江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

福晟|去杠杆政策持续发力，踩线的房企何去何从( 三 )


银行对房企授信收紧后 ， 信托成为房企最倚重的融资渠道之一 。 中国信托行业最新数据显示 ， 2020年一季度末 ， 投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元 ， 房地产信托占比14.57％ ， 与基础产业（占比16.27％）数值接近 。
尽管银保监会“23号文”对信托融资进一步管控 ， 但房企花样融资方式仍不少见 ， 譬如明股实债、非并表项目公司负债、ABS、短融超短融、租赁融资、房企关联方借款等 。
这些隐性负债 ， 大大增加评估其真实偿债能力的难度 。 中诚信国际表示 ， 房企相关指标在恢复至安全水平的过程中 ， 或将通过永续债、明股实债等形式美化指标 ， 或通过对合作项目采取非并表等方式减少表内债务 ， 通过供应链ABS等方式加大非债务类融资 。
标普信评也指出 ， 本次融资新规将有效控制行业表内财务杠杆 ， 但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金 ， 增加隐性债务风险 。
不过 ， 积极的信号仍在出现 ， 以银行为代表的金融机构开始新一轮风险排查 。 中国建设银行深圳一支行负责人士直言：“最近半个月 ， 支行都在排查之前为房地产企业缴纳土地出让金、一些地产开发项目提供融资等情况 ， 主要是怕有违法行为 。 ”
另有一家股份制商业银行深圳福田区支行的负责人也表达了类似观点：“上半年我们给房企做的土地出让金融资项目比较多 。 小房企的融资项目暂时先不接了 ， 我们最近要先摸查梳理下上半年做的地产融资项目情况 ， 看下哪些是‘四证不全’的房企 ， 哪些房企客户可能债务风险大 。 ”
全行业纠偏
根据三道红线的融资新规 ， 房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档：若三道红线全部触及 ， 则有息负债总额不能再增加；若触及两条 ， 有息负债规模增速不得超过5%;触及一条 ， 增速不得超过10%;一条未中 ， 增速不得超过15% 。
面对汹涌而来的融资新规 ， 不同房企对行业走势及自身战略的判断极为不同 。
万科一贯的稳健与淡然 。 该集团管理层称 ， 每天都是卖楼的好日子 ， 将坚持积极销售；同时对于融资新规 ， 监管机构是从规范行业和防范风险的角度出发 ， 集团会认真研究、尽快适应 。
恒大管理层则在中期业绩会上旗帜鲜明地表态“一年降债1000亿元” 。 具体措施：一是卖房 ， 全年冲击8000亿元；二是少买地 。 刚步入9月 ， 该集团就推出了新一轮降价促销举措 ， 试图抢占金九银十的先机 。
另一行业巨头融创也表示 ， 融资新规会对未来行业格局带来深刻影响 ， 房企弯道超车、快速增长的可能性不大 。 集团净负债率明年目标100%以下 ， 剔除税收的资产负债率争取三年达到目标 。
相较于大型房企 ， 一些规模较小或负债较高的企业 ， 则显得更为焦虑 。 佳兆业管理层明确表示 ， 2020年的目标是将负债率下降至120%或以下；富力地产联席主席李思廉表示 ， 今年年内公司负债率要再下降15% 。
Wind预计 ， 未来5年房企债务置换和融资需求将不断增大 ， 海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右 ， 2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元 。 2020年数据计入短期债券后 ， 到期规模还将更高 。
除去销售回款 ， 房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧” 。 贝壳研究院数据显示 ， 今年前七月 ， 房企境内外债券融资累计约7379亿元 ， 占去年全年的62.5% 。
面对巨额债务 ， 房企除了公开的表态 ， 必须在内部启动应对措施 ， 尤其踩线较多的房企 ， 降低部分债务指标 ， 不能只停留在口头说说而已 。
深圳一家头部房企负责人告诉第一财经采访人员 ， 总部最近正在梳理月度财务报表：“尤其是三道红线里提到的资产负债率、净负债率、现金短债比 ， 财务部门都在整理查看之前的报表 ， 最新的7月、8月的报表也都在仔细核查 。 ”
“大面上看 ， 新的规定并没有把房企债务额度控死 ， 踩一条线的情况下 ， 债务总额仍然可以增加10% ， 这给正常发展的企业留足了空间 。 ”另一家房企财务负责人算了一笔账：如果以现有负债总额1000亿元来估算 ， 可增加10% ， 意味着可新增债务为100亿元 ， 这笔钱用于购买土地 ， 根据常规地货比（土地成本与可售货值） ， 可新增可售货值两三百亿元 ， 考虑到合作后的权益占比 ， 全口径可售货值能到400亿元 ， 足够一定的规模增长了 。


推荐阅读


上一篇：微电子|[路演]赛微电子：非常看好全球MEMS代工市场 尤其是国内代工市场

下一篇：业务|一个会计变更减亏184亿，没了天安财险的西水股份将只剩“空壳”一具