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东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？( 三 )


几乎全线新房站在2万+ ， 此刻投资东莞 ， 关键看这几点：
1、临深 ， 产业要强
2、有规划
3、存在较大的暴击空间
综合以上选筹点 ， 我认为当下投资东莞的价值排序是：
1、寮步、大朗、大岭山靠近松山湖的部分板块
为什么不是松山湖？因为松山湖已经涨上去 ， 投资暴击的机会不大 ， 而且片区已经没新房 ， 二手房业主又捂盘不卖 ， 4万+的房价 ， 已经直逼深圳部分板块 ， 现在入场略高 。
但可以关注松山湖周边的大岭山、寮步和大朗的最近松山湖的板块 ， 目前还有3万以下的楼盘 ， 这些板块主打环松山湖一线 ， 能承接松山湖高新区外溢 ， 但现在茶山大排也打出松山湖口号 ， 这是真的会是坑 ， 得回避 。
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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（寮步承受松山湖外溢 ， 入住率很高）
切记 ， 哪怕是要选择寮步、大朗和大岭山 ， 也只有自驾不超过15分钟的板块才最有价值 。
这个板块既有松山湖本地客户外溢 ， 又可以凭借着良好的城市界面受到对居住环境要求较高的深圳客外溢 ， 房价才最有支撑点和暴击点 ， 而且目前和松山湖片区还有1万左右的价差 ， 投资成长性更高 。
2、滨海新区 ， 关注长安、虎门
长安、虎门的价值点是：临深、有产业支撑、有利好规划 。
长安、虎门靠近的是深圳西部 ， 此轮深圳上涨也是由西部开启的 ， 沙井破6万 ， 光明破7万 ， 自然也给了长安房价上涨的动能 。
同时这两个镇又是东莞经济排名第一、第二的强镇 ， 长安本身也有vivo和oppo两大厂 ， 当地的接盘实力不会弱 ， 又有广深港科技走廊的概念加持 ， 想象空间是有的 。
但长安虎门最大的问题 ， 也是东莞当下最大的问题 ， 就是城市界面差 ， 经济强镇也就和松岗的城市界面差不多 ， 居住体验感不高 。
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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这轮长安房价已经3万+ ， 虎门2.8-3万 ， 已经不低 ， 想要进场长安 ， 得长持等待地铁规划的落地以及广深港科技走廊带动产业升级 。
3、临深的凤岗、塘厦
凤岗、塘厦的房价已经在2.5-3万之间 ， 但城市界面真的太乱、太差 ， 也没有大型的商业配套 ， 虽然临深 ， 但挨着的不是深圳的核心板块 ， 而是龙岗、龙华 ， 这两个区既不是深圳的就业中心 ， 也不靠着深圳一路向西的发展规划版图 。
而且当下观澜4万+ ， 龙岗坪山也是4万+ ， 和凤岗、塘厦的价差空间缩小 ， 暴击机会也相应减少 。
这两个镇最大的优势就是临深 ， 产业不算突出、城市界面也不优秀 ， 深圳人要买 ， 除了由钱袋子决定 ， 还由居住品质决定 ， 如果其他优质板块价差不大 ， 为何不选择居住环境更好的区域？
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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所以这两个镇的瓶颈就在于跟涨深圳 ， 保持一定的价差才能持续吸引深圳客外溢 ， 爆发点就是等城市界面优化 ， 引进优质企业以及轨道交通的落地 ， 长持时间也不会短 。
至于其他片区 ， 比如主城区、水乡片区和东部产业园区 ， 不在选筹范围内 ， 是因为优势相比以上三个镇区都不明显 ， 主城区是本地客的市场 ， 其他两个片区产业不如其他镇 ， 城市界面也不够突出 ， 投资暴击机会不大 。
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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东莞调研归来 ， 一直在思考到处都是破旧农民房、城建脏乱差、公共交通更是混乱的城市 ， 为何能排在房价涨幅的第一名？思考良久 ， 我写下这句话：
中国房地产的投资逻辑 ， 永远不要相信眼睛所看到的 ， 当一切都完善妥当 ， 房价也就让你高攀不起了 。


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