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星河湾|星河湾持续抢滩“旧改”风口 能否在新转型中突围( 二 )


实际上 ， 曾被冠以“豪宅专家”的星河湾 ， 一直以来主打高品质住宅 ， 并把2009年称之为“星河湾元年” 。 然而在此后的十余年间 ， 星河湾模式的光环逐渐暗淡 ， 业绩和其他头部房企的距离不断扩大 。
自1995年成立以来 ， 星河湾接连建造豪宅 ， 并创下豪宅营销记录 。 2009年 ， 根据中国房地产测评中心等三方发布的“2009年度中国房企销售排行榜”显示 ， 该公司以签约130亿元的销售额位列房地产行业前20强 。 然而 ， 这似乎成为了星河湾的高光时刻 。
10年后的2019年 ， 根据克尔瑞的研究数据 ， 星河湾以166.9亿元的销售额排名第117名 ， 增长止步不前 。 这期间 ， 星河湾在鄂尔多斯(600295,股吧)项目折戟 ， 阻碍业绩提升的脚步 。
韩世同分析称：“星河湾在近年开始向部分二、三线城市扩张 ， 包括鄂尔多斯和太原等 ， 但结果不尽人意 ， 相反进军北京、上海等地能够取得成效 。 可见星河湾模在一些经济高度发达的区域 ， 较符合产品定位 。 而打造高端定位 ， 本身也限制了规模的扩张 。 ”
在融资需求迫切的房地产行业 ， 上市成为各大房企的重要出路 。 在华南地区房企中 ， 星河湾曾与雅居乐、碧桂园等称为“八大金刚” 。 而星河湾一直未上市 ， 相比如今市值超过2000亿元的碧桂园等头部房产企业 ， 可谓实力悬殊 。
星河湾集团总裁黄健慧曾对外表示：“相对于高周转企业发展模式 ， 星河湾的发展不走量、不求快 ， 所以受到市场影响相对较小 。 加之星河湾不是上市企业 ， 项目开发量的调整和伸缩相对灵活 。 所以政策和环境变化 ， 不会影响星河湾既定产品的开发模式 。 ”
星河湾虽未上市 ， 亦一直试图突破 。 而此次竞标成功的企业为广州番禺海怡房地产开发有限公司（简称“海怡地产”） ， 是星河湾主要开发主体 。
据海怡地产债券半年度报告 ， 截至2020年6月30日 ， 公司剩余可售项目规模为152.33万平方米 。 从区域分布看 ， 公司在一、二线城市的可售面积占比分别为14.32%和64.91% ， 剩余20.78%全部为汕尾地区 。 由此可见 ， 星河湾土地储备相对集中于少数一、二线城市和汕尾 。
海怡地产相关评级报告显示 ， 公司旧改开发带来其他应收款规模大 ， 对资金占用较多；2019年由于大量获取土地 ， 经营净现金流转负；此外 ， 2021年将出现债务集中到期压力 。 财务数据显示 ， 2019年末 ， 海怡地产的合并资产总额459.47亿元 ， 负债率为74.31% ， 高于同类型未上市房企60%-70%负债率 。
韩世同表示：“城中村改造固然有难度 ， 但也要尝试着去解决 。 未来房企若不能进入旧改行列 ， 缺少旧改的能力 ， 会面临着出局的可能 。 现在开发商必须要走通旧改这条路 ， 而未来通过招拍挂市场拿地的机会也将越来越少 。 ” （思维财经出品）■
（责任编辑：李显杰 ）


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