北京院子|70亿购房款被挪用，泰禾北京院子疑似烂尾，别墅业主崩溃想跳楼
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作者|余力 编辑|王毕强
谁也没想到能买下均价2000万元的别墅业主 ， 为了楼盘不至于烂尾 ， 也会走上大街举牌子、喊口号 。
9月1日 ， 泰禾北京院子二期（下称：北京院子）数十名业主聚集在中国华融总部 ， 在太阳的暴晒下 ， 站在大楼门口的业主们有的撑起了伞 。
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9月1日 ， 泰禾北京院子二期业主维权现场
“我们北京院子的业主现在都是难民 。 ”业主刘雨琦说 ， 这次维权 ， 其一是希望能拿到余下的网签合同；其二是希望华融方不要再划扣监管账户资金 ， 确保房子能顺利盖起来 。
中国华融子公司华融融德为泰禾集团债权方 。 资料显示 ， 2017年9月7日 ， 泰禾集团下属公司张家口鸿运房地产开发有限公司以59.6亿元拿下北京院子项目地块 ， 其后土地持有人变更为现项目开发商泰禾锦绣（同属泰禾集团） 。
拿地后 ， 泰禾方以40亿元的价格将土地抵押给华融融德 。 根据购房者与泰禾锦绣签订的《北京市商品房预售合同》显示 ， 土地抵押登记日期为2018年1月12日 ， 债务履行期限为2017年10月10日至2019年10月10日 。
今年4月前后 ， 部分业主发现 ， 北京院子工地一片死寂 ， 与此形成反差的则是周边楼盘“轰轰”的动工声 。
业主透露 ， 泰禾北京院子二期共有520户 ， 购房款总额超70亿元 。 现仍有84户无预售证 。 由于监管账户资金被泰禾方挪作他用 ， 截至目前监管账户余额只有约2.5亿元 ， 后续主体结构需要建设资金7.22亿元(不包括园林绿化等工程) 。
由于资金缺口大 ， 工程进展缓慢 ， 大多数业主对于泰禾2021年6月交房的承诺 ， 深感担忧 。 “按照合同 ， 今年4月就要竣工 ， 但我们的房子还是平地 ， 坑都没挖 。 ”业主蒋丽丽担心 ， 延期交房短则一到两年 ， 长则数年 。
“难道要等到2021年6月份 ， 发现真的是个坑的时候 ， 我们才去维护自己的权利吗？现在还可以亡羊补牢 ， 为什么不做一些努力呢？”蒋丽丽说 。
泰禾债务爆雷以来 ， 北京、上海、杭州、昆明等地的泰禾业主都因资金问题 ， 面临房屋延迟交付 ， 甚至烂尾的风险 。
9月4日 ， 《凤凰WEEKLY财经》就上述问题及后续安排向泰禾方面进行求证 。 泰禾方面表示 ， 随着疫情淡去 ， 目前项目正在有序进行施工 ， 部分房源陆续封顶 。 截至8月3日 ， 现场施工工人约630人 。 此外 ， 项目已经恢复网签 ， 网签额超20亿元 ， 工程款已经于不久前开始支付 。
但是 ， 此次网签的房源 ， 全部在去年就已经缴纳了购房款 ， 且房款全部没有进监管账户 。
与此同时 ， 《凤凰WEEKLY财经》从业主处和现场工地了解到 ， 今年北京院子二期总体工程进度完成率不足20% ， 项目北区从2019年底至今无进展 ， 目前仅开发商自持的物业在施工 。
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泰禾方发来的施工现场图
买房：即便是精英人群 ， 也要压上全部身家
“这是我过去40几年的人生经验中 ， 踩过的最大的坑 。 ”蒋丽丽自责不已 ， 1000多万元的教训实在太大了 。
2018年底 ， 蒋丽丽卖掉原有房产 ， 又各处借来200多万元 ， 凑齐1000多万元的8成首付 ， 买下位于北京市朝阳区孙河泰禾北京院子的房产 。
从地图上看 ， 泰禾北京院子二期被别墅群包围着 ， 四周分布着龙湖双珑原著中央墅、首开琅樾、首创远洋·禧瑞春秋等别墅楼盘 ， 二手房均价在80000元/平方米 。
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泰禾北京院子二期地理位置
