1000万的房子凭空增加上百万成本，敢问深圳买房的路在何方？
1000万的房子凭空增加上百万成本 ， 敢问深圳买房的路在何方？
2020年7月15日 ， 是每个深圳买房人都难以忘记的日子 。 这一天 ， 本可以早点卖掉房产的业主心态崩了；普宅业主纠结了 ， 这个时候到底要不要卖房？买豪宅的客户迟疑了 ， 是不是该缓一缓？刚需上车的孩子们想 ， 该选哪里呢？很多人问 ， 房价会跌吗？
面对重重困惑 ， 我们慢慢理清：
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房价到底会不会跌？
看一张表也许你会心中有数：
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（▲数据来源：中指研究院）
从历年打压政策颁发后均价波动来看 ， 短期内整体会有小幅下浮 ， 但整体呈现平稳上升趋势 。 因为短期内政策压抑了需求 ， 但刚需不会消失 ， 没有上车的太多 ， 之前被挤压的太厉害 。 深圳住房本质供不应求的状况没有改变 ， 未来政策宽松了依然还会爆发 。
但深圳分化比较严重 ， 本次政策主要打压的是有多套房产的炒房客 。 所以对于刚需来说依然坚挺 ， 对于中心地段优质房源来说 ， 预计未来会稳步小幅上升（到750万上限以内） 。
短期内 ， 部分人为了腾名额或急用钱的 ， 可能会出现降价出售或业主承担增值税的现象 。 这种舍得降价卖的优质好房也是好筹 。 但是不要期待降得离谱 ， 5%左右都是正常的 。 不过大多数业主估计会选择横盘 。
对于750万以内的刚需盘 ， 尤其是满5年的 ， 是块香馍馍 ， 短期内业主们会比较惜售 ， 甚至有可能会涨价 ， 比如像花样年的业主们现在都谢客了 。 未来好房源供应不足 ， 成交量就会下降 。
本次政策的综合严厉程度可见一斑 ， 相信ZF是为了房市整体健康发展 ， 希望房价能稳一点 ， 不要涨的太快 。 看看上表今年5-6月房价飙升得的确太快太夸张 。
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要歇菜的纯投资和机会与挑战并存的刚需
对于有钱有名额的刚需们：
这是一次机会 ， 因为深户3+3和非深户5年社保的确把很多外地投资客直接拒之门外 ， 恰恰让焦虑的刚需客舒缓了下 。
当然也是一次挑战 。 因为2套首付比例直线上升 ， 打压了换房客 ， 所以刚需上车的要格外地珍惜名额 ， 有钱有名额尽量一步到位 ， 买一个3-4房；不想要交巨额的“豪宅税” ， 怎么办？新房3-4房是个非常不错的选择 。
但大部分有名额的年轻人 ， 首付都是有限的 ， 首选750万以内的上车小房子 。 这种户型和价位段的产品供不应求 ， 就不要期待他们会降价了 。 新房也是可以试试的 ， 但是中签率也不要期待变高 ， 因为大家都不笨 ， 会扎堆打新 。
想买学位房的家长们：
本来就计划为孩子争取好学位的家长们 ， 想想办法总能买到好学位房 ， 让孩子上到好学校；学位毕竟还是深圳人的硬刚需 ， 单证好学位的优质房源未来依然是高位 。
资深豪客们：
把双证的卖掉换单证的难度更大了 ， 除非你造个笋盘；本次政策对真正的豪宅影响最小 ， 购入成本增加了不多 ， 不过房价肯定会歇一歇 ， 所以也不用急着买入增加持有成本了 ， 刚好喘喘息 ， 度个假 。
投资客们：
想借名纯投资的 ， 也冷静下 ， 毕竟离婚、结婚这条路已经被堵住了 。
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新政后买房成本到底增加了多少？
面对多重组合调控 ， 从首付款到豪宅税 ， 2年变5年 ， 豪宅税增加 ， 深圳住宅被750万这条线一刀切 ， 误伤的是刚改的家庭 。
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我们理性地算下前后购房成本的变化：
①增值税
超过750万的两房和小三房摇身一变成了豪宅 ， 凭空多了个豪宅税；
满2年不满5的豪宅增值税之前是差额的5%；现在变成了全额的5% 。
②首付款
深圳无房有贷的首付从5成提到到6成；二套从7成提高到8成；
假离婚这条路彻底走不通 ， 很多家庭从首付3成直线上升到8成 。
③个税
普宅变豪宅后 ， 多出0.5%的个税 ， 虽然不多 ， 但对于刚过豪宅线的刚改也是一笔额外支出 。
④契税减少一点点
二套的契税＝（过户价-增值税）x3%；由于增值税增加了 ， 所以契税减少了 。
接下来 ， 举3个栗子说明下：
案例1：家庭二套 ， 不满5年1000万的89㎡三房 ， 假设业主700万买入
普宅摇身变豪宅 ， 豪宅税从0到47.6万 。
首付多1成 ， 前期需要多支出约151万 。
假如原来可以离婚腾名额用3成首付的 ， 现在按照8成计算的话 ， 现在就需要多支出大约551万现金 。
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案例2：换一套满5的1000万89㎡小三房 ， 假设业主700万买入
豪宅税依然是最大的变化 ， 但比起不满5的少了30多万 ， 10多万的豪宅税算影响小的 。
但加上多出的首付款 ， 至少有118.7万额外成本 。
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案例3：自持一套 ， 想换3000万的豪宅（不满5年）
