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优化财务结构，中南建设提升公司评级

现金流是企业发展的血液 ， 作为资金密集型房地产企业在面对突如其来的疫情打击下 ， 如何经受住复工、复产进程中的严峻考验？近期随着中报的披露完毕 ， 在整个行业在遭受巨大冲击的大环境下我们发现部分上市房企不仅从疫情影响中快速恢复 ， 而且营收、净利出现高速增长、现金充沛 ， 中南建设（000961 ， SZ）就是其中的杰出代表 。
中南建设在面对疫情的冲击下 ， 牢牢把握“稳增长”这一目标 ， 提升融资能力 ， 不断改善公司的现金流状况 。 目前中南建设融资结构和融资能力不断提高 ， 彰显出在资金储备和财务稳健性上的强劲实力 ， 实现了业绩“有质量的增长” 。
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南通CBD实景图
资产端：规模上新台阶 ， 质量稳步提升
报告显示 ， 上半年中南建设资产规模首次突破三千亿大关 ， 达到3229亿元 ， 同比上升11%；净资产上升了16.8% ， 其中股东权益上升了6% ， 少数股东权益增加了118% 。 公司实现归母净利润20.5亿元 ， 同比增长56.2% 。
此外 ， 中南建设资产质量稳步提升 ， 盈利能力也在持续加强 。 上半年公司的权益净利润率6.90% ， 同比提高1.28个百分点；加权平均净资产收益率9.11% ， 同比增加2.36个百分点 。 中南建设在不利销售形势下却更加积极有为 ， 上半年累计新增项目689万平方米 ， 拿地力度显著增强；平均地价较去年同期下降了800元 ， 货地比有明显提升 ， 投资质量稳步提升 ， 安全边界进一步扩大 。
现金方面 ， 公司账面持有现金281.5亿元 ， 相比2019年末增加10.8%；经营性现金流量净额为20.34亿元 ， 同比增加5.99亿元 。 过去两年半以来 ， 公司经营性现金流入一直维持在正数 。
收入方面 ， 中南建设半年报显示 ， 上半年公司实现营业收入296.9亿元 ， 同比增长27.3% 。 其中房地产业务实现营业收入208.26亿元 ， 同比增长35.1% 。 实现合同销售金额813.9亿元 ， 同比增长0.2% ， 销售面积609.1万平方米 ， 同比减少5.7% 。 其中疫情得到控制的第二季度 ， 公司实现销售金额598.0亿元 ， 同比增长18.9% ， 销售面积445.5万平方米 ， 同比增长12.9% 。 建筑业务方面 ， 上半年实现营业收入96.8亿元 ， 同比增长22.1%；其中第二季度营业收入69.4亿元 ， 同比增长47.3% 。
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从中南建设半年报中发现 ， 公司上半年业绩先抑后扬 ， 一季度受到疫情冲击导致业绩下滑 ， 但在房地产和建筑两大主营业务的推动下 ， 中南建设展现出快速的应变能力 ， 牢牢把握“稳增长”这一目标 ， 通过“保开盘、谋供应、抢销售”的多方面努力 ， 二季度供销两方面实现了大幅逆转 。
苏州中南中心效果图
负债端：负债率持续下滑 ， 融资渠道多元化
截至2020年6月底 ， 中南建设负债率为89.48% ， 比2019年底下降1.29个百分点 。 受益于公司净资产快速增加 ， 中南建设的净负债率下降更明显 ， 在2019年下降超25个百分点后 ， 今年上半年净负债率下降21.22个百分点 。 可以预见 ， 随着中南建设利润的逐步结算 ， 净资产逐步增加 ， 负债比例将持续下降 ， 特殊时期中南建设逆势增长 ， 抗风险能力日渐增强 。
此外 ， 在公司总体负债里销售产品收到的现金 ， 在有关产品没有竣工确认收入前视为负债 ， 基本没有偿付风险的合同负债1247.5亿元 ， 占公司全部负债的43.17% 。 公司2020年6月末剔除有关负债之后的负债率为50.85% ， 保持在行业绝对低位 。 由此可见 ， 公司负债规模小 ， 偿债能力强 ， 实际经营风险低 。
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有息负债方面 ， 报告显示 ， 2020年6月末公司有息负债（含报告期末应付利息）781.4亿元 ， 相比2019年末增加10.7% ， 占全部负债的27% 。 有息负债的绝对金额仍在行业类似规模的公司里保持低位 。
有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237.0亿元 ， 占全部有息负债的30.33% ， 较2019年末的34.31%下降3.98个百分点 ， 长短期结构更加均衡 。
