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深圳房价|深圳房价超北京，城市面积却不及后者1/8，土地短缺焦虑何解( 二 )


除此之外 ， 深圳空间东西狭长 ， 一般被分为东部、中部与西部 ， “多年来 ， 深圳持续着一路向西和东进的空间发展路线 。 前者锻造了西部海岸线上强大的交通、科技、经济、商务产业链 ， 而后者则让史上偏位的龙岗、坪山步入了城市中心 。 ”中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《财经》采访人员解析称 。
5月8日 ， 深圳发布《深圳市2020年度建设用地供应计划》显示：全市计划供应建设用地总量为12平方公里 ， 其中居住用地供应2.93平方公里 。 依据《深圳市土地利用总体规划（2006―2020年）》规定 ， 到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内 。 也就是说 ， 深圳尚余可供开发的土地面积仅约为20平方公里 。
深圳高速建设时期的发展模式 ， 既使其缺乏现成的大片储备土地 ， 也给现有占地扩容与升级留下了较大的空间 。 相关统计数据显示：深圳有工业区约7200个 ， 平均规模3.6公顷 ， 平均毛容积率1.4 ， 平均建筑层数4层 ， 近90％分布在原特区外；全市清查出的已批未建土地达到564宗 ， 面积11.9平方公里 ， 其中出让10年以上未建宗地398宗 ， 面积869公顷 。
按照深圳市相关规划部门梳理出的有潜力的低效用地约300平方公里计算 ， 如能实现“腾空换鸟” ， 则相当于“再造”出六分之一个深圳 。
早在2012年时 ， 深圳存量土地供应首次超过新增土地供应 ， 土地利用模式出现拐点 ， 标志着深圳率先进入了以存量土地供应为主的发展新阶段 。 2014年 ， 深圳通过探索 ， 新增了新型产业用地(M0) 用地类型 ， 在“工改工”城市更新中允许将普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0） ， 将旧工业区拆除重建为包括产业用房、配套商业、配套公寓在内的新型产业园 。 因为低廉的拿地成本 ， 当年“工改工”项目中约有20%是配套公寓 ， 随后多家房企参与工改市场 。
“过去几年 ， 你会发现 ， 深圳这些所谓的拆除重建项目基本都被做成地产开发 。 而华为、中兴等企业生产基地外迁 ， 让政府意识到这可能会导致产业空心化 ， 因此政策开始转向 。 ”世联行首席工改顾问董极对《财经》采访人员称 。
为进行“纠偏” ， 2018年8月 ， 深圳正式印发《深圳市工业区块线管理办法》 ， 严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能；与此同时 ， 深圳也在近年来持续推进国土空间提质增效专项行动 ， 形成了包括土地整备、城市更新、综合整治、违建处置、闲置用地处置等在内的“工具箱” 。 截至目前 ， 深圳通过专项行动共盘活土地约40平方公里 。
多项政策的目的 ， 皆是为了回应外界对于深圳土地空间的担忧 ， 实现在招商引资之前保障产业用地 。 而自2019年以来 ， 深圳主要领导也多次公开表态：只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目 ， 一定有地可落 。
与此同时 ， 深圳也正在探索“先租后让”土地供应模式：在约定的租赁期内 ， 企业的各项指标通过履约考核 ， 土地使用权由租赁转为出让 。 借此甄别、吸引和留住优质产业 ， 保障重点项目用地的精准供应 。 此外在2019年时 ， 深圳也陆续出台了《深圳市工业及其它产业用地供应管理办法》和《深圳市宗地地价测算规则》等 ， 提出了一系列措施 ， 让企业能够以最便捷的途径、最优惠的价格获得产业用地 。
7月30日下午 ， 深圳相关部门则在一次“产业用地”的发布会上称：凡是符合深圳产业发展方向的重大项目“全部有地可落” ， 而且通过标定地价的实施 ， 深圳重点产业和总部项目还能分别按照市场地价的35%和70%享受优惠 。
8月1日 ， 深圳颁布《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》提出：在2019-2020年开展已批未建土地处置专项行动 ， 2年内高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题 ， 建立长效监管机制 ， 加快国土空间提质增效 ， 为经济社会高质量发展提供充足的空间保障 。


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