如下表所示 ， 算下来比之前多预支390万-1591万的现金（含首付） ， 豪宅税费影响很大 ， 大约多出100万的豪宅税 。
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其实对于能买得起3000万以上的豪宅的人来说 ， 钱不是关键问题 ， 名额才是最大的问题（深户3+3 ， 非深户5年社保 ， 按照3年离异内的所有家庭套数计算） 。
总结来说 ， 满2变5、首付增加以及严控购房门槛 ， 就这三点对投资客和换房客影响都已经非常大 ， 基本腰斩 。
而刚需上车的深圳青年们 ， 现在恰恰是你们真正的主场 。
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附录：住建局的细则
2020年7月15日 ， 市住房建设局等八个部门联合印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号 ， 以下简称《通知》 ， 详见文后链接） ， 引起社会各界广泛关注 。 为准确把握政策精神 ， 确保政策落实到位 ， 现就市民关心的相关问题解答如下：1
已在本市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年 ， 是否具有购房资格？
答：有 。 深户家庭或成年单身人士（含离异）入户未满3年的 ， 在符合其他购房条件前提下 ， 能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的 ， 按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）第四条有关规定 ， 限购1套商品住房 。
2
购房之日前3年内有多次离婚记录的 ， 婚姻状况是否只追溯最近一次离婚？
答：不是 。 购房之日前3年内有一次以上离婚记录的 ， 其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算 ， 即追溯3年内所有离婚记录 。
3
《通知》实施前 ， 已支付购房定金或购房款 ， 但是还没有网签 ， 是否受该政策影响？
答：2020年7月15日前（不含7月15日） ， 已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付） ， 并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证的（转账凭证须有“购房款”“购房定金”等字样 ， 或提供其他可以证明交易真实存在的证据）,视为已经办理网签 。
提供上述材料申请办理预售合同备案或不动产权登记手续的 ， 应当在2020年12月31日前（含12月31日）提出申请 。
4
深户年满18周岁 ， 但之前购买的是少儿医保 ， 可以买房吗？
答：不能买房 。 《通知》规定的社会保险证明 ， 是指在本市就业缴纳的社会保险 ， 不包括少儿医保 。
5
符合购房条件的家庭或个人的未成年子女可以买房吗？
答：不能买房 。 由于未成年子女无法按照《通知》要求提供个人所得税或社会保险证明 ， 故不可购买商品住房 。
6
夫妻双方只有一个人符合购房条件 ， 购房后如何办理产权登记？
答：夫妻双方只有一个人符合购房条件的 ， 购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下 ， 不得单独登记在不符合购房条件一方的名下 。
7
我已入户满三年 ， 2018年前已经缴了3年以上社保 ， 但2019年中断一年 ， 今年又开始缴 ， 这种情况还能买房吗？
答：不能买房 。 深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年 ， 且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 方可购买商品住房 。
8
我是深户并已缴3年以上社保 ， 现在我退休了 ， 无法继续缴纳社保 ， 是否可以购房？
答：深户家庭、成年单身人士（含离异）在本市落户满3年 ， 且在本市退休 ， 如能提供退休之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 且符合其他购房条件的 ， 可以购买商品住房 。
9
深户已缴3年以上社保 ， 因工作调动等原因导致社保断缴 ， 是否可以买房？
答：不能买房 。 深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年 ， 且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 方可购买商品住房 。
10
贷款记录和名下房产都是指深圳本地的吗？外地的算吗？
答：家庭和个人在全国范围内的住房贷款记录都算 ， 房产记录限本市行政区域范围内 。
11
港澳台人士是否适用《通知》？
答：港澳台人士购房 ， 仍按照有关政策执行 。 符合购房条件的港澳台人士申购热点楼盘时 ， 还需按照《通知》第五条规定执行 。
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