郭毅|郭毅：“更新北京”依靠改革红利，也要依靠企业的“转型智慧”
随着中国经济由高速度到高质量发展的这样的一个转变 ， 城市更新对于整体城市价值的拉动是能够产生一个质的飞跃的 ， 同时对于整个片区来说也有独特的意义和作用的 。
C20中国城市更新力 ， 基于联合国教科文组织17条可持续发展原则 ， 以“绿色发展、新科技、可持续”等指导方向 ， 衍发出20条城市更新关切准则 。 2020年将聚焦中国创城网络与可持续发展 ， 关注大设计引导下的品牌竞争力 ， 重新发现创新城市之美 。
在这样的背景下 ， 可持续发展的城市更新对未来的城市设计有哪些影响？不同地区的城市更新有哪些突出特点？本期2020年C20城市洞察者系列专题文章 ， 界面楼市与和硕机构首席分析师、毅家之言出品人郭毅进行了对话 。
界面楼市：今年的C20主题当中我们选择了大设计和人类组织关系的连接这一部分 ， 在这里面我们想先请您主要聊聊城市更新概念 ， 对当下包括未来城市设计有哪些的影响？
郭毅：从城市可能性角度来说 ， 随着中国经济由高速度到高质量发展的这样的一个转变 ， 我们看城市经济的发展以及伴随着这个城市功能的升级 ， 对于城市更新来说将会成为未来城市发展的主要的路径 。 城市发展我觉得分为几个维度 ， 一个是大的我们说所谓的这种板块的更新 ， 第二个可能是小的片区的更新 ， 第三个是单体项目的更新 。 从大的板块的更新来看 ， 那么最大的逻辑可能就是城市群之间的一个相互的更新和联动 。 那么我们在往小一点说 ， 可能是某一个城市当中的某一个重点的板块 ， 它来做整体的这种程式化的改造和提升 。 这样的改造和提升往往是依托国家的这种大战略或者大规划 ， 然后举这个城市之力 ， 甚至举全国之力来完成了一个大的板块的整体大规划和大升级 。
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郭毅
那么我觉得比如说像现在推进的粤港澳大湾区以及京津冀城市群 ， 整体的这种城市之间的联动的发展 ， 由产业引发 ， 然后形成这种人口的相互的联动和交叉 ， 以及一系列的配套设施的相互的联动的发展 ， 都会为整个城市群的各个城市之间带来不一样的一个价值的提升助力 。
那么对于核心城市可能会是一个疏解回归宜居城市的这样的一个作用 。 针对城市群的一些相对来说发展偏薄弱的城市来讲 ， 它会是一个产业的逐渐提升 ， 城市能级的逐渐的上扬 ， 然后针对产业和城市经济发展的一个速度不断加快的这样的一个过程 。 一些我们说聚焦于城市内部的一些小的板块的城市更新来说 ， 它相对应可以找到一些过去的对标的点 ， 比如说2008年北京投资了3000亿打造的亚奥板块 ， 其实它就是整个板块的经过拆迁平整 ， 然后的一个整体的提升 。 那么再比如我们说北京通州定位为城市副中心之后 ， 其实也是整个区域经历了一番大的拆迁改造 ， 然后配套相应升级使整体的这种完善度提升 ， 再有了市政府4套班子的迁入 ， 数万人一起都迁入到这个局部板块中 ， 就带来了一个区域价值的跨越式的提升 。
那么我们说片区提升另一个维度往往是社区性的改造 ， 一些过去传统的我们说产业园区的一个扩容 ， 会带来的片区的改造的变化 。 这样的一种城市更新往往是政府为主导 ， 但是实际上落位的还是由企业去落地实施的 。 比如说现在正在推进的亦庄的扩容、未来科学城的西扩 ， 以及过去的我们说的CBD东扩 ， 其实都是基于政府的这种大的规划上的调整 ， 然后为区域带来了一些新的发展的契机 ， 从而形成了以产业为龙头 ， 以基础设施改造为助力 ， 以配套升级为支撑的这样的一个区域城市的提升 。
