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信心|【会议直击】中梁控股(02772-HK)有信心未来几年继续保持有质量的增长( 三 )


那幺对于我们的投资的策略 ， 或者具体的一些二线城市的投资策略来讲 ， 我们整体还是要比较坚持我们周期和结构的打法 ， 顺应市场的周期 ， 寻找里面比较好的优质的结构 。 在提升能级的同时 ， 我们还关注土地的所在市场的板块的供需情况、供货的政策情况及现金流的周转政策情况 。 同时我们也坚持不拿地王 ， 我们还是追求有性价比的土地 。 那幺对于投资这块整体规则来讲 ， 还是运用科学的办法运用自己完善的投资的体系 ， 那幺寻找比较性价比比较高的土地 ， 不激进 ， 然后保持乐观的态度 。 好 ， 谢谢 。
Q:受上半年疫情的影响 ， 境内外融资环境发生变化 ， 导致房企融资结构以融资成本出现分化 ， 这对于中梁控股的融资情况有何影响?对未来的融资结构又有什幺样的展望?
A:首先的话 ， 其实上半年虽然有疫情 ， 但是境内的流动性是非常的充裕的 ， 那幺我们的央行也及时做了很大关于增强流动性的一些的措施 。 境外情况也更加明显 ， 虽然上半年有波折 ， 但是的话美国联储局现在也是无限量的在放水 ， 那幺总体我们看到的一个趋势就是上半年房企的融资的成本其实整体都是下降 ， 境内的下降的幅度是比境外要大的 。 境外是三、四月份有波波动 ， 但是随着五六月份境外的发债也开始火热起来 ， 所以其实融资成本 ， 各渠道的融资成本其实都是在下降 。
那幺也因为这个原因 ， 可以看到我们的整体融资成本是下降了0.5% ， 本身我们的下降幅度相对于前50强还是算是比较高的 ， 因为主要我们以前处于的基数比较高 。 现在下半年的情况 ， 我们的感觉刚才也说过了 ， 央行跟住建部开始在推动整体房企需要降杠杆的一个要求 ， 我觉得出发点还是健康的 ， 对于业内来讲 ， 我们对于这方面的话 ， 我们觉得对我们自身应该影响不会太大 。 因为主要刚刚也说过了 ， 我们的绝对有些负债水平是在基本上在30~50强里面应该也是最低的 ， 所以我觉得这个调整对我们来讲应该也没有太大的影响 。 融资结构方面的话 ， 主要是取决于可以拿到的额度 ， 如果额度可以拿到的 ， 我们主观上还是希望把我们非营的占比把它降下去 。 其实到上半年我们已经降到31% ， 本身相对我们去年做业绩报告的时候 ， 要我们的自身提的要求降到30%左右 ， 我们基本上也很接近了 。
那幺下半年我们觉得可能也有一些在下降的空间 ， 主要是靠我们的一些直接融资的渠道来做替换 ， 那幺包括了境外的一些融资 ， 是也包括了境内的ABS类的这种 。 我们境内的ABS还有资产化的融资 ， 现在也取得良好的进展 。 那幺我觉得应该还是见今年年底降到30% ， 甚至到明年首季度或者二季度降到25%左右水平 ， 这个应该是存在这样的一个空间的 ， 那幺如果做到的话 ， 我们主力的融资还是以境内的银行渠道 ， 再加上直接的渠道就进入内外的发债 ， 还有一点分类来支持 ， 这些大概是关于融资的一些的情况 。
Q:公司如何应对行业的变化 ， 未来发展未来计划会在行业里面处于何种地位?与同业相比有哪些优势有和不足 ， 未来三年的规划又是如何?
A:应该来说首先对于中国房地产市场还有一个企业的认知 ， 因为在新的这种环境下 ， 我们还是这个政策 ， 国内的房地产政策还是围绕稳 ， 这个是来推动房地产发展 ， 应该是稳房价稳地价稳预期 。 但是稳的情况下里边有很多结构和分化 ， 因为中国的房地产市场的细分仍然比较分散 ， 恰恰有这种分散和细分的市场 ， 中国市场比较大 ， 所以说里面很多的结构性机会还是有的 ， 那幺包括前面的需求还是比较大的 。 所以我们对整个行业的市场的潜力 ， 我们认为还是非常巨大 ， 还是有机会的 。 那幺分化中寻找机会 ， 这是对这个行业的认知 。
那幺对于我们来讲 ， 首先还是要坚持我们的强化的布局 ， 快速发展 。 这里面我们还是继续打造好我们的阿米巴的生产系统 ， 来打造我们的组织 。 那幺同时继续提升我们的管理团队的操盘能力 ， 包括我们的运营能力 ， 同时在这个模式上继续优化 ， 使用我们的标准化的模式进行开发 ， 那幺促进我们的业务的周转 。 那幺这是第二点 ， 就是通过我们的组织 ， 通过我们的模板 ， 通过团队来推动我们的业务的持续的良性的发展 。


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