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为什么绿地掉队了？

2012年7月 ， 最新《财富》世界500强名单上 ， 又增加了12张中国新面孔 。
这12张面孔中 ， 有一家叫绿地的上海房企格外惹人关注 ， 这是国内第一家上榜的房企 。
那年 ， 它刚好成立20年 ， 还出了本书 。
绿地的前20年不像万科 ， 长年盘踞住宅地产界的标杆位置；也没有万达广场四处开花的风光无限 。
但92年成立的绿地 ， 却在2012年超越了这两家早在1988年就涉水地产的大鳄 ， 率先以房企身份 ， 进入“全球最大”的序列 。
2015年8月18日 ， 这位“地产一哥“成功借壳上市 ， 当日开盘市值超过3000亿元 ， 超过万科成为当时市值最大的中国房地产商 。
不过 ， 那是它最高光的时刻 。
几年过去 ， 绿地不是500强唯一的房企 ， 在地产界的规模也不是最大 。
前两天 ， 红彤彤的8月的房企销售规模排名出炉 ， 绿地只排在第7位 ， 销售金额只有碧桂园的3成 。
为什么绿地掉队了？
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更悲哀的是 ， 绿地股价像条虫 ， 一直趴在地位 。 即便在16～17年地产股暴涨的年份 ， 绿地像个局外人彻底缺席 。
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要问绿地为什么会掉队？不得不提多元扩张和投资谨慎 。
2016年 ， 绿地掌门人张玉良公开表示 ， 作为一家大规模企业 ， 把业务单一放在房地产上 ， 是非常危险的 ， 所以它需要向关联的产业转移 。
“我们现在发展的这些相关产业都是为了进一步做强主业 ， 无论是大基建、大消费还是大金融 ， 彼此是相互协同发展的 ， 所以我们认为坚持做强主业的同时 ， 要培育关联产业 ， 而且要形成千亿级的产业板块 ， 这是我们所追求的 。 ”
可以看出 ， 张玉良搞多元化的决心很坚定 。
但是 ， 在资金一定的情况下 ， 企业加大在其他领域的投资力度 ， 这必然将影响企业在地产板块的表现 。
在绿地推进多元化过程中 ， 尤其重视大基建业务 ， 不断地通过国企混改 ， 扩大大基建业务的规模 。
过去五年内 ， 绿地多次采用国企混改的模式扩大基建板块 ， 比如2015年开始分别对贵州建工、江苏省建、西安建工等进行混改 。
然而 ， 基建业务规模的扩大 ， 只带来了绿地营收的增长 ， 并未带来盈利能力的提升 。
2015年建筑与房地产收入比值为0.43 ， 到了2019年 ， 比值已经达到0.97 。
也就是说 ， 建筑相关业务产生的营业收入规模已逼近房地产开发业务 。
为什么绿地掉队了？
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数据来源：公司财报
但是 ， 基建板块虽然规模不断扩大 ， 营业收入也稳定增长 ， 但是其毛利润率较低 ， 2015～2019年 ， 绿地的建筑及相关业务的毛利润率最大值只有6.18% ， 且毛利润率呈下行趋势 。
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综合来看 ， 企业不断地推进基建板块的建设 ， 但是基建方面并没有给企业带来高额的投资回报 。
再来看投资谨慎 。
从全国房地产行业的成交数据可以发现 ， 2015～2017年全国住宅市场成交急剧增长 ， 从47万亿飙涨到76万亿 ， 涨了近60% 。
但是对比绿地的投资表现 ， 我们发现 ， 绿地在这个阶段房地产开发的投资力度保守 。
2015-2017年绿地在房地产开发方面的投销比（权益拿地面积/权益销售面积）分别为0.54 ， 0.75和0.82 ， 虽然投销比逐步增加 ， 但在那疯狂几年 ， 投销比小于0.8都属于谨慎型 。 拿地狂人融创2016年投销比高达7.03 ， 拿地面积是当年销售面积的7倍 。
所以 ， 在投资谨慎的情况下 ， 绿地地产业绩增速低于同行业是可以预见的 。
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说完了绿地掉队 ， 我们再来聊聊绿地股价 。 股民苦绿地股价久矣 ， 甚至有人希望它改名“红地” 。
改名字是没戏了 ， 绿地1992年成立 ， 是老牌上海国企 。 之所以叫绿地 ， 是因为它早期承担了一部分上海市的绿化任务 ， 这么深的渊源 ， 还是期盼它自身基本面改善吧 。 基本面不变 ， 股价只能是条虫 。
绿地基本面 ， 确实堪忧 。 销售规模虽掉队 ， 但是负债压力和现金流紧张程度倒是相当靠前 。
今年上半年 ， 绿地资产总额为1.17万亿元 ， 负债你猜多少？1.03万亿！资产负债率为88.51% 。
如果把时间维度拉长来看 ， 2011年末～2019年末 ， 绿地资产负债率已由62.44%上升至88.53% ， 9年内涨幅超25个百分点 。
不过 ， 房企的卖房的预收账款是算入负债的 ， 最终会转化为收入 ， 看资产负债率不太准确 。
相比之下 ， 净负债率（有息负债-现金/净资产）可以更深刻、真实地反映房企杠杆使用情况及资金链安全状况 。
今年上半年 ， 绿地有息负债约为3298.4亿元 ， 比2019年末增加365亿元 ， 这导致该公司净负债率有所上升 。
截至2020年6底 ， 其净负债率为180.3% ， 比2019年末上涨约25个百分点 。
而同在TOP10 ， 稳健经营者如万科、保利 ， 净负债率只有34.84% ， 56.91% 。
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数据来源：国泰君安
那么 ， 公司账上钱足够还债么？
截至今年6月30日 ， 绿地账上货币资金为872.5亿元 ， 比2019年末减少16.5亿元 ， 账上现金和一年内到期的有息债务比值只有0.72 ， 完全覆盖不住一年内的债务 。
所以 ， 今年绿地的现金流会极度紧张 。
在过去 ， 企业现金压力大时 ， 往往会借新债还旧债 。 不过最近政策开始趋严 。
8月15日 ， 21世纪经济报道 ， 监管部门出台政策收紧房地产融资 ， 新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档 ， 并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长 。
具体来看这三条红线一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍 。
根据“三道红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档 ， 以有息负债规模作为融资管理的操作目标 。
如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加 。
而有两项、一项和没有超出阙值的公司 ， 有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15% 。
绿地赫然在红色之列 ， 想加杠杆借新还旧是没戏了 。 股价想起来 ， 更难 。
最后的话
总的来看 ， 绿地这两年搞多元化业务发展 ， 效果一般 ， 但弄得一身负债 ， 还把地产业务耽误了 。
其实 ， 做多元化没有问题 。
英国管理学家查尔斯·汉迪在他的《第二曲线》中谈到：应该在老业务形势向好、衰退开始前 ， 就考虑第二曲线（新业务） 。 这样在未来才不至于被动 。
但是 ， 新业务必须要有颠覆性和创新性 ， 搞一堆毛利不到5%的传统业务 ， 这不叫多元化 。
【为什么绿地掉队了？】好消息是 ， 绿地又要新一轮混改了 ， 只是不知新入局者 ， 能否帮助绿地找到真正的第二曲线 。


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