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第一财经|数据V形回升，意味着经济会持续复苏吗( 二 )


所以我们会看到5月和7月的单月房地产销售面积增速达到了过去两年的最高点 。 目前今年前7个月的房地产销量还比去年同期低5.8% ， 如果疫情不影响房地产销售总量的话 ， 那么8、9月份可能会继续弥补缺口 ， 带来房地产单月销售的高增长 。
【第一财经|数据V形回升，意味着经济会持续复苏吗】其实房地产投资也有类似的因素存在 ， 疫情最严重的时候 ， 房地产施工也受到影响 ， 疫情缓解后 ， 开始加紧赶工 ， 导致短期房地产投资当月同比的高增长 。
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而事实上 ， 疫情对于房地产销售真的没有影响吗？其实很难 。 上半年我国GDP同比减少了1.6% ， 这意味着国民的实际收入是减少的 ， 同时失业压力是增大的 ， 这些都会影响居民购房需求 。 当然疫情到来以后 ， 货币和信用是趋于宽松的 ， 这些政策又会对房地产市场起到一定的提振作用 。
但我们倾向于认为这种提振作用可能是相对有限的 。 一方面 ， 我们在之前的专题中反复强调过 ， 由于过去几年房地产需求的过度透支 ， 小城市的房地产市场均值回落的压力非常大 ， 而且这些城市的购房需求对单纯的利率降低没有那么敏感 。 另一方面 ， 本轮“房住不炒”的大方向并没有明显放松 ， 尤其是前几个月货币宽松后 ， 部分大城市房地产市场再度火爆 ， 调控政策很快就开始收紧 。
所以在居民收入减少、失业增加的情况下 ， 对房地产的调控政策依然很有“毅力” ， 那么今年全年的房地产市场还是要比去年有所降温的 。 当前房地产销售累计增速已经回升至-5.8% ， 投资累计增速回升至3.4% ， 与去年增速的差距都明显缩小 。
所以后续再恢复几个月后 ， 我们预计销售和投资的强劲可能都会遇到阻力 ， 房地产市场的走势会先上后下 。
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政策兼顾长期 ， 经济先上后下
如果房地产市场先上后下 ， 整个宏观经济预计也会先上后下 。 从政策角度看 ， 预计货币政策仍会维持当前宽松的状态 ， 但之前融资大量投放也对资产泡沫领域产生一定刺激作用 ， 后续或控制信用投放的节奏 ， 注重“直达实体”的结构性政策的使用 。 不过如果经济回落压力增大 ， 降准降息的操作仍是可能看到的 ， 只不过会注意幅度和力度 。
在经济恢复到当前程度的情况下 ， 未来持续强刺激的可能性会比较低 ， 因为当前房地产泡沫、杠杆率高等问题 ， 都决定了强刺激的空间很小 ， 而且会带来更大的风险 。 政策会兼顾短期稳增长和长期防风险 ， 更加强调经济的平稳 。 所以在这样的政策大基调下 ， 经济也很难开启一轮持续上行的周期 。
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（作者单位：中泰证券）
第一财经获授权转载自微信公众号“lixunlei0722” ， 原标题为《周期“错觉”》 。
文章作者
梁中华
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