前融、开发贷融资管控要点
_本文原始标题：前融、开发贷融资管控要点
对于房地产企业而言 ， 投资、融资、销售属于最核心的三项业务 ， 也就是买合适的土地、借便宜的钱、产品销售变现并完美交付 ， 而融资一般由财务资金板块归口管理 ， 部分其他条线的地产同行对于项目融资接触较少 ， 下面结合工作实践 ， 分享最常见的两种融资模式 ， 分别为：前端融资、房地产开发贷款 。
一、两种融资模式知识要点
根据项目五证办理情况及开发建设发展 ， 前融、开发贷融资模式实操差异较大 。
1、前端融资：
前融是指土地竞拍阶段或拿地后项目“四证”不齐阶段 ， 项目公司无法获得银行低成本资金时 ， 向信托、基金类非银行金融机构申请的高成本融资行为 。
前融上账速度较快 ， 能迅速降低项目资金需求峰值 ， 一般取得用地证和国土证后即可申报 ， 待正式方案报建文本出来后 ， 信托或基金公司根据报建方案出具批复 ， 正常情况下 ， 取得国土证后45天内即可实现融资上账 。
除融资上账快优点外 ， 前融放款还不受施工证和现场施工进度影响 ， 在融资宽松环境下 ， 规模较大的信托或资金公司一般可分2次投放完融资额度（部分规模较小的信托或资金公司投放额度无保障） 。
前融成本偏高 ， 一般在10%左右 ， 适用于土地款占项目总投较大的项目（土地款/项目总投>40%） ， 融资额度一般在土地款的60%-70%之间 ， 此时 ， 融资规模小于开发贷模式 。
基于风控考虑 ， 信托或基金公司比较看重项目区位 ， 部分区位不佳的项目申报难度较大；另外 ， 前融不能与开发贷并存 ， 前融上账后 ， 如果做开发贷 ， 则需要用开发贷置换前融贷款 。
2、房地产开发贷款：
【前融、开发贷融资管控要点】开发贷是指项目公司向金融机构（主要是银行）申请的用于房屋建造、开发过程中所需的中长期项目贷款 ， 贷款期限一般不超过三年（含三年 ， 个别情况可达到五年） 。
开发贷成本适度 ， 一般为5%-8% ， 与前融相比 ， 融资成本一般低2%-5% ， 但申报条件、放款前提、资金监管等方面更为严格 。
开发贷申报所需资料较多 ， 除项目公司及股东相关资料外 ， 还需准备项目可行性研究报告、投资备案手续、环评报告、总承包合同、发票、国土证、用地证、工规证、施工证等一系列资料 ， 为提高融资上账效率 ， 需工程、财务、营销、设计、运营等部门通力协作 ， 加快方案设计、报批报建、总包招标、融资申报工作 。
开发贷放款有一条不可逾越的底线—即432：四证齐全（国土证、用地证、工规证、施工证）；项目公司自有资金投入需达到项目总投的35%及以上 ， 且有土地款、建设投入款等相关投入款凭证或发票佐证；项目公司开发资质不低于二级资质 。
贷款资金用途被严格管控 ， 不得将资金用于购买土地；销售回款也受到银行监管 。
对于土地款占项目总投较小的项目（土地款/项目总投<40%） ， 可优先考虑银行开发贷 ， 融资额度一般可达到项目总投的50%及以上（项目总投包括土地费用、前期费用、建安费用、基础及公共设施配套费、营销+财务+管理费用、不可预见费） ， 最终审批的融资额度受多方面因素影响 ， 包括但不限于项目本身的优劣势（区位、项目四至及周边配套、售价、利润率、现金流、销售前景等）、抵押物价值及变现能力、银行风险偏好、征信担保措施、宏观融资环境等 。
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二、运营视角下的融资管控要点
对于实际项目而言 ， 融资方案应视具体情况、一事一议 ， 通过内部精心筹划、外部提前接触相关金融机构 ， 形成多种融资比选方案并经对比测算效益后 ， 优选融资方案 。
1、融资效率要求：
为降低资金需求峰值 ， 减少开盘前自有资金投入 ， 加快融资上账效率 ， 可制定专项融资计划 ， 下图相应节点时间仅作为示意 。
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2、证照处理技巧：
国土证：为便于融资申报和提高抵押物利用率 ， 对于多地块组成的项目 ， 国土证建议单地块分别办证 ， 单证面积控制在150亩左右 。 若国土证需要与土地出让合同一一对应 ， 则在签订土地出让合同前 ， 与政府职能部门前置沟通 。
工规证及施工证：优先考虑融资规模 ， 并兼顾利润及税务筹划、交房批次划分等对于证照办理的影响 ， 原则上加大一次性工规证面积 ， 可分批次办理施工证 ， 确保单笔授信额度最大 ， 分期提款 ， 满足银行对于资金投放条件要求 ， 减少提款风险 。
3、融资需各个部门配合事项
从制定融资方案、融资申报、贷款审批、签订融资合同并落实担保手续到融资上账 ， 需要各个部门通力协作 ， 主动交圈 ， 协调好公司内外部关系 ， 按时达成融资专项计划 ， 确保在不影响销售的前提下 ， 最快速实现融资上账 。
三、合资合作项目沟通注意事项
对于合资合作项目 ， 首先要与合作方就融资模式及增信担保措施达成一致 ， 比如国企一般不会接受高成本的前融 ， 在项目公司股权质押及担保措施方面可能双方也存在分歧；其次在融资成本、项目经营目标考核导向、融资用印、资金调拨等方面诉求不一致时 ， 可根据实际情况合理运用沟通技巧 。
转自：睡猪下蛋
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