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北京地区|北京二手房市场横盘：报价接近成交价，适合这类客户出手

【北京地区|北京二手房市场横盘：报价接近成交价，适合这类客户出手】日前 ， 中国证券报采访人员对北京地区二手房市场进行调研发现 ， 北京二手房市场价格整体平稳 ， 很多二手房报价接近近几个月的成交价 。
市场观察人士指出 ， 目前北京地区二手房市场是典型的横盘市场 ， 横盘状态比较适合换房客户 ， 可以减少换房过程中产生的摩擦成本 。
价格平稳运行
“北京地区很多二手房目前报价基本接近成交价 。 ”多位北京二手房中介人士对中国证券报采访人员表示 ， “这些房源有的是刚调价 ， 调价幅度大的客户基本是房子前期挂牌时间比较长的 ， 近期正赶上自己定好了房子 ， 着急出手 。 还有不少是新上房源 ， 为了增加带看和曝光度 ， 缩短成交时间 ， 在中介的建议下 ， 将房子的报价定得较低 。 ”
中国证券报采访人员走访过程中了解到 ， 报价较低的房源 ， 通常可谈价空间较低 。 比如 ， 300万元左右的上车盘 ， 目前可谈价范围仅在1%-2%左右 。 千万级别的改善盘 ， 谈价范围也不过10万元至30万元上下 。
“目前 ， 很多房源报价基本就是成交价 ， 不会有10%的砍价空间 。 ”位于朝阳区某中介销售人员对中国证券报采访人员表示 ， “目前的市场虽然房源量大 ， 但业主报价基本都没有水分 。 购房者如果砍价太多 ， 业主就会要求中介立马换一个购房者谈 。 ”
购房者李梅（化名）对中国证券报采访人员表示 ， 业主一般参考之前的成交价作为自己的底价 ， 购房者若把价格压到近期成交价以下 ， 就很难买到房子 。
换房客户摩擦成本降低
“北京二手房市场无非就是三个状态：上涨、下跌或者横盘 。 目前市场就是典型的横盘状态 。 ”多位房地产观察人士对中国证券报采访人员表示 ， “对于首次购房的刚需客而言 ， 无论哪种情况都可以随时购入 ， 没有额外的成本 。 对于换房客户来说 ， 下跌市场和上涨市场由于价格变动较大 ， 都会面临买卖时间不一致导致的换房成本问题 。 而横盘市场 ， 价格在很长一段时间内都是平稳的 ， 比较有利于换房客户 。 ”
中国证券报采访人员了解到 ， 很多门店近期成交的房源 ， 背后也都是换房需求 。 卖掉远郊区的刚需房 ， 换到主城区或者学区房的客户 ， 占比仍较大 。
“北京出现二次疫情以来 ， 二手房市场相比去年年底以及今年4、5月份的小阳春 ， 房源量出现了一定堆积 ， 很多前期走俏的次新楼盘也出现了大量待售房源 ， 价格相比之前也有了小幅下滑 。 刚需客户有一定透支 ， 近期换房客户成为接棒刚需客户的成交主力 。 ”位于南五环某次新房楼盘销售人员对中国证券报采访人员表示 。
新房库存量充足
与二手房相比 ， 新房近期推盘速度有所放缓 。 最近一周（8月10日至8月16日） ， 北京仅开盘2个项目 ， 推出房源343套 ， 相比其他一线城市 ， 推盘量较低 。 从推盘产品类型看 ， 刚需型、改善型占比较大 ， 投资类项目占比低 。
从新房库存量看 ， 目前北京地区新房库存量依然处于高位 。 中原地产数据显示 ， 截至目前 ， 北京地区限竞房项目累计入市8万套 ， 库存量高达3.3万套 。
中原地产首席分析师张大伟指出 ， 最近入市的限竞房位置相对较好 ， 带动去化率整体走高 ， 截至8月中旬 ， 北京限竞房网签首次超过50% 。 但总体来看 ， 除了少数五环内项目去化较高外 ， 郊区限竞房依然面临较大的去化难题 。
“新房市场对二手房市场无疑是一种分流 。 目前属于新房推盘走量的淡季 ， 因为半年报冲刺期刚过 ， 叠加雨季开工速度放缓 ， 开发商无论是推盘速度还是降价促销都有所收敛 。 等到9月、10月 ， 开工量和冲刺压力加大后 ， 新房市场会有更多的促销和推盘动作出来 ， 届时将对北京地区二手房成交产生一定冲击 。 ”某国企背景上市房企项目负责人对中国证券报采访人员表示 。


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