这两类包括区域的更新和板块的更新 ， 往往是针对土地资源的再利用 ， 然后针对持续的城市功能的一个提升 ， 然后由此带来的针对城市在过去几十年当中积累的一系列的 ， 比如说环保交通配套这样的一些困扰 ， 借着这样的一个城市更新得到了一个一揽子的解决 ， 从而让老城市得以焕发新生 ， 也让城市实现了一个可持续的增长 。 那么我觉得它的意义和作用可能是相对来说更高的 。
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相对来讲 ， 我们说小的这种项目的提升 ， 单体项目提升它其实也是分成不同的情况的 ， 有一些可能是自身对这个项目有这种使用需求的企业来做了 ， 这个项目的收购之后 ， 然后再给它进行改造和升级 。
比如说京东就曾经一次性斥资27亿买下了翠宫饭店 ， 然后买了之后改造升级用于自己企业的研发和办公的场所 。 然后包括其实今日头条买下了中通广场 ， 也是相类似这样一个案例 ， 这些是企业基于自驻自用的用途来做的 。 城市更新的单体项目 ， 还有一些以开发企业为主导来推动的一些城市项目的升级 ， 这样的一些单体项目 ， 其实它的整个的业态虽然相对符合需求 ， 但改造的难度和压力其实也会比较大 。
比如说像万科之前在望京国际商业中心做的这样的一个城市升级的单体项目来讲 ， 它的业态包括商业和办公两种类型 ， 之前在朝阳小营区域做的万科大都会79号这个项目来说 ， 虽然说是住宅立项的一个产品产品 ， 但是实际上之前的使用用途是酒店、公寓和商业 ， 所以它是一个相对复合和多元的这样的一个业态的组合 。 针对它的这种产品改造难度就必须做到一些产品设计上的一些提升 ， 可能就需要开发商拿出自己更多的这种针对设计 ， 针对客户的理解 ， 针对一些审美最新趋势的这种理解 ， 包括一些可能一系列的这种合作方的大力的支持 ， 然后共同去完成一个项目的单体的更新 。
所以其实我们觉得这种城市更新它对于整体城市价值的拉动是能够产生一个质的飞跃的 。 那么就算是我们说单体项目的更新 ， 也是能够通过这种开发商的一些各方面的工作的实施 ， 然后帮助单体项目实现了这种价值的增长 ， 带来了这种未来的使用功能的一个提升 ， 其实也是对于城市更新对于整个片区来说有独特的意义和作用的 。
界面楼市：对 ， 我们再从大到小举几个例子 ， 刚才您说了挺多点的 ， 像北京周边的这几个环京的市场热点 ， 原来说是承接非首都功能疏解的 ， 包括有一些产业集群出来的人 ， 包括也有先做人群再做产业的 ， 您觉得这些区域的城市更新有哪些特点 ， 谁做得比较好？
郭毅：其实我觉得从北京向不同的方向去发展 ， 可能分成几个维度 ， 向东发展 ， 它更多的像是北三县这个板块 ， 它是跟通州城市副中心做的这样的一个统一的联动 ， 因为它们是有统一规划、统一标准、统一定位 ， 去整合通州和北三县整体的这样的一个资源 。 从目前来讲 ， 我看到在北三县的一些税务 ， 包括环保都已经由北京来接手了 ， 这样的话其实第一它会在这种城市的管理水平上未来有一个快速的提升的过程 。
第二 ， 我觉得从北京和通州之间也开通了第一条环京的地铁线路 ， 就正在建设施工的21号线 ， 那么这样的第一条轨道线路的从北京通往环京区域 ， 其实也是未来我们说交通一体化的全新的价值体现 。 过去我们更多的还是通过高铁和高速路 ， 那么相比较来说 ， 地铁线路它的通达性会更好 ， 而且对周边的这种区域的我们说房地产的价值拉动效果会更大 ， 特别是越偏远的地区 ， 它的拉动的效果就会越好 ， 所以我觉得轨道交通还是一个带有标志性的事件 。
