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万科企业（02202）物业快速发展 地产主业稳健且新业务全面崛起

_本文原始标题：万科企业（02202）物业快速发展地产主业稳健且新业务全面崛起来源：西南证券
西南证券
本文转自微信公号“如说地产” ， 作者：胡华如
投资要点
业绩总结：2020H1万科（02202）实现营收1464亿元(+5.1%) ， 归母净利润125亿元(+5.6%) ， 业绩符合预期;整体毛利率下滑4.5pp至31.8% ， 净利率下滑2.3pp至12.7%;期末净负债率降至27% ， 现金短债比增至2.0 ， 货币资金增长17%至1943亿元;期末已售未结金额达6953亿元 ， 是2019年营收的1.9倍 ， 业绩锁定较强 。
背售彰显韧性 ， 审慎投资优质土地 。 报告期公司实现销售额3203亿元(-4.0%) ， 销售面积2077万方(-3.4%) ， 销售均价15420元/平 ， 同比基本持平 。 从结构上看 ， 上海区域、北方区域、中西部区域和南方区域分别占比41%、22%、20%和15% ， 公司践行核心城市深耕战略 ， 上半年杭州等9个城市销售额破百亿 。 拿地方面 ， 2020H1共获取项目55个 ， 总建面980万方 ， 土地楼面价为6368元/平 ， 土地储备维持合适比例 ， 报告期末公司土储达1.63亿平 ， 可供开发年限在三年左右 。
物业板块快速发展 ， 形成三驾马车业务战略 。 2020H1万科物业实现营收67亿元(合并报表口径) ， 同比提26.8% ， 合同管理面积达6.8亿平 ， 较2019年末增加4000万方 。 在管面积5.2亿平 ， 规模属于行业龙头地位 。 市场化拓展出色 ， 第三方项目创造营收占比达55% 。 万科物业已形成住宅物业、商写物业和城市物业三驾马车业务战略 ， 其中商写业务联合戴德梁行成立“万物梁行” ， 管理面积超1亿平 ， 为国内首位;城市物业已落地7个城市 ， 报告期内新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目 。
多元业务逐渐领跑行业 ， 资本工具助推发展 。 1)商业运营：2020H1公司累计开业面积达836万平 ， 同比增长11% ， 业务营收达30.5亿元 ， 整体出租率达90.6% ， 2020年4月公司发行印象2号CMBS ， 规模33.7亿元 ， 利率3.8%;2)物流仓储：2020H1公司物流营收达8.3亿元 ， 同比增长37% ， 运营面积合计616万方 ， 管理面积合计1075万方 ， 高标库和冷库规模分别稳居行业第二及第一 ， 2020年6月万纬物流类REITs成功上市;3)长租公寓：2020H1泊寓覆盖33个城市 ， 累计开业12.7万间 ， 新开业1.9万间 ， 成熟期出租率高达93.7% ， 位居集中式公寓规模Top1 。
盈利预测与评级 。 我们预计2020-2022年归母净利润年均复合增速达18.17% ， 考虑到公司地产主业稳健且新业务全面崛起 ， 物业板块具有平台型物业管理公司特征 ， 分项估值潜力大 ， 我们维持A股“买入”评级 ， 目标价39.30元不变 。
【万科企业（02202）物业快速发展 地产主业稳健且新业务全面崛起】风险提示：地产销售回款不及预期;竣工交付不及预期;物业上市不及预期等 。
万科企业（02202）物业快速发展 地产主业稳健且新业务全面崛起
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