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东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？( 二 )


除了供需紧张和土拍火热 ， 这次东莞房价能快速涨 ， 也是因为隔壁老大哥深圳涨得如火如荼 ， 深圳涨得快 ， 东莞有产业有外溢需求也就能协同一起往上涨 。
我在长安看的龙光一个项目 ， 门口写的是深圳西 ， 销售介绍离深圳松岗仅一河之隔 ， 距离深圳地铁11号线的碧头站更是直线距离3公里 ， 如此绝佳的地段优势 ， 还和松岗、沙井的5万+存在价差 ， 而深圳客最擅长的就是用购买力来填平洼地 。
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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加上东莞今年突破限价 ， 新房最高最接飙升1万 ， 也直接带动二手房价格的上扬 ， 而二手房又不限购 ， 新房供应少 ， 东莞民富程度高 ， 二手房又有外地客消化 ， 由此形成完美闭环 ， 一二手房齐涨 。
天时地利加上点利好刺激 ， 东莞房价全面普涨 ， 而涨上去的房价再跌就难了 。
所以粉丝问得最多的就是——
东莞现在能不能买？会不会高位接盘？
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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东莞还能不能涨取决于两点：
产业能否转型突破以及能否持续和深圳存在价差 。
东莞产值即将破万亿 ， 但都是低端制造业 ， 所以东莞工厂的职工大多数是买不起东莞房子的 。
东莞本地的房子基本是被小工厂老板、企业高管以及东莞土著给买走的 。
考察期间 ， 热衷和滴滴师傅聊天 ， 10个里面有10个认为东莞房价过高 ， 还有2个20来岁的年轻人认为东莞房价是“天文数字” ， 并表示当地的工厂职工的工资不过4-5千 。
根据东莞市统计调查局发布的数据显示 ， 2019年非私营单位就业人员年平均工资73709元 ， 东莞市职工年平均工资为63655元 ， 折算下来是5-6千 ， 和动辄2万+的房价相比 ， 对于外地务工人员而言 ， 房价确实不低 。
但房子如果普通人都买得起 ， 那就不属于稀缺品 ， 也就不存在上涨的可能 。
东莞房子的消化还是要依靠躺着就能收租赚分红的土著以及小工厂老板 ， 以及松山湖和南城CBD企业的中高层职工 。
所以东莞做得最正确的两个决定就是：发展松山湖和南城CBD
2018年华为开始大规模的工厂线从深圳搬到东莞 ， 蓝思科技(300433,股吧)、大疆、普华科技等在华为的带动下布局东莞市场 ， 华为很多供应商也随之落户东莞 ， 按照规划 ， 松山湖2030年人口规模达45万人 ， 这就是松山湖最坚实的房价支撑 。
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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（松山湖）
可以确定 ， 东莞会把最优质的的资源全部投给松山湖 ， 东莞的房价能涨到多高 ， 就取决于松山湖能不能持续承载深圳的高新产业外溢 。
东莞能完全控盘的区域就是市区四街道和松山湖 ， 东莞把南城的定位为国际商务区 ， 东莞的本土企业总部都汇在此 ， 比较知名的就有美宜佳总部 。
东莞|县城的面貌，一线城市的房价，这个城市怎么了？
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（南城）
这一刻东莞的发展逻辑也很清晰 ， 核心就是中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局 。
只要东莞能抓住深圳产业外溢和发展本地知名企业 ， 在乘上粤港澳大湾区发展的顺风车 ， 规划好滨海片区的长安、虎门产业升级 ， 东莞的房价就还能涨 。
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最后一个问题 ， 大水漫灌后的东莞 ， 哪里最有暴击的可能？
东莞当下的房价已经是：
松山湖片区最高突破4万+ ， 普遍3万+ 。
主城区南城最高4万+ ， 莞城、东城、万江已经突破3万+ ， 往4万靠拢 ， 价格最低在石碣 ， 还有2字头楼盘 。
滨海片区长安已经3万+ ， 虎门还有2字头楼盘 。


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