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|成都武侯区7个居民小区试点“信托制”物业

物业管理模式
包干制：居民按照一定标准向物管公司支付物业费 ， 物管公司自负盈亏信托制：业主将物业费与公共收益设立为信托财产 ， 物业企业作为受托人 ， 依照约定进行管理 ， 获得管理人酬金□本报采访人员 蒋君芳 文/图
在普遍推行包干制物业管理模式下 ， 不少小区陷入这样一种困境：物业企业出于成本利润考虑而减少对小区品质的维护 ， 业主因不信任而少交或拒交物业费致使物业服务资金不足 ， 物业企业以此为由加剧服务质量下滑 ， 业主欠费更严重 ， 陷入恶性循环 。
有没有一种物业模式 ， 让小区管理走出困境？在成都市武侯区出现“信托制”物业 ， 首批试点的7个居民小区 ， 物业纠纷同比减少9成以上 ， 物业缴费率普遍提高2成以上 ， 物业服务满意率达90%以上 。
“信托制”物业是什么？它如何使小区管理走出困境？7月14日 ， 采访人员走进成都“信托制”物业的首批尝鲜者——风华苑小区 ， 寻找答案 。
为什么选择这一新管理模式？
风华苑小区建成于2001年 ， 以前物业采用的是包干制 ， 居民按照0.8-1.2元/平方米的标准向物管公司支付物业费 ， 物管公司自负盈亏 。
因为建成时间久 ， 小区老化问题越来越集中 ， 需要花钱的地方越来越多 。 物业公司认为该涨物业费 ， 但小区业主不认同 。 “各执一词的结果就是 ， 物管公司无心管理 ， 业主看到小区管理每况愈下 ， 更不愿交物管费 。 ”风华苑小区现任业委会主任曾俊说 ， 去年夏天前任物业主动退出 。
随后小区重选业委会 ， 并启动了物业公司招投标程序 ， 接手的是一家叫“智乐物业”的公司 。 今年初 ， “信托制”物业成为风华苑小区和物业公司的双向选择 。
在智乐物业总经理刘强看来 ， 包干制虽便于管理 ， 但后期容易出现矛盾 ， “财务不透明 ， 很多业主认为物业公司只拿钱不干活 ， 时间一长 ， 矛盾容易激化 。 ”
“包干制下 ， 业主比较省心 ， 但坏处是难以监督物业企业 ， 服务质量好坏主要靠企业自律 。 ”曾俊说 。
什么是“信托制”物业？来自北京的“信托制”物业模式研究专家陈剑军告诉采访人员 ， “信托制”物业服务模式是运用信托理念 ， 重建业主、业委会与物业企业之间的信任关系 ， 业主将物业费与公共收益设立为信托财产 ， 业主大会作为委托人 ， 物业企业作为受托人 ， 全体业主作为受益人 ， 物业企业依照约定进行管理 ， 获得管理人酬金 。
“信托制”模式为何能解难题？
在“信托制”物业模式下 ， 物业公司必须公开财务明细 ， 便于监管 。 在风华苑小区公告栏上 ， 采访人员看到 ， 今年5月 ， 小区的每一笔花费全部公开上栏 ， 小区的物业缴纳费及公共收益总计为93287.87元 ， 按照15%酬金提取比例计算 ， 物业公司当月获得的利润是13993.18元 。
“剩余部分除开支物业人员工资外 ， 都必须用在小区管理维护上 。 ”陈剑军认为 ， “信托制”物业服务模式下 ， 物业公司利润相对固定 ， 其余部分物业公司是拿不走的 ， “这就斩断了物业公司通过降低维护品质获利的想法 ， 只有用心服务 ， 才能提高每月业主的物管费缴纳率 ， 从而获得更高的利润 。 ”
在刘强看来 ， 这样的模式下 ， 无论小区当月维修花费是多是少 ， 物业公司都能获得一个长期稳定的收益 ， “这是吸引物业公司愿意做‘信托制’物业的一个重要原因 。 ”
“信托制”物业模式效果如何？曾俊介绍 ， “以前小区发现一个问题 ， 物业公司拖两三个月才去处理 ， 现在一两天就能处理完 。 ”他认为 ， 尽管小区还有不少问题 ， 但因财务公开后 ， 业主对小区的经费存量都有一定认知 ， 并不会过多质疑物业“拿钱不办事” ， “物业费收缴率从73%提升至99% 。 ”
“信托制”物业模式如何推广？
目前 ， “信托制”物业模式的探索已不局限于武侯区 。 金牛区、青羊区等地 ， 也开始在部分小区导入“信托制”物业 。
什么样的小区能更快地导入这一新模式？采访人员梳理武侯区已推行的7个社区发现 ， 其共同特点是：老旧小区多 ， 业主与物业间矛盾较突出 。
“这些小区对原本的物业模式已失去信心 ， 这使他们愿意尝试一种新模式 。 ”经过一年试点 ， 武侯区委社治委副主任刘虹楠认为 ， “信托制”可帮助几类小区物业管理人走出困境 。
比如 ， 濒临亏损的项目 ， “因为‘信托制’可以给到稳定的长期收益 。 目前成都小区规模较大的可以有6%至10%的酬金 ， 规模较小的有15%的酬金 ， 虽非暴利但是细水长流 。 ”刘虹楠说 。
还有一种是“鸡肋型”项目 。 在当前服务水准与物业费标准下 ， 物业管理人虽有收益但不多 ， 建筑物老化需要更多维修服务 ， 而业主对物业管理人的信任不足以支撑合理涨价 。 如果采用“信托制”重建信任关系 ， 重新得到业主认可而合理上调物业费 ， 就有维持稳定收益的可能 。
陈剑军认为 ， 引入“信托制”物业服务模式不但需要重新建立各方信任 ， 还需要培养业主的主人公意识 ， 才能更好地发挥出效果 。
【|成都武侯区7个居民小区试点“信托制”物业】而正在成都持续开展的社区营造活动 ， 正在帮助小区建立这种共同体意识 ， 重建信任关系 。 陈剑军认为：“这将为‘信托制’物业提供天然的生存土壤 。 ”


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