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佳兆业净负债率五连降，城市更新成土储“压舱石”

作者：时代财经谢斯临
佳兆业净负债率五连降，城市更新成土储“压舱石”
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【佳兆业净负债率五连降，城市更新成土储“压舱石”】佳兆业中期业绩会深圳会场
8月27日 ， 佳兆业发布的2020年中期业绩报告显示 ， 上半年 ， 佳兆业总收入为222.97亿元 ， 同比增加10.9%；归母核心净利润为35亿元 ， 同比上涨近26% 。 董事会建议宣派中期股息每股3港仙 。
上半年 ， 佳兆业实现合约销售360亿元 ， 同比增加4% ， 在克而瑞权益销售排行榜上位列第27名 。 从合约销售的分布看 ， 大湾区仍为销售主力 ， 销售额占比达57% ， 一线及重点二线城市销售占比达90% ， 旧改项目贡献销售超过30% 。
今年是佳兆业提及千亿目标的第三年 。 佳兆业首席执行官麦帆在业绩会上表示 ， 公司有信心完成全年千亿以上的销售目标 。
“佳兆业将加快供货推货 ， 下半年整体可售资源约1200亿元 ， 可售?积约660万平?? ， 保持正常去化即可达成千亿?标 。 ”
不过 ， 当被问到对于公司即将完成千亿目标的具体感受和压力如何时 ， 佳兆业董事会主席郭英成却表示 ， 一个企业最重要的还是可持续发展 ， 千亿目标不是我们的目标 。
“在现阶段内外部环境不及预期影响下 ， 佳兆业要能练好基本功 ， 加强销售回款 ， 保证现金流 ， 在行业内保持强竞争力 。 ”
旧改每年释放100万方土储
支撑佳兆业长期可持续发展是公司充裕优质的土地储备 。
上半年 ， 佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等渠道适时择机补充土储 ， 共获得23个项目 ， 新增土储权益建筑面积超281万平方米 ， 收购代价超220亿元 。 按拿地权益建筑面积划分 ， 新增土储大湾区占比74% ， 进一步巩固佳兆业在大湾区的优势 。
截至6月30日 ， 佳兆业总土地储备约2680万平方米 ， 总货值超过5800亿元 ， 其中78%位于一线及重点二线城市 。 而大湾区所持有的土储占总土储面积52% ， 货值近4000亿元 ， 其中深圳、广州两大核心城市便占总土储货值的50% 。
郭英成表示 ， “粤港澳大湾区和深圳特区两个大区环境支撑了佳兆业的可持续、稳健发展 。 ”
与此同时 ， 作为“旧改之王”的佳兆业 ， 城市更新的红利已经逐步体现在公司财报上 。 在上半年的合约销售中 ， 旧改项目销售额占整体销售的三分之一 ， 成为集团销售贡献的重要来源 。
如今 ， 佳兆业储备旧改项目占地面积4200万平方米 ， 预计货值约2.6万亿元 ， 其中99%位于大湾区 ， 深圳旧改共有112个项目 ， 占比27%；广州占比36%；中山占比22% 。 今年上半年新拓展项目20个 ， 旧改项目总数达167个 。
上半年佳兆业成功转化1个位于香港西环的旧楼改造项目 ， 2个位于深圳南山区及罗湖区的项目 ， 及2个位于广州增城区及南沙区项目 ， 整体可销售货值270亿元 。 按2020年上半年新增土地的权益代价来计 ， 通过旧改供应的土地占佳兆业整体土地供应的23.9% 。
旧改已成为佳兆业在土地资源稀缺的一线城市获取项目的重要方式 ， 受益于旧改项目较高的利润 ， 上半年佳兆业毛利同比增加12%至75亿元 ， 毛利率继续增加0.4个百分点至33.8% ， 维持在行业高位 。
执行董事李海鸣透露 ， 下半年还有5个位于深圳的项目即将被实现供地 ， 2020年将提供合计约740亿元的可售货值 ， 达到历年最大值 。 未来将保持每年供应80-100万平方米旧改用地规模 ， 为地产开发提供稳定而有利的发展保障 。
负债进一步下降
半年报显示 ， 2020年上半年佳兆业的净负债率为130% ， 较2019年低下降了14个百分点 ， 净负债率大幅下降 。
2015年到2019年 ， 佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%和144% ， 今年上半年又下降了14个百分点 ， 成功实现了五连降 。
对于今年的降负债目标 ， 郭英成在年初的业绩会上直言 ， “下一阶段我们的降负债想往行业方面看齐 ， 努力目标为120%或以下 ， 严格控制负债一直是佳兆业努力的方向 。 ”
上半年 ， 佳兆业坚持稳健的财务策略 ， 提升长债短债比 ， 优化负债期限结构 ， 持续降低融资成本 。 截至6月30日 ， 公司拥有货币储备约405亿元 ， 较去年同期增长35% ， 回款率由2019年末的75%上升12个百分点至87% 。 现金短债比从上年末的1.1倍提升至1.2倍 ， 现金流宽裕稳健 ， 偿债能力持续增强 。
中期业绩会上 ， 佳兆业高级顾问谭礼宁重申这一目标 。 谭礼宁称 ， “年底净负债率要达到120% ， 这个目标没有改变 。 ”未来在运营上佳兆业会加强销售回款率、降低成本 ， 而在债务管理上 ， 佳兆业将适时做一些回购 ， 提升长债短债比 ， 优化整体债务结构 。
与此同时 ， 佳兆业积极探索新型融资渠道以及不断调整债务结构 。 4月及7月 ， 佳兆业发行的购房尾款和供应链金融两笔资产支持专项计划 ， 发行金额为12亿元 ， 资金成本在7%-7.5%之间 。
债务结构得到改善的同时 ， 佳兆业融资成本也在不断下降 。 截至2020年6月30日 ， 佳兆业平均融资成本为8.8% 。 境内融资成本为7.8% ， 较上年末下降20个基点 。
佳兆业集团首席财务官吴建新表示：“我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动 ， 持续优化债务结构 。 未来 ， 集团将进一步提质增效 ， 强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力 ， 有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长 。 ”


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