价 。 长期看 ， 取消预售制有利于房企降杠杆 ， 缓解整体宏观风险 ， 而这也恰恰是房价持续健康上涨的保证 。
当然取消预售制的意义远不至于房价方面 ， 比如在美国、日本和德国 ， 购买预售房时 ， 购房者缴纳的款项会由第三方保管 ， 或通过担保、保险等方式保管钱款 ， 很大程度上避免了购房者和开发商之间的纠纷 。 而在新加坡 ， 购房者更是可以按施工进度分期支付房款 。
总之 ， 随着取消商品房预售制试点范围扩大 ， 未来购房者地位会得到加强 ， 至少任人宰割的时代已经过去 ， 那时候房价上涨才真正算得上是“红利” 。
如果你觉得文章很棒 ， 对你有帮助 ， 可以关注作者的微信公众号：小白读财经（ID：xiaobaiducaijing） ， 订阅更多的优质原创推文！
推荐阅读
- 教你自制岩烧乳酪
- 绝对超级下饭的家常菜，烹制简单，香味浓郁特别解馋，百吃不厌！
- 想吃芝麻酱不用买，5块钱自制一大瓶，纯正无添加，做法还简单
- 火星|首批来自火星的声音：NASA公布“毅力号”录制音频
- 乙肝|乙肝新靶点RIG-I激动剂，可抑制复制模板，加速已建立池衰减
- 教你自制广式月饼
- 酒店秘制腌萝卜做法，不用水不用油，一晚上腌好，酸辣香嘎嘣脆
- 丙肝|全国爱肝日丨乙肝可控制，丙肝可治愈，有高危行为人群应主动筛查
- 卤制牛肉，记住不要直接炖，2个小诀窍，卤制牛肉很香，无腥味
- 两个鸡蛋一斤面粉，自制早餐饼，简单美味，又酥又香，比油条好吃