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购房|“刚需”买房更容易了？逐条解读杭州楼市新政

9月4日 ， 杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 通知一共6条 。
购房|“刚需”买房更容易了？逐条解读杭州楼市新政
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从内容看 ， 新的“杭六条”从土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定 ， 更多地是为遏制投机炒房 ， 给老政策的漏洞打“补丁” 。
同时 ， “杭六条”更倾向于“刚需”购房者 ， 更利于无房家庭安家杭州 。
杭州在给热火朝天的楼市降温时 ， 采取“大禹治水”的思路：面对购买力的滔滔洪水 ， 不以“一刀切”式的激烈限购来一味抑制需求 ， 走上“越调越涨、越涨越调”的怪循环；而是以疏导的手段 ， 将房源更倾向于对房子有居住实际需求的无房家庭 ， 精准释放购买力的涓涓细流；再一步步将炒房客驱逐出市场 ， 实现“房住不炒”的目标 。
今天我们来逐条读读这个《通知》 。
01
加强土地市场调控 。 加大住宅用地供应力度 ， 优化供应结构 ， 继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式 。 定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况 ， 接受社会监督 。
今年1-8月 ， 杭州全市共成交涉宅用地113宗 ， 成交金额1840亿元 ， 在全国遥遥领先 。 “加大住宅用地供应力度” ， 说明未来杭州涉宅土地供应量 ， 只多不少 。
这几条 ， 对开发企业和购房者 ， 都是稳定市场预期的“定心丸” 。
02
加强住房贷款审慎管理 。 严格实施差别化住房信贷政策 ， 强化借款人资格审查 。 严格执行收入认定标准和月供收入比要求 ， 准确核定借款人真实收入 。 严格审查购房首付资金来源 ， 严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房 。
你是不是经常接到银行贷款的骚扰电话？这些电话主要推销的就是消费贷款、个人经营性贷款 。
而这些资金违规流入楼市已是“不宣之秘” ， 此前我们曾做过新闻调查：（详见《“套贷”买房套路多 采访人员亲历杭州房抵经营贷买房一路“神操作”》） 。 严格审查购房首付资金来源 ， 掐断资金来源 ， 是遏制投机炒房的重要手段 。
03
进一步统一税收政策 。 本市范围内购买新建商品住房 ， 在办理房屋不动产证时方可缴纳契税 。
二手房的纳税支出是很高的 ， 一般需要等到二手房满了两年之后才会慢慢降低 。
理论上 ， 契税是应该在办理不动产证的时候缴纳 ， 但多年来杭州一直鼓励纳税人提前缴纳 ， 杭州主城区和萧山区在签完商品房合同之后就可以缴契税 。
通常购买商品房 ， 从签完合同到真正交付 ， 都要两年左右 ， 提早缴掉契税 ， 或许等到交付办不动产证时 ， 就已经“满2年”了 。 满2年后 ， 在二次交易时就能免征5.6%的高额增值税了 。
新政要求在收房后的不动产登记时才能缴纳契税 ， 无形中延长了二手房的交易周期 ， 对自住影响不大 ， 但对炒房客来说 ， 无疑增加了不少时间成本 。
04
完善住房限购政策 。 以父母投靠成年子女方式落户本市的 ， 须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房 。
这是老政策的一大漏洞 。 有人以投靠成年子女方式 ， 让父母落户杭州限购范围内 ， 家里立刻多出两张“老人房票” 。 新政基本堵住了这个做法 ， 遏制了投机炒房的行为 。
05
调整无房家庭认定标准 。 30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人和离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人 ， 可认定为无房家庭 。
这一条对“无房家庭”的认定标准进行了调整 ， 新增了二种类型的无房家庭 。
此前无房家庭认定标准里 ，单身不包括在内 ， 这个认定标准社会争议很大 ， 被认为是“调控催婚” ， 对“单身狗”充满恶意 。
这次 ， 大龄单身青年终于可以挺直腰杆 ， 当真正的“单身贵族”了 ， 政策更显人性化 。
但要注意 ， 30周岁以上未婚单身 ， 还要满足“且在本市限购范围内无自有住房记录” ， 也就是说 ， 必须是在杭州从来没有过住房的 ， 才能被认为是无房家庭；有过住房的 ， 就不能算 。 这也是遏制单身炒房 ， 保护“真·大龄单身”的利益 。
同时 ， 那些为买房而假离婚的人 ， 也可以洗洗睡了 。
06
加强热点商品住房项目销售管理 。 对热点商品住房项目 ， 房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案 ， 加大无房家庭房源倾斜比例；房源倾斜比例达到80%的商品住房项目 ， 无房家庭以优先购买方式取得的住房 ， 自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易 。
热点商品住房 ， 将大幅度向无房家庭倾斜 ， 对无房家庭是大利好 。
【购房|“刚需”买房更容易了？逐条解读杭州楼市新政】但对以优先购买方式买到房子的无房家庭 ， 也有了硬性约束：即当楼盘向无房家庭倾斜比例达到80%后 ， 无房家庭优先购房后也要5年限售了 ， 优先的权益不能用来炒房 。


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