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地产|“优等生”正荣地产“千亿加速度”

本报采访人员 郭阳琛 石英婧 上海报道
2020年 ， 是正荣地产追求“高质量发展”的第二年 。 正荣在逐渐褪去了“激进”“高杠杆”的标签 ， 转而追求财务安全性、盈利和规模三个指标的“均优” 。
这样的策略显然收到了成效 。 8月23日晚 ， 正荣地产（06158.HK）披露2020年上半年业绩 。 上半年 ， 正荣地产实现收益145.5亿元 ， 同比增长6.5%；净利润12.7亿元 ， 同比增长8.1% ， 净利润率提升至8.8% 。
与此同时 ， 正荣地产净负债率则下降至71.4% ， 短债占比下降至30% ， 现金额增加8.8%至400亿元 ， 现金短债比也升至2.1倍 ， 财务结构持续优化 。
“实现财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升 ， 更重要的还是自身核心能力的打造 。 一个公司的发展一定要基于财务安全 ， 能够有盈利的情况下再来做大规模 。 大方向上 ， 还是做好高质量发展这个重要的课题 ， 把战略目标实现 。 ”在中期业绩发布会上 ， 正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝如是说道 。
净负债率降至71.4%
2020年上半年 ， 正荣地产实现收益145.5亿元 ， 同比增长6.5%；毛利29.5亿元 ， 同比增长6.5% ， 毛利率为20.3% ， 与去年同期持平；净利润12.7亿元 ， 同比增长8.1% ， 净利润率提升至8.8% 。
相比于盈利 ， 正荣地产更为注重的是财务安全 。 截至2020年6月末 ， 正荣地产总资产1924亿元 ， 现金额增加8.8%至400亿元 ， 净负债跟年初持平约230亿元 ， 净负债率下降至71.4% ， 处于健康水平 。
正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健表示 ， 通过持续以长债置换短债 ， 加快销售回款 ， 把短债减少 ， 还有增加现金 ， 进一步减少公司流动性风险 。 公司的现金对短债比从2019年的1.8倍提高到2.1倍左右 ， 短债比进一步下降到30% 。
近日 ， 有媒体报道房企融资的“三道红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
“正荣均符合这三项要求 ， 我们认为对公司来讲 ， 一方面有利于保持较为稳定的偿债压力 ， 规避风险 ， 充分利用现金流 ， 保持规模稳定的增长；另一方面也有利于加强公司在资本市场的融资便利 。 ”亿翰智库方面分析称 。
的确如此 ， 近年来 ， 正荣地产融资结构逐步优化 ， 减少对单一渠道的依赖 ， 平均融资成本也进一步下降 。
采访人员注意到 ， 目前 ， 正荣地产境内再融资占2/3 ， 境外再融资占1/3 ， 其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9% ， 成本较低、年期较长的传统银行融资比重从42%增加到51% 。 未来一年到期的总债务为190亿元 ， 其中银行借款95亿元 ， 正荣将通过销售偿还 ， 境内其他贷款24亿元 ， 主要是通过境内的银行通道安排置换 ， 加权平均融资成本也从7.5%大幅降低到7% 。
此外 ， 据陈伟健介绍 ， 正荣已拿到战略授信额度2500亿元、小公募债额度10亿元、外币债额度3.5亿美元等融资额度 ， 融资渠道包括公司债、人民币点心债、永久资本债券等多种融资渠道 ， 且已具备发行绿色债券的平台和资源 。 充足的额度和多元的融资渠道 ， 为公司实现可持续的高质量发展奠定了基础 。
提高项目权益比
一直以来 ， 长三角地区以及一二线城市是正荣地产的关注重点 ， “去杠杆”也并未放缓正荣的拿地脚步 。
数据显示 ， 2020年上半年 ， 正荣地产已新增32块土地 ， 新增土储建筑面积484万平方米 。 其中 ， 一二线城市占比达到67% ， 长三角区域占比59% 。
截至2020年6月末 ， 正荣地产共有198个项目 ， 土储面积已达2740万平方米 ， 总货值约为2700亿元 。 在总土储中 ， 有76%位于一二线城市 ， 目前超过8成已处于在建或已竣工状态 。
据正荣地产执行董事兼副总裁刘伟亮介绍 ， 正荣不但在大本营南京和苏州斩获9块土地 ， 也重返了上海市场 ， 并且在徐州、合肥、无锡等都市圈周边城市也拿到项目 ， 成功拓展了区域纵深 。 另外 ， 在海峡西岸的莆田、南昌和福州补充了项目 ， 预计将可快速推出市场；在中西部也分别以底价于成都和郑州获得了4块土地 ， 能够有效确保日后的盈利空间 。


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