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第一财经|又一城市房子出现“白菜价”，收缩型城市的比较优势在哪里( 二 )


当前 ， 东北的房地产开发主要集中在四个副省级城市 ， 比如2019年长春和哈尔滨的房地产开发投资额均占到所在省的三分之二左右 。
在辽宁 ， 沈阳和大连房地产开发投资合计也占全省三分之二左右 。
也就是说 ， 这四个副省级城市之外 ， 其他地市房地产开发投资占全省的比重已经很低 。
吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经采访人员分析 ， 房地产开发是与经济发展形势紧密相关的 ， 东北的产业发展较弱 ， 人口外流 ， 因此房地产也没有人口和城市化做支撑 。 尤其是东北的大多数中小城市 ， 没有多少刚性需求 ， 整体盈利空间也比较小 。
可以说 ， 当前 ， 除了四大副省级城市 ， 在东北地区 ， 大多数的地级市都面临着收缩 。 在牛凤瑞看来 ， 这是城市发展过程中的正常现象 。 对资源型城市来说 ， 资源都有开采完的一天 ， 城市没有提前预判 ， 提前产业转型 ， 最后收缩乃至消亡都是正常现象 。
如何利用好产业基础
实际上 ， 进入新世纪后 ， 很多资源型城市也都在积极转型 。
比如阜新就重点布局了风电产业、装备制造业 ， 近年来也取得了明显的成效 。 位于阜新市新邱区的上市公司大金重工已成为国内火电、风电装备制造龙头企业之一 。
在专家看来 ， 资源枯竭型城市转型发展 ， 发展非能源产业 ， 还是要依托已有的基础 ， 发挥当地的比较优势 。 牛凤瑞说 ， 如果在东北搞大规模的轻工业 ， 还是很难竞争得过东南沿海 ， 质量、价格都很难有竞争力 。
以阜新为例 ， 近年来 ， 阜新提出建设工业“四个优势产业”发展总体思路 ， 做强做大农产品加工、装备制造及配套、能源、化工4个优势产业 ， 为推动全市工业经济加快发展作出了重要贡献 。
值得注意的是 ， 在现代农业方面 ， 2019年黑龙江粮食产量高居全国第一 ， 吉林也位居全国前五 。 从近十年的增量来看 ， 黑龙江和吉林增量都超过1000万吨 ， 辽宁增量也超过600万吨 ， 可以说东北地区为我国的粮食稳定提供了基础 。 长三角、珠三角这些高度城镇化、工业化、人口大量涌入的地方 ， 需要大量调入来自东北的粮食 。
厦门大学经济学系副教授丁长发说 ， 东北除了大力发展好现代农业外 ， 还是要充分利用已有的产业基础 。 尤其是很多城市沉淀了雄厚的产业基础、技术 ， 在此基础上发展好现代装备制造业 。 当然 ， 这些城市最重要的还是要做好营商环境的改善 ， 把属于市场的交给市场 。
“转型真正转起来 ， 需要一个过程 ， 需要很多条件 ， 中间需要经历很多痛苦和曲折 。 ”牛凤瑞说 。
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