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限竞房|供地减少、成交占比下滑，北京限竞房开启离场“倒计时”？

随着北京土地供应结构发生变化 ， 不限价地块成交比例增加 ， 取代限竞房用地成为主流 。 这一趋势也传导到了北京新房市场 ， 曾经的绝对主角限竞房在北京商品住宅成交占比中明显下滑 。
与此同时 ， 机构数据显示 ， 北京限竞房在2020年年中的库存量已高达3.9万套 。 限竞房在2019年陷入去化艰难的困境 ， 至今仍无破解的招数 。
【限竞房|供地减少、成交占比下滑，北京限竞房开启离场“倒计时”？】这一切 ， 都令人发出疑问 ， 北京“限竞房时代”是否已开启离场“倒计时”？热度减退的限竞房 ， 未来会从北京新房市场彻底消失吗？
“面粉”少了 ， 限竞房成交占比下降
7月22日 ， 丰台大瓦窑两宗不限价宅地分别被首创、远洋+城建收入囊中 ， 总成交价为77.6亿元 。 此前 ， 在今年5月 ， 合生创展豪掷179.6亿元 ， “包圆”分钟寺三宗不限价宅地 ， 最高楼面价达7.6万元/平方米 ， 项目入市时单价必然会“水涨船高” 。
在今年火热的北京土拍市场中 ， 限竞房地块供应“缩水” ， 不限价地块成为主流 。 来自克而瑞机构数据显示 ， 2020年上半年 ， 北京成交31宗宅地 ， 其中不限价地块成交占74% ， 限竞房用地仅有6宗 ， 占19% ， 仅分布在昌平、房山、黄村板块 。
随着北京土地供应结构调整 ， 北京新房市场格局出现变化 。 限竞房的“主角”地位岌岌可危 ， 纯商品房、共有产权房存在感增强 。 从限竞房成交占比看 ， 克而瑞机构数据显示 ， 今年6月 ， 北京限竞房多个项目入市 ， 成交套数虽仍占商品住宅市场总体过半 ， 达55% ， 但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76% ， 占比下滑明显；成交均价则出现连续3个月下滑 ， 从今年3月的51025元/平方米 ， 到4月的48088元/平方米 ， 到5月的47231元/平方米 ， 到6月的46148元/平方米 。
限竞房|供地减少、成交占比下滑，北京限竞房开启离场“倒计时”？
文章插图