然后再一个就是从产业发展的角度上来说 ， 其实过去北三县可能没有特别主导的产业 ， 虽然说大厂有自己的影视产业 ， 也建立了一个非常大的一片的产业园区 ， 但是感觉它的产业其实并没有形成非常明显集群化的效应 ， 它是相对是碎片化的叠加 ， 产业的叠加 ， 我觉得其实有了北京来给它更多的一些产业的赋能和拉动的话 ， 有可能会帮助包括燕郊 ， 包括大厂在内 ， 让它形成自己的核心的主导产业 ， 并且由主导产业延伸形成一个产业集群 ， 那么对整个城市的这种人群的迭代和升级 ， 配套的改善和完这个完备都能起到一个非常有效的帮助 ， 我觉得东部可能更多的是基于行政手段去给它的这种助力 。
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界面楼市：有人说中国有电影“产业”的 ， 可能就北京还有那么一点点 ， 从学术到制片市场 ， 别的地方就特别少 。 横店象山都有些点状 ， 环北京的几个老的电影产业片区现在还做得不错 ， 比如说涿州、怀柔影视城这几个 ， 东边可能下手晚了 ， 再加上疫情 ， 现在对电影产业是有相当程度打击的 。
郭毅：是的 ， 虽然说“下手”晚了 ， 但是好歹还是在这个行业里面分得了一杯羹了 。 除了影视之外 ， 其实还有大堆的所谓的科创产业 ， 但是那个产业园区占地面积非常大 ， 城市的这种规划我觉得水平也很高 ， 对比北京的这种产业园区做了自己的一个定位和规划 ， 但是确实感觉园区和园区之间、产业和产业之间是带有一点点割裂的 ， 它并没有形成相互的这种良性循环的一个链条 ， 我觉得可能是城市管理上面它还有有欠缺 ， 和需要补足的地方 ， 我觉得东部是这样 。
但是从南部来讲 ， 可能相对来说产业的拉动力度会更大一些 ， 特别是华夏幸福的第一个产业园区 ， 其实就落户在固安产业园 ， 其实也是黄金时期发展最好的一个产业园区 ， 形成了这种以科技创新到现在人工智能的转型升级 ， 作为它的龙头来发展的趋势 。 那么对整个北京南部的这种产业城市功能 ， 配套设施的拉动都起到了质的作用 。 再加上我们说大兴机场落户在北京城南之后 ， 大力度地对于城南的发展包括固安在内 ， 包括廊坊、涿州 ， 其实临机场的这种所谓的新空港的片区范围内 ， 都会形成新的产业的拉动和对人群的拉动 。 所以我觉得在加上我们说千年大计雄安新区在北京南部 ， 和京雄高铁的规划其实也是给整个南部带来了一个新的拉动 。
界面楼市：我们向着城市中心再说小一点 。 大概五六年前我们做第一次城市更新系列解读的时候 ， 北京广安控股就是当时的宣武区现在的西城区 ， 在做杨梅竹斜街的改造 ， 就是前门外的旧城改造 ， 其中还包括了当时启动的大栅栏商街的革新 。 我们把那次改造的案例搬到了设计周、搬到了威尼斯双年展 ， 凭借其扎根的深度和改造的成功模式 ， 获得了一些奖项 。 当时的一种做法是把胡同的微小单位做立体化剪裁 ， 以及应用现代材料补充分割功能 ， 比如在使用一些玻璃幕墙的同时还要保存一些像模范书局这种对古旧的风格传承 。 您觉得对于北京这样有很多的类似杨梅竹斜街和百花深处这样的老街区老胡同而言 ， 城市更新的关键在于什么？
郭毅：对于这种我们说带有跟传统文化相衔接的城市更新 ， 其实更多的还是在于城市人文的延续和传承 。 要在旧的基础之上 ， 而不能单纯破旧 ， 是要延续旧的一些好的东西 ， 做一些这种相应的城市面貌换新 。 我们目前还要针对年轻的消费人群、主力的这些消费人群 ， 根据他们的偏好和习惯做有针对性的升级和引导 ， 不单单依靠产品和业种的升级 ， 更重要的是业态的升级 ， 服务功能的升级 。 这样才能让传统的商业街区园区形成一种精神上的这种延续和传承的项目 ， 成为城市精神堡垒一样的存在 ， 唤醒大家对于过去传统文化的一种追寻 ， 看到这里、来到这里才叫看到北京、来到北京 。