“有息负债增速比整体的负债水平要快 。 一方面是因为预收账款（合同负债）增速慢 ， 另外一方面我们确实也希望因今年融资环境相对收紧 ， 今年增加一些负债 ， 未来的负债安排有更大的空间 。 上半年结束 ， 总负债率下降了1.29 ， 我们负债增加的没有那么快 ， 净资产增加的更快一些 ， 所以总负债率在下降 。 ”中南建设董事会秘书梁洁在业绩见面会上表示 。
中南建设副总经理、财务总监辛琦也在会上表示：“我们并不依赖高有息负债寻求增长 ， 而是希望用高周转策略应对成长需求 。 ”
从负债结构来看 ， 中南建设在票据、债券等债务融资工具占比由2019年底的18%提高到30% ， 非银行金融机构负债由2019年年底的27.0%下降到22.5% ， 负债结构进一步优化 。
针对2020年下半年可能出现的行业变化 ， 中南建设一方面努力提升运营效率 ， 尽快结算收入 ， 保证回款；另一方面优化资产负债表 ， 调整融资结构 ， 提升抗风险能力 。
优化资产负债表：广积粮、谋发展
随着资产规模的不断增长 ， 作为资金密集型企业 ， 中南建设非常注重自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具 ， 不断通过降低负债率、增加现金流、拓展融资渠道等方式 ， 实现多元化融资 ， 满足公司业务发展和偿债需求 。
中南建设在偿债能力方面的表现亦是可圈可点 。 随着项目结算规模提升 ， 2020年上半年中南建设经营性现金流入665.7亿元 ， 是一年内到期的各类有息负债的2.8倍 。 其中反映并表项目回款的销售商品流入403.1亿 ， 同比增加10% ， 增速高于销售金额的增速 。
公司账面持有现金281.5亿元 ， 现金短债比1.19 。 上述数据均体现出中南建设有息负债规模小、偿债能力强、实际经营风险低的特点 。 与此同时 ， 新的融资渠道的拓展也极大地改善了中南建设的财务结构 。
在投融发展方面 ， 除公司债等低成本融资工具发力外 ， 中南建设也大力推动各战区扩大合作、投融一体 ， 通过股权融资、股债结合及扩大并表等手段 ， 有效提升了权益杠杆水平 ， 同时综合融资成本较2019年末有所下降 ， 经营安全持续优化 。
截至报告期末 ， 公司共获得各类银行授信额度1618亿元 ， 其中已使用授信额度为370亿元 ， 剩余授信额度为1248亿元 。 在银行授信充裕的情况下 ， 中南建设仍然积极拓展融资渠道 ， 极大地改善了中南建设的财务结构 ， 不断构筑公司资金护城河 。
中南建设直接融资不断多元化 ， 境内1~6月累计新发行各类债券53.58亿元 ， 品种涵盖小公募、中票、尾款ABS、供应链ABS ， 成本同比下降 ， 投资人结构持续优化 。 境外新发行2亿美元海外债 ， 获超5倍超额认购 ， 票面利率较去年首次发行下降187.5BP 。
在2020年中期业绩见面会上 ， 中南建设副总经理陈昱含表示 ， “针对融资 ， 公司将推进三个系统工程：一是融资结构优化 。 加快结转 ， 降低预收账款比例 ， 提升净资产 ， 扩大并表规模和权益杠杆 ，， 为低成本有息负债腾挪空间；二是加快评级提升 ， 优化融资成本 。 ；三是直接融资突破 。 短期内加大项目股权、股债联动及其他创新融资力度 ， 中长期谋划通过引入战投等方式补充长效资本” 。
当被问及公司有没有增加境外银团贷款或者债券发行的计划？中南建设管理层答复是肯定的 。 “其实我们今年上半年也发了2亿美金的短债 ， 接下来也在积极的争取审批新的额度 ， 希望未来有5~10个亿的新增的美元债的额度 。 持续跟海外投资人做有效的沟通和交流 ， 对境外融资成本降低是有帮助的” ， 中南建设副总经理、财务总监辛琦表示 。
目前 ， 中南建设已经获得境内主流评级机构主体信用评级AA+ ， 境外主流评级机构BB-评级 。 多元且创新的融资模式及通畅高效的融资渠道为中南建设提供了资金保证 ， 即便在疫情突袭的2020年也能获得稳定的融资 ， 进而保障现金流的良性循环 。
“总体上来说 ， 我们主体信用评级希望尽快达到AAA ， 净利润今年要相对2017年增长1060% ， 就是69.9个亿 。 ”中南建设董事会秘书梁洁在业绩见面会上坦露出公司管理层的心声 。
【优化财务结构，中南建设提升公司评级】随着融资渠道不断拓展 ， 融资能力不断提高 ， 中南建设资金储备和财务稳健性持续拓展 ， 公司呈现出“有质量的增长” ， 首次跻身综合实力房企16强 。


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