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上市|融创也要分拆物业上市了，万科恒大在等什么


上市|融创也要分拆物业上市了，万科恒大在等什么
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图片来源：视觉中国
物业股大受资本青睐 ， 头部房企也在加快进场 。
今年5月在股东周年大会上透露年内将安排旗下物业集团上市的想法后 ， 融创在近日传出正与财务顾问磋商分拆“融创服务”独立上市事宜 。 据IFR报道 ， 融创服务预计融资10亿美元 。
在TOP10房企中 ， 碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市 ， 绿地、龙湖入股了雅生活和绿城服务 ， 融创和华润置地也有明确的分拆计划 ， 唯有恒大和万科显得尤为谨慎 。
关于年内恒大和万科是否会有分拆的动作 ， 外界猜测不断 。 在易居中国CEO丁祖昱看来 ， 目前物业市场仍被看好 ， 今年下半年物业仍然是资本市场的风口 ， 房企应该抓住今年下半年的窗口期 ， 能够分拆物业上市的房企还是要加快进度 。
万科、恒大在等什么？
今年各家上市房企的业绩会、股东大会上 ， “分拆物业”都是关注度极高的话题 。 趁着风口 ， 不少房企公开表达了分拆的意愿 ， 但也有部分房企 ， 始终保持着谨慎的态度 。
实际上 ， 今年以来业界一直有消息称恒大已有分拆物业独立上市的想法 ， 联昌证券还在恒大年度业绩研报中写到 ， 预计其将在未来6-12个月内分拆物业服务板块上市 ， 以释放巨大价值 。 但这一消息至今未能坐实 。
相比之下 ， 万科的态度要明确许多 。 万科总裁祝九胜在2019年度股东大会上坦言 ， 万科物业上市还没有计划表 。 万科董事会主席郁亮还进一步强调 ， 万科物业暂时没有上市计划 ， 并且在未来很长一段时间内都不会上市 。
尽管两家头部房企都没有分拆物业的具体计划 ， 但以万科和恒大物业板块的发展现状来看 ， 它们都已经形成一定规模 ， 也有相对稳定的收入 ， 具备了独立上市的基础 。 尤其是万科物业 ， 不论在管面积 ， 还是营收规模 ， 其都已处于行业的领头位置 。
恒大金碧物业披露的数据显示 ， 目前其在管项目遍布全国280多个城市 ， 拥有超1400个项目 ， 合约管理面积约5亿平方米 。 另据恒大年报披露 ， 2019年 ， 其物业管理服务收入为43.75亿元 ， 这一数字放在已上市物企中 ， 能够排到前十 。
万科物业方面 ， 截至2019年底累计签约面积6.4亿平方米 ， 其中已接管合同面积4.5亿平方米 ， 在管规模超过所有已上市的内物企 。 2019年其整体营收127亿元 ， 是内地首个营收迈入百亿门槛的物业服务企业 。
中物协研究员李斌指出 ， 万科、恒大物业上市基础打好了 ， 如今就等“风”来了 。 如其所言 ， 恒大高管近两年极少提起分拆物业的话题 ， 但从万科高管的一些话语中能窥见 ， 万科物业不是不想上市 ， 而是要等待更好的时机 。
郁亮说过 ， 要等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时 ， 万科物业才会考虑上市 。 万科集团高级副总裁、集团合伙人朱保全也表示 ， 将投入至少百亿用于万科物业的“沃土计划” ， 通过信息化、数字化提升管控效率 ， 提高利润水平 ， 为万科未来的万亿市值平台搭建做足准备 。
李斌指出 ， 还需要考虑到万科是否存在A股上市的可能性 。 “相对于港股市场 ， A股不仅具备更为广泛的投资者 ， 能够有效降低发行风险 ， 后期也易于得到真实的估值和股价反馈 ， 而且由于较高的门槛 ， 对登陆A股上市的企业而言 ， 本身就是对企业实力的认证 。 新大正、招商积余等在A股市场受热捧 ， 未来企业或将打开登陆资本市场的新通道 。 ”
但他也认为 ， 商业市场和资本市场都是动态变化的 ， 房企分拆物业与否、何时分拆 ， 都无法轻易下定结论 。
个别市值已超母公司
新城悦服务副总经理尤建峰说 ， 现在物业服务行业正处在黄金的时代 。
不少数据都可以佐证他的说法 。 据克而瑞物管统计 ， 今年受新冠肺炎疫情的影响 ， 虽然整体资本市场的表现并不尽如人意 ， 但物管板块平均增幅却达到了37% 。


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