和蒋丽丽一样 ， 大部分业主称自己是“All in”买房 ， 即为了买泰禾北京院子差不多是压上了全部身家 。
体制内已经工作30余年 ， 再过几年刘雨琦就要退休了 。 2018年10月前后 ， 由于原来的房子没卖出去 ， 凑不上首付款 ， 刘雨琦的闺蜜决定退掉泰禾北京院子的房子 。 陪同闺蜜退房的刘雨琦 ， 在泰禾销售的鼓动下 ， 却动了买房的心思 。
销售告诉刘雨琦 ， 泰禾北京院子二期还有养老项目 ， 配备有养老医疗机构和养老公寓 。 如果不买北京院子 ， 入住养老机构的门槛是500万元 ， 不过 ， 成为业主后 ， 就不用交这500万元 ， 可以实现居家养老 。
“我都是奔60的人了 。 ”刘雨琦坦言 ， 自己正是看中了泰禾北京院子未来的养老设施 。 销售告诉她 ， 院子里有24小时医生 ， 随叫随到 ， 如果年龄大了不方便还可以住进养老公寓 。
在销售的描述中 ， 未来 ， 人大附中、附小也会在附近开设分校 ， 而这些配套设施正中家长们的下怀 。
在北京上大学、读研 ， 继续留在北京工作 ， 蒋丽丽人生的一大半都是在北京度过 。 北京院子这套90平方米 ， 地下两层、地上两层 ， 外加十几平方米院子的叠层别墅 ， 能满足她关于父母养老、小孩上学、养狗的叠加想象 。
最关键的是 ， 北京院子为“限竞房” ， 价格优势明显 。 所谓“限竞房” ， 即限房价 ， 竞地价 ， 在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格 ， 而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍 ， 由出价最高者获得 。 这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措 。
【北京院子|70亿购房款被挪用，泰禾北京院子疑似烂尾，别墅业主崩溃想跳楼】2019年下半年 ， 有统计数据显示 ， 北京合计约有104个限竞房项目已经或将要入市 。 “政策房”“民生项目”等也成为销售大力宣扬的卖点 。
准备换房前 ， 蒋丽丽一家人在北京北部IT公司云集的望京地区看过一些房子 ， 120、130平方米的平层均价在1200万至1300万元左右 ， 同等价格下 ， 这套限竞房别墅的优势就被无限放大 。
2018年底 ， 看好房后 ， 销售催促蒋丽丽在3天内凑齐8成首付 。 定下北京院子前 ， 蒋丽丽已经将原本持有的房产出售 ， 找朋友借来200多万元 ， 再加上手里卖房的钱 ， 就把1000多万元的首付款打了出去 。 “这次维权我才知道 ， 首付款也是可以分期支付的 。 当时太信任销售了 ， 自己也不懂 。 ”蒋丽丽说 。
感到被套路的业主不止蒋丽丽一人 。 “第一笔是5天内 ， 第二笔是接近一个月 ， 第三笔是等卖了我名下原有房 。 ”销售催交首付款时 ， 刘雨琦还没有出售手里原有房产 ， 先后分三笔付清首付 ， 大概花了三个月 。
卖房时 ， 刘雨琦被告知买主是一名法官 ， 可以通过私下关系 ， 帮助她延迟首付款的期限 ， 不过 ， 她需要降价出售 。
“被设计了 ， 肠子都悔青了 。 ”刘大姐事后回忆 ， 趁自己急于付首付 ， 被链家中介和买主联合做局 ， 最终原有房以低于市场价200万元的价格出售 。 “签完卖房合同后不到一天 ， 我就意识到被套路了 。 到现在都还在找他们（要说法） 。 ”
交完钱 ， 蒋丽丽时常会畅想 ， 在院子里遛狗、一家老小其乐融融的画面 。 她从来没想过 ， 有一天会因此成为维权的一员 。
愤怒：70亿购房款被挪用 ， 监管账户资金数次被划走 ， 业主担心烂尾
3月初 ， 眼看周边工地热火朝天 ， 而泰禾北京院子二期还静悄悄 ， 蒋丽丽傻眼了 。
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业主此前拍摄的北京院子现场
