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市场|武汉租房市场调查：淡季考验复苏成色 租赁企业静待拐点( 二 )


张静也有同样的发现：“五六月份本应是毕业生租房的旺季 ， 来预约看房的大部分客户也是刚毕业的大学生 ， 但今年很多毕业生没有返汉 ， 导致看房顾客同比减少了20% 。 ”
不过好消息是 ， 随着疫情逐步得到控制 ， 毕业生及其他流动人群租赁需求逐步释放 ， 第二季度以来武汉住房租赁市场稳步回升 。 诸葛找房数据研究中心发布的数据显示 ， 2020年第27周武汉租金均价为31.08元/平方米·月 ， 环比上涨1.08% ， 涨幅扩大0.76个百分点 。
随着毕业季租房以及疫情的缓解 ， 武汉租赁市场连续4周看涨 ， 市场回暖明显 ， 预计还会有小幅上涨趋势 。 张静也表示：“7、8月份很明显地感觉到 ， 武汉无论是租房市场还是二手房市场都比较活跃 。 ”
黄卉分析称：“随着5-6月复工复产 ， 高校毕业生的租房需求、外来人群的租房需求集中释放 ， 但总体的市场需求规模同比去年有所缩减 。 租赁市场呈现‘刚需化’和‘集中化’的特征 ， 换租等改善型需求减弱 ， 租客对价格的敏感度也更高 。 租赁市场供需趋于缓和 ， 不断向‘承租人’市场转变 ， 租客掌握更多主动权和议价空间 。 ”
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在客源稀缺的情况下 ， 中介行业纷纷采取措施 ， 推出一系列优惠政策 ， 通过“让利”来盘活市场 。
张静所在的中介近期也在积极和房主协商调整租金 。 在张静看来 ， 租房市场供需发生变化 ， 为与房东和客户实现长期的合作共赢 ， 和房东友好协商 ， 适当地调整委托价格 ， 是根据当下的行情所做出的决策 。
除了租金的调整 ， 各种优惠政策的推出也是紧锣密鼓 。 “月付”“0押金”已经成为大多中介公司针对毕业生的常规优惠政策 。 此外 ， 针对今年就业难、市场冷的情况 ， 许多中介公司再加码 ， 加大对毕业生的优惠力度 。 张静介绍：“今年公司针对应届毕业生的‘海燕计划’增加了‘0首付’选择 ， 还可以按月支付房租 ， 同时在搬家和服务费用上都有折扣 。 ”
除了张静所在的公司外 ， 蛋壳考虑到疫情期间很多毕业生无法实地看房 ， “椋鸟计划”针对毕业生推出入住6个月以内享受1次免费换租的服务；我爱我家(000560,股吧)则推出毕业生可享受服务费的折扣优惠 。
按照往年的市场情况 ， 大、中、小学开学以后 ， 就业和学区住宅租房需求会消退 ， 今年叠加疫情的因素 ， 市场或会加速变冷 ， 房屋租赁市场还面临着新一轮严峻的考验 。 张静说：“今年也不例外 ， 尤其是现在武汉高校实行封闭管理 ， 九月以来市场又变得比较冷清了 。 ”
雪上加霜的是 ， 频繁曝出的长租公寓负面新闻使得其品牌受损严重 。 “以前觉得长租公寓能够满足年轻人的居住需求 ， 物美价廉 ， 但疫情之后考虑到蛋壳、自如近期曝出的各种运营艰难的新闻 ， 我可能还是会去找和房东直接签约的房 。 ”今年刚毕业的陈肖如此表示 。
黄卉指出 ， 市场遇冷也是行业修炼“内功”的好机会 ， 租赁企业要进一步做好资金链管理 ， 做好精细化运营 。 据房东东数据显示 ， 2019年53家长租公寓出现经营问题 ， 资金链断裂及跑路的共有45家 ， 被收购的有4家 ， 拖欠或拒付房租的有4家 。
一个明显的变化是 ， 在管理上长租公寓正在将房屋产权不明晰、由二房东管理的房源慢慢剔除 ， “因为疫情期间出现了很多二房东收取租金后‘跑路’的情况 ， 平台为了规避风险 ， 对于报验这一块管控比之前更严格 ， 我们现在只接受房东直接委托的房子” 。
对于未来租赁企业的发展 ， 黄卉建议：“一是要加强房源库存管理 ， 9月以后租赁需求减少可能造成空置率提升 ， 租赁企业需要根据出租速度调整收房速度 。 二是要做好成本管控和精细化运营 ， 保持健康的现金流储备 ， 加强现有房客源的维护以及租后服务的运营效率 ， 建设线上化信息 ， 简化线下流程 ， 提升效率 。 ”


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