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北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男

昨天一位北京的老读者找到我 ， 称这段时间太痛苦了 。 因为近期北京楼市吵闹 ， 出现两种声音 ， 一类人吵着北京房价马上要跌 ， 一类喊着马上要涨 。
身为底层刚需 ， 好不容易熬了几年混上车票 ， 但手上资金着实有限 ， 就想着在房价低谷期买套房子 ， 博个好彩头 。 但不知道下半年究竟等不等 。
两种观点各成体系 。
喊跌的声称拿数据说话 。 北京房价从5月份开始下跌 ， 7月份跌幅扩大 ， 说明刚需购买力不再 ， 楼市中空 ， 未来还会遇到新的一轮降价潮 ， 刚需要继续观望 。
喊涨的则是参考土拍行情 。 虽然房价在缓幅下降 ， 但是近期北京土拍市场火热 。 地价和房价 ， 是面粉与面包的关系 ， 由此必然会有一轮涨价潮 。
我认为这两派提到的论据都是可靠的 ， 但观点有待商榷 。
因为任何论据都必须要以市场环境为基础 ， 由实际成交佐证 ， 否则就是耍流氓 。
接下来 ， 子木为大家还原真相 ， 推理房价脉络 。 老规矩 ， 温故而知新 。
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夹缝中的阳光
北京2020年上半年的楼市 ， 总结一个字：惨 。
2月全国疫情爆发 ， 楼市冰封 ， 市场规律彻底被打乱 ， 原本属于3月的小阳春 ， 愣是推迟到5月份 。
5月 ， 近半年压抑的购房需求集中爆发 ， 成交火热 ， 创造了2017年317新政后的最高峰 。
中介和开发商都以为要过上好日子了 ， 没想到6月份突遭二次疫情 ， 成交瞬间下滑两成 ， 楼市规律再度被打乱 。
虽然7月份北京二手房住宅网签量为16355套 ， 继续维持1.6万套以上的成交 ， 但整体呈下滑趋势 ， 实际成交比6月份下跌了14% 。
而且8月已经入秋 ， 按照楼市周期来讲 ， 已经进入传统淡季 。 今年差不多行情已经结束了 。
昨天一个中介大兄弟跟我诉苦 。 说每年就靠上半年捞点儿油水 ， 结果这么一搞 ， 大家都活不下来了 ， 疫情期间 ， 公司只给发1000块钱的底薪 。
好时光也就2个月 ， 十万中介抢客户 ， 这种场面今生第一次见 。
2020上半年的北京楼市 ， 虽然遭遇两次疫情 ， 但实打实地中间迎来了短暂的小阳春 。
数据显示 ， 上半年北京房价整体呈下跌趋势 ， 但我认为这种下跌不用多虑 ， 是由「市场预期」和「成交结构」影响的 。
怎么理解？
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刨根问底
我们都知道 ， 2017年317对北京楼市的打击是巨大的 ， 3年来 ， 房价平均跌幅已经超过20% ， 局部超过30% 。
从2019年下半年开始 ， 房价就稳定在6万元/平米以上的谷底线 ， 房价已经跌无可跌 。
一般来说 ， 成交量会先于房价大概2-3个月的时间 ， 也就是说 ， 市场成交量连续2个月上涨 ， 便会促发业主调价机制 ， 业主预期高涨 ， 房价上涨 。
所以 ， 如果没有第二次疫情打击 ， 可以预见北京楼市在上半年必然会持续「量价齐涨」的真阳春 ， 会维持到7月份 。
北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男
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北京全市房价走势
无奈二次疫情出现 ， 购房需求腰斩 ， 6月已经上调报价的业主 ， 直接打消念头 ， 房价没来得及上涨就只能掉头而下了 。 疫情打碎了预期 ， 也破坏了市场规律 。
而7月份 ， 二手房成交虽然环比增长6.6% ， 但房价环比下跌了3.1% 。 跌幅扩大 ， 主要是源于西城区多校划片政策落地的影响 。
北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男
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7月31日就是学区新政的最后节点 。 很多业主害怕新政的影响 ， 出现了一波较为明显的降价动作 ， 降幅在1-2万元/平米 。
北京学区房价格普遍较贵 ， 如果局部出现规模性降价 ， 势必会拉低整体的房价 。 这叫做成交结构对房价的影响 ， 属于政策突发性的 。
在楼市研究里 ， 偶然事件不具备长期参考价值 。
或者说 ， 真正对北京房价造成影响的 ， 并不是疫情黑天鹅 ， 或者政策突发性改变了短期成交结构 ， 而是“底层刚需购买力” 。
北京上半年连续3个月出现1.6万套二手房成交量 ， 证明北京市场的购房力真的不弱 。 所以北京房价不具备接下来继续下跌的基础 。