图片来源：克而瑞北京区域《北京房地产市场大数据6月报》
合硕机构首席分析师郭毅对新京报采访人员表示：“今年北京土地市场的限竞房供地量减少 ， 转而以商品住宅供地为主 。 首批在去年取得商品房用地的项目今年下半年陆续上市 ， 北京限竞房目前正处在‘逐步后退’的状态 ， 但距离彻底告别主流还需要一段时间 。 ”
限竞房让出“地盘” ， 纯商品住宅成交占比增多 ， 意味着市场上高端改善需求人群有了更多选择 。 “在限竞房为主导的市场环境下 ， 可能会有部分人群找不到匹配自己的产品 。 待北京新房市场搭建完成分层次、分梯度的供应产品体系后 ， 北京楼市中的所有购房人群都能找到适合自己的产品 ， 实现各得其所 ， 各归其位 。 ”郭毅说 。
限竞房去化周期16.8个月 ， 高于正常水平
在成交占比下降的同时 ， 限竞房并未走出去化困境 。 在2019年 ， 随着供应井喷 ， 与北京限竞房“捆绑”在一起的词汇变成了“同质化严重”“扎堆供应”“去化困境” 。 在“去化难”的压力下 ， 北京大兴、房山等“供应大户”区域的限竞房项目开始“集体”降价、打折促销 ， 选择低于限价销售 。
步入2020年 ， 限竞房去化困境未见破解之招 。 中原地产研究中心数据显示 ， 2018年到今年7月12日 ， 北京总计入市90个限竞房项目 ， 总体供应限竞房住宅7.79万套 ， 但合计成交只有3.8万套 ， 库存高达3.9万套 。 其中 ， 2018年上市存量套数为20395套；2019年上市存量套数为34240套；2020年截至7月12日上市存量套数已达39674套 。
“按照今年1-6月限竞房成交速度来计算 ， 限竞房的静态去化周期为16.8个月 ， 高于正常、合理的8-10个月的市场去化水平 ， 限竞房库存压力客观存在 。 ”郭毅说 。
中原地产首席分析师张大伟认为 ， 北京限竞房市场呈现了明显的“二八现象” ， 也就是20%的项目抢收了超过80%的销售份额 ， 这些项目不愁卖 ， 基本能做到一年清盘 。 “剩余八成的项目 ， 只能慢慢卖 ， 甚至卖不动 。 ”
“滞销的限竞房多处于偏远位置 ， 销售难度更大 。 ”郭毅表示 ， 特别是部分区域和板块的限竞房供应集中 ， 造成市场上多个项目竞争激烈 ， 出现了低于限售价格上市的现象 。 今年上半年 ， 一些区域的旧项目没卖完 ， 新项目又上市 ， 库存压力更是层层叠加 。 可以预计 ， 未来低于限售价格上市的项目将会越来越多 ， 有可能出现在大兴亦庄、通州次渠、石景山五里坨、房山良乡等区域 。
58安居客房产研究院分院院长张波分析称 ， 限竞房近两年销售总体遇阻 ， 主要有几方面原因 。 首先 ， 近两年上市的项目拿地的时点大都在2016年末到2017年中 ， 这个时段北京楼市热度较高 ， 房企普遍乐观 ， 造成土地成本相对较高而销售价格较难有明显下降空间 。 其次 ， 限竞房整体的区位优势不足,从北京目前上市的限竞房来看 ， 大都处于房山、大兴等区域 。 在严格限购的条件下 ， 有房票的人群选择更为理性 ， 同时限竞房的集中大量上市也会造成短期内供应增量明显 ， 更不利于整体快速去化 。 最后 ， 限竞房扎堆上市情况严重 ， 产品的同质化现象也较为明显 ， 自然不利于整体去化 。
“正是看到目前限竞房遇到的问题 ， 北京今年的地块供应做出了适度调整 ， 以保证市场供需的结构性均衡 。 ”张波说 。
限竞房是否会退出北京新房市场？
从诞生之日起 ， 限竞房就担负着平抑房价、稳定市场的历史使命 。 中原地产研究中心数据显示 ， 从成交均价看 ， 2018年到2020年上半年 ， 北京限竞房的成交均价十分稳定 ， 2018年、2019年、2020年截至7月12日的成交均价分别为49273元/平方米、48489元/平方米、48692元/平方米 。 可以说 ， 限竞房充分发挥了“房价稳定器”的作用 。
在郭毅看来 ， 未来的北京楼市 ， 哪怕供应量减少 ， 限竞房也已对市场价格形成了有力的支撑和更好的预期 。
限竞房会慢慢离去 ， 直到彻底退出北京新房市场、告别历史舞台吗？郭毅认为 ， “未来 ， 限竞房将长时间存在 。 作为调控北京楼市的方式 ， 限竞房还会持续供应 ， 不会彻底退场 ， 但在供应结构中所占比重会逐渐下降 。 ”
张波指出 ， 限竞房本身是基于对房价控制的需求而采取的手段 ， 从北京近两年的房价表现来看 ， 整体走稳的趋势非常明显 ， 部分区域房价还出现了一定下滑 ， 因此 ， 当下阶段更多推出限竞房的意义不大 。 但不排除后续房价出现明显波动之时 ， 限竞房的供应会重新增多 。
除了稳定房价的意义 ， 郭毅认为 ， 限竞房还能辅助北京新房市场搭建更多元化的供应梯度 ， 对标不同人群的不同需求 ， 由此形成多元化的房地产供应产品体系 。 既有满足终极改善人群的高品质、大面积住房 ， 也有面对普通改善家庭和品质改善家庭的中高端产品 ， 又有面对初次改善或刚需人群的中小户型限竞房 。 从价格而言 ， 在均价水平保持相对稳定的前提下 ， 也能面对不同人群形成不同价格体系 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则直言,“实际上 ， 限竞房的推广效果不是很好 。 限竞房是当前住房产品体系中调整较多的一部分 ， 一直以来库存较高 ， 市场上也有批评意见 。 ”
对于限竞房今后的命运 ， 严跃进称 ， 由于存在限价约束 ， 开发商开发销售限竞房的盈利空间不大 ， 导致他们投资拿地的积极性不高 。 如果今后依然存在企业不愿意拿地的情况 ， 限竞房就有可能退场 ， 未来可能会出现新的住房产品 ， “接下来要造什么样的房子 ， 既让开发商愿意拿地 ， 又能控制住房价 ， 这是一个很重要的课题 。 ”
新京报采访人员 王海亮
编辑 武新 校对 陈荻雁


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