我觉得其实在全国的很多城市都形成了这样的一些文化符号 。 而且要孵化和服务更多的具有文化符号作用的一些园区街区 。 像您刚才说的前门大栅栏 ， 还包括过去像南锣和后海 ， 都是有类似的这样的作用 ， 还有像成都的宽窄巷子 ， 包括远得像东京的涩谷和目黑川这样的一些板块 ， 其实它都带有一些国家的城市的文化的积淀 ， 然后再在这个基础之上做了一些新的城市化的改变和升级 ， 加入了一些新兴的元素进去 。 这样既能被我们说上一代的中年人去喜好去消费 ， 又能被年轻人所喜欢 ， 应该满足一个全龄人群的新型规划 ， 就为这个区域赋予了一个新的生命 。
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界面楼市：是的 ， 我们再说最后一个城市更新层面：我们看到有很开发企业做出了一些独立的城市更新举措 ， 包括有的可能是被动的、必须要代建一些东西 ， 但是代建也算是我们现在的一种城市开发的特点 。 比如说我们之前报道过的北京金茂府对南城地区宋庄路的改造 。
郭毅：那个“一平方公里的城市理想” 。
界面楼市：对 ， 有点洗脑的那句标语 。 开发商对宋庄路的改造也投入了很多 ， 包括一些代建市政绿化带、市政道路等等 。 您觉得在这种趋势下 ， 是开发商真的迫于无奈 ， 还是抱着起码门前的这点雪自己要扫干净的心态？
郭毅：我觉得可能几方面的心态都有 。 第一 ， 它肯定从代建的这种角度上来说 ， 虽然是帮助政府去代建 ， 但是在过程中实际上也是给自身项目的价值的助力 。 所以基于这样的一个诉求 ， 其实开发商本身也会在这些代建的项目上做更多的投入和精心的设计 。
我觉得其实从宋庄路的改造上感觉还是挺明显的 ， 因为过去第一次去北京金茂府的时候 ， 确实还是两边都是平房 ， 然后路两车道 ， 很窄 ， 机非混行 。 然后整个那个区域的地铁其实也还在修 ， 就感觉乱七八糟的 。 然后现在再去就感觉是个特别漂亮的一个城市界面就出来了 ， 三上三下的交通 ， 然后包括它的一些周边的大的商业也都露出来了 ， 之前都在藏在各种的沿路小矮楼的后边 。 所以我觉得其实这种城市的更新了之后 ， 其实对于项目本身的销售是能够起到一个明显的助力的 。 再加上其实这个区域开发商还需要继续的去做投资 ， 像金茂在一期买了金茂府的地块之后 ， 后面跟合生又继续在石榴庄地区去做了新的投资 。
企业可能在前期会有一些代建的这种投入 ， 但是最终这些投入还会反哺到项目自身的价值提升上 。 但与此同时其实对周边的这些居民的生活幸福指数来说 ， 我觉得是一个跨越式的提升 ， 开发商在这个程度上来说 ， 还是做了很多跟城市功能相关的 ， 跟企业社会责任相关的这样一些工作的 。
【郭毅|郭毅：“更新北京”依靠改革红利，也要依靠企业的“转型智慧”】界面楼市：是的 。 我们再说产业开发的模式 ， 我们现在说六保六稳 ， 是国家层面在倡导消费提振和复工复产 ， 您觉得政府在行业政策这块应该做什么？政策的工具箱当中还有哪些是可以被拿出来提振市场活力的？
