限竞房|石景山 限竞房尾声的“白热战”( 三 )
购买78平方米的房屋 ， 实际使用面积其实能达到将近90平方米 ， 其它88平方米、115平方米也由此类推 ， 在房屋付款中就能少付赠送的“设备平台”面积 。 由此一来 ， 长安云尚78平方米户型总价约546万元 ， 而禧悦学府89平方米户型总价约558万元 ， 单价高低不同 ， 但实际建面相同户型的总价格趋同 。
营销手段多样化 竞品竞争白炽化
近年来 ， 作为北京市城六区变化最大的石景山区域 ， 资源配置不断完善的趋势下 ， 各大开发商建立的楼盘也逐渐成型 ， 区域内的楼盘客群竞争激烈 ， 已经进入白炽化的阶段 。
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周边项目销售人员计算长安云尚78平方米的得房率
空间系产品的长安云尚 ， 在户型设计和得房率上都卯足了劲做到“极致” ， 并进行宣传营销 。 难以想象 ， 78平方米的户型能做到3.75米面宽的客厅 ， 而在89平方米三面宽网红户型中的客厅面宽才仅达到3.65米 ， 而赠送黄色区域外的“设备平台“面积 ， 将78平方米总体面积拓宽 ， 才能得到销售人员宣称的90%以上得房率 。 根据临近周边项目的销售人员计算 ， 按照长安云尚78平方米的户型图为基准 ， 其得房率只有78.9% 。
中海地产相关工作人员针对得房率高解释道：“中海的房基本都有赠送 ， 房本的得房率和赠送后的得房率有所不同 ， 建委验收合格之后再改到精装修里 ， 实际交房时打通设备平台 ， 就能多出个房间的面积 。 ”
据业内人士分析 ， 中海高达90%以上的实际得房率 ， 就是把有一定量的公共区域划入为业主独立使用的面积 ， 本质上是开发商为了多获利 ， 或者为解释高售价的某种不当手段 ， 也俗称“偷出来的面积” 。
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某项目竞品信息中的劣势分析
不同项目的销售人员其营销手段也是五花八门 ， 甚至不惜“踩低”周边的竞品项目 。 根据周边销售人员整理的竞品信息来看 ， 除去竞品基础信息外 ， 还着重强调了竞品的劣势 ， 从位置、交通、配套等多个维度进行劣势分析 。 同区域板块的项目销售人员 ， 对共同的资源配置说法不一 ， 远洋五里春秋的销售人员说道：“还在筹备规划中的项目地块 ， 我们不敢轻易同客户承诺 。 ”
文/宋欣
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