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实属常态
接下来 ， 我们再研究另一派的声音 。
虽然数据上 ， 二手房量价走势不及去年 ， 但2020年上半年土地市场却一反常态 ， 开发商拿地热情高涨 ， 迎来了近几年的高峰期 ， 非常火热 。
近期 ， 房山稻田地块 ， 8家开发商经过108轮抢夺 ， 最终49亿成交 ， 溢价率41.3% ， 楼面价3.5万/平米 ， 而周边的楼盘均价仅在5万/平米左右 。
大瓦窑馨城项目地块 ， 溢价率18.26%；新村项目一期地块溢价率26.58% ， 楼面价达到52000元/㎡；丰台分钟寺地块 ， 溢价率 26.25% ， 楼面价7.6万/平米 ， 周边二手房价才是5万多 。
这里解释一下 ， 溢价率就是（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100% 。 数值越高说明竞争越激烈 ， 抢得人越多 。 而楼面价 ， 就是开发商核算的土地成本 ， 北京房子一般售价是楼面价的1.4-1.7倍 。
看到这里你也许明白了 ， 为什么有人说北京市场会迎来涨价潮 。
因为土拍市场火热 ， 地价上涨 ， 面粉贵了 ， 下一轮面包必然涨价 。 而且一个地块房价的上涨 ， 会影响周边二手房业主对房价的预期 ， 从而拉升一个区域房价的天花板 。
但很多人同样忽略了背后的因素 。
首先过去两年 ， 市场以限竞房地块为主 ， 而今年基本都是纯商品房 。
数据统计 ， 2020年1～7月份土拍 ， 36宗住宅用地 ， 仅有6块是限竞房地块 。 纯商品房肯定要比限竞房地价金贵 ， 这是正常的 。
再者近几年限竞政策下 ， 开发商被压制得喘不过气 ， 今年限竞房地块退出历史舞台 ， 开发商可谓久旱逢甘露 ， 拿地热情高涨也是正常的 。
还有最后一个因素 。 今年政府拿出来的土地质量较去年提升不少 。 尤其是分钟寺地块 ， 处于北京3环内 ， 是典型的卖一块少一块 ， 所以高溢价率也是正常的 。
所以土地火热 ， 楼面价高涨 ， 只能说明是政府的政策方向出现了转变 ， 利好开发商 ， 而不是说开发商中了大奖 ， 拼命拿地 ， 以为行情要来了 。
土地开发后 ， 政府一定也会压备案价 ， 并不是想卖多少卖多少 。 否则引发周边二手房价上涨 ， 问责下来没有人能担得起 。
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三点启示
当你把现象背后的环境看通透后 ， 你就不会被市场一惊一乍的论调蒙蔽双眼 ， 认为房价要么大涨 ， 要么大跌 。
要知道 ， 北京作为全国政治中心 ， 相应楼市也是全国房地产政策风向标 ， 有带头作用 。
前段时间中央刚刚强调房住不炒 ， 房价维稳 ， 那么在政策上已经对北京房价限死了 ， “决不允许大涨和大跌” 。
除此之外 ， 你还需要看清以下几点趋势 。
1、当下北京楼市是全国购房资格门槛最高的城市 ， 几乎把所有杠杆机会打掉了 ， 变成由刚需主导的理性市场 。
一年内淡旺季交叉 ， 前高后低 ， 小阳春来了 ， 房价微涨 ， 淡季来了 ， 房价微跌 ， 去年如此 ， 今年也如此 ， 明年也如此 。
政策不松 ， 这个行情会一直延续下去 。 直至刚需购买力再次夯实房价 ， 由稀缺性 ， 房价开始缓慢上涨 。 这个时间保守估计在2年内 。
2、当下北京房价较2017年已经跌去20-30% ， 已经处于「房价底」 。
这是政策调控的成果 ， 也是摒弃炒作 ， 完全由刚需市场主导的结果 。 今年下半年依然是刚需入手的最佳时机 ， 政策和疫情帮你摁住房价 ， 你应该明白机不可失的道理 。
尤其是地段位置佳的限竞房 ， 这部分房子会成为香饽饽 ， 是政府给的红利 ， 应当好好把握 。
3、未来北京市场会有分化趋势 ， 不再可能重现当初一涨俱涨的好光景 。
接下来几年时间 ， 配套成熟的建成区房价会随着时间逐步缓涨 ， 配套薄弱或者无配套的郊区房 ， 则会持续横盘 。
北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男
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因为北京当下的库存不小 ， 数据统计是1123万平方米 ， 出清周期24个月 。 这样会导致郊区非地铁盘更加难卖 ， 需要更长的时间去消化 ， 容易套死 。
现在来看 ， 经过岁月磨砺 ， 政策打压 ， 几次潮起潮落 ， 北京楼市俨然变成中年男人模样 ， 成熟稳重 ， 老气横秋 。
【北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男】在他身上 ， 没有了短暂的惊喜 ， 只有长期看好的未来 。


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