郭毅：现在从我们从中央各相关部委包括央行 ， 一直在强调的就是房住不炒这样的一个调控的底线 。 那么这个底线思维建立了之后 ， 其实可以明确地看到对于各个城市的一个调控要求 ， 也就是限购和限贷首先是不可能轻易解禁的 ， 它是需要长期执行的这样的一个政策 。 在此基础之上 ， 因城施策会对各个城市的这种调控的政策实行有保有压的这样一个分类的指导 ， 那么一些城市相对来说市场的库存压力比较大 ， 相对来说房价走势在启稳的过程中 ， 甚至出现了这种滑坡的风险 ， 那么在调控政策的执行的尺度上 ， 就会给出略微宽松的灵活指引 。 但是针对一些过热的城市 ， 我觉得中央其实还是坚决地去要求它做这种调控的紧缩 ， 包括一些城市之前可能在限购限贷政策上有所放松的 ， 其实也都很快被中央叫停了 。 所以能够看出来其实当下的这种调控的政策确实是在托底盖帽这样的一个状态之中 ， 保持城市发展的稳定 ， 保持房地产市场的健康 。
包括其实我们看最近这几天 ， 全国好几个城市都出现了这种调控的收紧 ， 包括宁波扩大限购范围 ， 控制土地的成交价格 ， 然后包括东莞其实也是针对它的这种调控的人群进行了这种限购收紧和升级 。 包括杭州其实也有了一些新的这种调控的一个收紧的政策 。
其实可以明显的看到之前的一些成交过热 ， 然后市场需求、投资需求又再次兴起的一些城市 ， 还是在中央的这种要求下 ， 或者说管理下 ， 地方政府制定了一些收紧的政策 ， 去保持市场的相对稳定状态 。 那么楼市稳了之后 ， 我觉得其实是夯实了整个经济稳定的根基 ， 毕竟楼市关联了100多个产业 ， 对于整个经济的拉动还是能够起到一个很重要的底层作用的 。
如果现在楼市稳定下来 ， 创造一定的这种城市税收、一定的预算外的收入 ， 那么在其他的行业经历疫情影响、遇到一些各种各样风险的状态下 ， 我觉得地产市场的保稳是起到了一个中国经济压舱石的作用 。
界面楼市：是的 ， 毕竟前一段时间已经有拿地热度在抬头了 。
郭毅：对 ， 北京上半年卖了1100多亿 ， 我觉得是经济形势的一种助力 。
界面楼市：现在有一种趋势是政府的“前端政策设计”已经挺明确的 ， 然后现在逐步地看到政府也在积极地推动各种末端或者说微观的政策设计 ， 有学者管这种现象叫以末端带动先导 。 比如说一些城市的夜经济在恢复 ， 包括疫情期间逐步地在保证防控措施的情况下搞活小微商业体 ， 是不是您觉得这样对我们的商业地产复苏还有一些积极的意义？
郭毅：其实从中国经济目前的这种发展的状况来说 ， 如果还是按照我们说过去投资、出口、消费这三驾马车来的话 ， 投资再靠投资去拉动 ， 可能会造成新一轮的泡沫 。 其实过去的历史已经验证了 ， 我们不能再去走同样的这种弯路 。 那么现在我们推动的新基建的投资 ， 也并没有基于我们说所谓的以房地产作为一个怎么样的拉动入口来进行的 。 我们说目前针对中国经济还能够产生更多的想象空间的 ， 我觉得就是消费了 。 怎么能够用各种各样的方式去拉动大家的消费 ， 去活跃过去我们说的市场经济 。
此前在过去几年里 ， 国有经济的份额还是占了整个经济的一个主力 。 最近几年其实感觉还是能看到中央对于这种小微企业的一些比如说资金上的扶持 ， 包括针对现在这些个人创业者的一些社保纳税这些 ， 关系到生存的方方面面的支持力度 。 包括一些减税降费 ， 和针对房租的一些减免的提倡 ， 其实都是对这些小微企业给了更多的支持 ， 释放的一些起码是政策上的利好 ， 而且也确实对市场经济的活力我觉得还是起到了搅动作用 。 如果单纯依靠央企国企 ， 那么在消费助力的增量空间上 ， 还是相对有限的 。