一开始 ， 蒋丽丽被告知由于疫情原因 ， 工人不能及时复工 ， 后来又被告知开不了工 ， 是因为与施工方有纠纷 。
到了5月份 ， 工地仍旧没动静 ， 部分没绷住的业主 ， 找到泰禾要求退款 。 “泰禾现在连购房合同的协议都不能履行 ， 还能履行退房协议吗？”有业主劝住了准备退房的张婷婷 。
“后来我们发现 ， 有几个业主去年签了退房协议 ， 到现在还没有拿到钱 。 ”张婷婷说 。
根据业主提供的信息 ， 由于多项违规 ， 早在2019年4月 ， 朝阳区房管局就暂停了该项目的网签 ， 另外 ， 由于拖欠施工方1亿元工程款 ， 项目于2019年国庆节前被迫停工 。
事实上 ， 从2018年底交完首付款 ， 到今年7月之前 ， 蒋丽丽和刘大姐都没能网签 。 刘大姐说 ， 2019年催了一年 ， 被销售以各种理由给搪塞过去了 。
直到今年5月初 ， 业主发现停工后 ， 向有关部门反映问题 ， 经协调 ， 今年6月5日 ， 朝阳区房管局、债权人华融融德、监管银行大连银行、施工单位中铁公司及开发商泰禾锦绣等5方 ， 达成“恢复北京院子二期网签资格”、“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”、“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设 ， 不得用于其他工程建设”等协议内容 。
不过 ， 刘大姐透露 ， 7月份确实已经网签 ， 但是自己还没拿到网签合同 。
意识到泰禾实在拿不出钱 ， 6月份以来 ， 北京院子的业主们就放弃对泰禾的幻想 ， 转而自救 。 张婷婷解释 ， 网签后 ， 只要保证按揭尾款打到监管账户 ， 这部分资金就能把整个工程盘活 。
张婷婷介绍 ， 根据6月的协议内容 ， 该项目预期回款8.2亿元 ， 后续主体结构需要建设资金7.22亿元(不包括园林绿化等工程) 。
令业主感到愤怒的是 ， 7月底 ， 他们发现预售监管账户支出了2560万元 ， 但是只有960万元用于工程款 ， 其余1600万元被泰禾集团划走用于还债 。 根据业主提供的另一组数据显示 ， 北京院子二期购房款中 ， 被泰禾集团挪用的资金总量达近70亿元 。
这一发现彻底激怒了不少业主 ， 也让部分业主陷入了巨大的不安之中 。
崩溃：被逼急了只能去跳楼
“被逼急了 ， 我就去跳楼 。 ”刘大姐说 ， 自己还有几年就要退休了 ， 现在也是租房住 ， 生活质量下降不说 ， 如果交不了房 ， 这样居无定所的日子也不知道会持续多久 。
业主张婷婷是此前维权群的骨干 ， 维权毫无进展时 ， 有业主跟她通电话 ， 说着说着就开始大哭 。
进行维权以来 ， 蒋丽丽头发白了不少 ， 她没敢把具体实情告诉年过七旬的父母 ， “大家都有时间成本 ， 我一个人扛 ， 一个人焦虑 ， 总比一家人去扛这事可能要强很多 。 ”
崩溃的时候 ， 蒋丽丽就去业主群发泄一下 ， “因为群里不需要太多的沟通成本 ， 大家都知道是什么样的状况 ， 大家会相互安慰一下 ， 然后只能说积极维权 ， 一步一步向前推进 。 因为你真的没有其他的办法 。 ”
《凤凰WEEKLY财经》接触的这些业主大多受过高等教育 ， 正值中年 ， 上有老下有小 ， 通过自己的努力 ， 奋斗到企业中高层 ， 是名副其实的中产 。
尽管如此 ， 这些中产要拥有一套上千万元的房子 ， 享受配套的教育、养老设施 ， 还是要通过变卖原有房产 ， 外加掏空所有的钱包 ， 才能跨进这个门槛 ， 但好在收入稳定 。 不过 ， 这样的人生不允许犯错 ， 或者出现偏差 。
如果房子烂尾或者延期几年交付 ， 对这些业主的打击是致命的 。
生活质量下滑是一方面 ， 2018年底卖掉房子后 ， 蒋丽丽和一家老小就开始租房的生活 。 在他们原来的计划里 ， 等交房后 ， 就从出租屋搬进去 。 由于工程进展缓慢 ， 一些业主悲观预计 ， 交房可能会延期一到两年 ， 甚至更久 。 而和蒋丽丽一样 ， 通过卖房置换房子的业主 ， 继续租房的年限变得不可控 。
