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绿城|李军与观点面对面：代建4.0王国 | 博鳌20年( 二 )


对应第二阶段的体系完善 ， 绿城管理也开始踩下了扩张的油门 。
2017年初至2019年底 ， 绿城管理拥有的代建项目数量由129个增长到260个；三年时间 ， 分别录得收入10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元 。
“第三个阶段就是现在 ， 价值观驱动是绿城管理现阶段的关键 。 因为运作这套体系的是人 ， 能够改进这套体系的也是人 ， 现在我们这群人行走在‘更大的无人区’ ， 所以特别需要用价值观明确愿景、统一认知 。 ”
绿城|李军与观点面对面：代建4.0王国 | 博鳌20年
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随着对代建的了解越发深入 ， 涉足这一领域的房企也在不断增加 。 而绿城管理的“成功出道” ， 无疑为传统房地产交出了一份可供参考和对标的“代建样本” 。
但在资本市场的眼中 ， 代建依然像“新生儿”一般 ， 很陌生 。
“投资机构刚开始不理解 ， 一直在问：你们是施工单位、还是物业公司？所以过去的三个月做了上百场路演 ， 向各种机构、投资人详细解释 ， 我们是一家服务撬动的管理公司 ， 是一家没有负债的轻资产公司 。 ”
一番解释没有白费 ， 在绿城管理IPO过程中 ， 国际配售部分顺利获得了超额认购 。 稍不如人意的是 ， 香港散户的认购热情明显不如物业股那么高 。
“作为行业第一股 ， 难免会遇到这个问题 。 ”李军诚恳地说道 。 他心里明白 ， 绿城管理的模式源自欧美 ， 和香港房地产的重投资模式并不相同 ， 想要获得资本市场的认可 ， 还需要一段时间 。
不过 ， 从上市首日情况来看 ， 李军似乎低估了投资人对于绿城管理的热情 。
7月10日 ， 绿城管理正式挂牌 ， 首日开盘报2.65港元/股 ， 较IPO定价2.5港元/股涨幅6% ， 随后股价走高 ， 当日涨幅达30% 。
要重新出发
“上市不是目的地 ， 这一站有些人下车了 ， 也有一些人上车了 ， 我们重新出发就好 。 ”上市打开了一个更大的世界 ， 绿城管理也将迎来新一轮的发展变奏 。
值得一提的是 ， 这次疫情让李军对市场有了更深入的理解 ， 他开始主动调结构：调区域结构、调客户结构、调业务结构 。
“代建业务有其特殊性 ， 大型房企的主战场是一二线城市 ， 而我们的主战场是围绕一二线城市的城市群 。 ”加上这次疫情后的房地产回暖出现了明显的城市分化 ， 李军在交谈中多次提及绿城管理的区域聚焦战略 ， 包括管理授权、能力下沉、渠道建设等等 。
另一方面 ， 李军认为绿城管理未来的客户结构也会有所调整 ， 具有政府和国资背景的大型企业 ， 以及有涉房类资产配置要求的金融机构将成为代建的主要委托方 。
他特别提到 ， 这一轮宏观调控叠加疫情影响 ， 对倚重投资与快周转的房地产企业带来很大的经营压力 ， 专业的开发管理能力将被更多同行所重视 ， 所以这对绿城管理这样的专业管理公司来说 ， 反而是一种利好 。
“最近有很多地方城投公司来找我们合作 ， 背后的逻辑在于 ， 经济下行会让政府加大基建及房地产投资 ， 但政府不是专业开发商 ， 他要么通过复杂的程序出让土地 ， 要么通过城投公司直接引进一个开发服务商 ， 这种情况对我们是个机会点 。 ”
说到这里 ， 李军笑道 ， 绿城管理从政府代建起家 ， 依靠市场化迎来高速发展 ， 没想到如今又回到了一个跟政府和国企更有黏性的商业模式中 。
“发展总是螺旋式上升 。 ”李军说 ， “不过 ， 上市后我们的资源整合能力更强了 ， 尤其以前我们在资金方面的短板会慢慢补上 。 ”
“我们借鉴凯德的模式 ， 整合金融和资本的力量 ， 帮助委托方渡过难关 ， 也确保我们代建的项目不会成为烂尾楼 ， 能让买房的小业主顺利拿到房子 。 这样 ， 还可以增加一部分金融服务收入 。 ”
随着话题越聊越深 ， 李军为绿城管理规划的蓝图也越发清晰：“要调整的东西很多 ， 关键是我们的团队能不能跟上 ， 我们的体制、机制能不能配套 。 ”


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