回归到商业地产本身 ， 这些地摊我觉得可能拉动作用到未必能有那么大 ， 因为确实小微企业都是小本经营 ， 现在我们商业地产的整体的这种租金水平其实并不低 ， 而且从交易的这种销售的成交价格来看又很高 ， 那么其实很难是小微企业能负荷的了 。 所以我们说现在在做的一些去搞活地摊经济都不需要商业地产承载 ， 包括我们现在做的一些电商 ， 其实更多的也是基于线上的资源去实现它的这种带动消费的作用 ， 所以商业地产这块我觉得未来可能还是得下大智慧来转型 ， 可能需要一些更多的比如说场景化的这种体验式的消费的一些升级 ， 然后把人们从家里从手机边电脑边拉回到一些我们说真正有趣味 ， 又能给大家带来一些不一样的生活方式的这样的一些功能的打造上 ， 才能够让商业地产真正的焕发出它的活力来 。
界面楼市：最后一个话题是行业的标准化 。 这些年国内在践行很多国外的标准 ， 包括LEED和BREAM ， 我们国内其实也跟进推出了一些 ， 比如绿建三星和住宅五星就是从节能表现和住宅综合层级的标准 。 您觉得这些标准 ， 包括对住宅产业化的推进 ， 从这个行业发展的角度看有什么值得思考的地方？
郭毅：其实不管是国外的绿建标准 ， 还是国内的绿建标准 ， 更多都是为了减少建筑的能耗 ， 同时实现人与自然人与环境的一个和谐的发展 。 我觉得LEED也好 ， 然后BREAM也好 ， 还是国内的绿建也好 ， 其实都完美地实现了它的功能 ， 而且也确实让我们的建筑的能级有所提升 。
但是我们看到国内和国外绿色建筑的标准 ， 不可避免的是需要应用到一些新设备和新设施的 ， 那么随着这些设备设施的制造过程中 ， 其实又产生了一些能源的消耗 ， 同时设备设施它的一个使用的寿命是低于建筑寿命的 ， 所以在这个过程中又衍生出来了一些我觉得未来的不确定的风险和隐患 。 所以这些叠加了各种这样的设备设施的绿色健康住宅 ， 未来可能会遇到一个新的发展的瓶颈 。
那么替代它的可能就是我觉得住宅五星评价体系 ， 包括现在我们一直在大力提倡的这种被动式住宅、百年住宅 ， 这种针对建筑工艺本身的一个提升 。
通过工艺的提升来实现它的这种建筑能耗的降低和舒适生活的一个实现 ， 这样的话其实它不需要借助更多外来的设备设施 ， 只是通过建筑本身来实现它的一个产业迭代 。 所以这样才是面向城市未来的可持续的更新的典范 。
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界面楼市：最后请您再介绍下 ， 今年将会有什么重点工作？
郭毅：我现在是在和硕机构工作 ， 和硕是立足于北京的一家房地产的代理公司 。 目前我们在北京及周边是有上百个项目操作 ， 今年上半年虽然说经历立了一个疫情的影响 ， 但是我们半年的销售额也达到了155亿 。 那么跟去年全年396亿的销售额相比 ， 基本上我们实现了时间过半 ， 任务过半这样的一个结果 。 然后到下半年其实我们北京还有很多的这种新的代理项目会陆续的上市 ， 既有一些城市豪宅的项目 ， 包括中粮瑞府这种顶级豪宅 ， 也包括西三环的西钓鱼台御玺 。 也有大量的我们说针对改善人群的限定房和普通商品住宅 ， 包括针对刚需人群的产品的打造 。 其实从和硕本身来说 ， 因为这些创始团队基本上都是10多年的地产开发经验的这些老人们 ， 我们说骨灰级的 ， 所以大家其实从这种产品的营销思路和产品的这种定位的打造 ， 以及我们说所谓的针对这种营销的创新的方式上来说 ， 还是有自己的理解和思考的 ， 都是希望能够在这个行业里面帮助我们的合作伙伴 ， 包括开发商 ， 包括设计公司、服务公司等等 ， 我们的第三方合作伙伴 ， 大家能实现共赢的这样的一个结果 。
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