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房地产|“三道红线”压顶 华东房企下半年降负债或成主旋律( 二 )


同策研究院资深分析师王丰认为 ， 对具有快速扩张特征的房企来说 ， “三道红线”一定是高的 ， 限制此类企业融资一定会造成金融风险；就时间点而言 ， 经历了2020年上半年新冠肺炎疫情影响 ， 全国房地产开发投资增速呈现“深V” ， 截止到2020年6月的数据 ， 累计增速恢复到1.9% ， 但较2019年9.9%的累计增速仍存在差距 ， 鉴于经济下滑压力较大 ， 房地产开发投资这个稳定器的作用短期内无法被替代 。
限制激进扩张
国泰君安研究报告认为 ， 8月20日房企座谈会参会主体是四档内的龙头房企 ， 反映出监管层抓大放小、严控金融风险的诉求 。 尤其疫情下货币环境相对宽松 ， 社融存量快速增长 ， 助长了杠杆交易和投机行为 ， 进一步加大了地产行业金融风险 ， 此时监管层严控房企融资旨在从供给端遏制融资主体需求 ， 从而化解地产行业金融风险 。
此外 ， 地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控 ， 在货币环境整体宽松的背景下能够有效减少地产对金融资源的挤占 ， 从而推动更多资金流入实体经济 。
根据上市房企2019年业绩报告 ， 头部房企中 ， 融创、恒大、富力、绿地和华夏幸福(600340,股吧)等房企都可能触碰到“三道红线” ， 划为红色档 ， 融资规模将受限 。 而且 ， 超过一半的企业都存在踩线 ， 包括绿城、金茂、首创、中骏等全国知名的房地产企业 。
绿城中国剔除预收账款资产负债率75% ， 净负债率63.2% ， 现金短债比是1.5；中骏集团剔除预收账款资产负债率60.0% ， 净负债率74% ， 现金短债比是1.9；中梁控股剔除预收账款资产负债率65.6% ， 净负债率79% ， 现金短债比是1.2 。
可以预见的是 ， 融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升 ， 开发商启动“加速销售模式”的可能性增加 。
中梁控股方面在回复采访人员采访时表示 ， 公司在售项目销售情况良好 ， 上半年签约回款率90% ， 首开去化率70% ， 前7个月合约销售796亿元 ， 已完成年度目标超47% 。 公司会在前期拿地、施工、交付等各个环节做好前置工作 ， 较好保证资金回笼时间及回款率 ， 同时也将会根据市场情况适时推出一定优惠让利消费者 ， 促进资金回笼 。
房企积极应对
受访专家表示 ， 近期房地产市场热度有所上升 ， 部分城市房价出现较快上涨势头 ， 土地交易活跃 。 适度调整融资政策 ， 有利于抑制开发商激进扩张 ， 防范债务风险 ， 不过 ， 在这个过程中 ， 一些利用高财务杠杆、回款能力不足的企业或将面临挑战 。
在克而瑞证券首席分析师董浩看来 ， 决策层和监管层已经清楚了金融政策口径的松紧对房地产市场的传导作用 ， 因此对于房地产金融的管制成为了金融政策中独立考量的因素 ， 才以区别对待的方式 ， 在制定整体政策的同时 ， 还附带专项手段 。
“这次的监管方式确实表明了内地或者中央对房地产的监控、‘房住不炒’的政策 ， 态度是非常坚定的 。 后期可能会根据各种指标来加强对房地产的融资管控 。 虽然还没有明确方案 ， 细化说明房地产融资方向和融资种类 ， 监督证券市场、债券市场、银行市场的方法 。 ”中国金茂管理层在接受采访人员采访时表示 ， 从目前来看“三道红线”对于公司的影响不是太大 ， 后期会密切关注政策的公布和施行 。 其同时认为：“这项政策对于管理优秀、财务稳健的房企是个机会 。 ”
此次颇受关注的是 ， 尽管融资监管指标对房地产企业拿地产生影响 ， 但根据各家开发商掌握的资源和获取土地的能力不一样 ， 从目前的数据来看 ， 各家企业拿地的力度并不能与监管红线划等号 。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出 ， 房企真正拿地的能力还是与获取资源的能力和流动性压力大小有关 ， 如果流动性压力小 ， 企业拿地会比较积极 。 当然 ， 为了降低负债 ， 优化财务指标 ， 降低流动性压力 ， 企业一般会采取加快推盘 ， 加速回款的方式 ， 来改善现金流 。


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