很多时候 ， 蒋丽丽都不敢细想购房的经历 ， 她把这次遭遇一部分归咎于自己太容易轻信别人 ， “因为不懂 ， 就完全听销售的 。 ”为此 ， 她常常自责不已 。
更深层的感受则是被命运捉弄的无力感 。 “人生都到了中年了 ， 你还有几个二三十年 ， 给你重新去打拼 。 ”蒋丽丽说 ， 自己没有这样的时间基础了 。
“不知道我们家狗狗还能不能住进去 。 ”不久前 ， 蒋丽丽母亲自言自语道 。 一旁的蒋丽丽一时语塞 ， “我们家狗狗10岁了 ， 我心里特别难受 ， 真的没想到会摊上这种事情 。 ”
在和泰禾漫长的拉锯战中 ， 蒋丽丽提醒后来者 ， 不要轻信销售的话术 ， 尽量买现房 ， 选择资金雄厚的开发商；除了确保开发商“五证齐全”（《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）外 ， 一定要确保资金进入了监管账户 。
昔日地产龙头官司缠身 ， 逾期未还款已达349亿
巨额债务压顶直接诱发了泰禾集团的一系列连锁反应 。
截至8月15日 ， 泰禾已到期未归还借款金额为349亿元 ， 尚未支付的利息为43.32亿元 ， 而此前的6月30日 ， 公司已到期未归还借款金额为225.25亿元 。 据泰禾集团半年报合并资产负债表显示 ， 其资产负债率高达86% 。
泰禾集团在半年报中披露 ， 公司旗下北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商业城、蓝山院子项目在报告期内的预售（销售）金额分别为-1.6亿、-2892万、-391万、-368万元 。
9月3日 ， 泰禾在回应深交所问询时表示 ， 上述项目在报告期内存在销售退房 ， 导致报告期内预售金额为负 。 不过 ， 泰禾表示 ， 上述销售退回属于客户个人原因申请退房退款的零星个案 ， 占项目总体销售的比例很低 。
在此背景下 ， 不少业主将泰禾集团及其下属子公司告上法庭 。
截至6月末 ， 泰禾集团及其下属子公司涉及的诉讼案件共148起 ， 涉案金额为13.5亿元 ， 大部分为金额较小的商品房合同纠纷及物业合同纠纷 ， 未计提相关预计负债 。 截至8月15日 ， 泰禾集团未披露的其他小额诉讼、仲裁事项共计260起 ， 涉及金额16.38亿元 ， 主要为金额较小的商品房合同纠纷及物业合同纠纷 。
面对数量不断攀升的合同纠纷 ， 深交所要求泰禾说明合同纠纷迅速增长的原因以及对公司可能的影响及应对措施 。
泰禾回复称 ， 自6月30日起至8月14日新增的112笔诉讼事项中 ， 有55笔为商品房合同纠纷及物业合同纠纷 ， 涉及金额合计1亿元 ， 对于商品房购销合同纠纷 ， 部分因购房者基于个人原因而产生纠纷 ， 部分因近期公司存在大额到期债务未归还的情况而导致的消费者信心不足产生的退房纠纷 。 公司正努力解决债务及现金问题 ， 力求重塑客户信心 ， 公司预计此类诉讼达成和解的可能性较大 ， 预计对公司不会产生重大不利影响 。
为了缓和债务危机 ， 泰禾也等来了它的“白马骑士”——万科 。 泰禾在回复深交所问询时表示 ， 公司目前正在开展债务重组工作 。 一方面与各方债权人主动开展沟通 ， 尽快形成可实施的后续债务解决方案；另一方面引入战略投资者万科 。 泰禾表示 ， 万科团队及万科聘请的第三方专业机构团队对公司开展的尽职调查工作正在进行 ， 尽职调查工作内容在法律、财务、业务等方面同时进行 ， 尽职调查的结果尚待工作完成后出具 。
泰禾北京院子的业主表示 ， 泰禾如何度过危机并不是他们关注的重点 ， 他们就是希望监管账户资金不要再被挪用 ， 后续业主回款进来后 ， 通过自救的方式 ， 房子能早点盖起来 。
（应受访者要求 ， 文中均为化名）
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