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债务|泰禾引战拉锯战背后：黄其森的纠结与选择( 三 )


此前的种种举措表明 ， 引战之前 ， 泰禾本更倾向于积极自救：收缩、变现和调整 ， 一度是泰禾2018年和2019年第一位的工作 。
这两年 ， 泰禾在公开及收并购市场 ， 几乎没有拿地 ， 减少支出 。
第二主动出售部分项目 ， 通过腾挪加快公司的现金流回笼合理瘦身回流现金近百亿 。 特别是2019年 ， 通过转让项目股权或与合作方共同开发累计减少并表项目21个 。
2019年12月 ， 黄其森接受媒体采访时还回应称：“过去两年 ， 其实泰禾并没有媒体想的那么困难 ， 做企业哪家没有困难呢？关键是要有好的心态 。 这两年你们感觉是泰禾困难 ， 但恰恰是我们企业综合治理能力提升效率最高的两年 。 ”
各项负债数据显示 ， 2019年泰禾有息负债为974亿 ， 相较于2018年1382亿大幅减少；资产负债率从2018年的86.88%降至2019年的84.95%；剔除预收账款后的资产负债率从2018年的71.51%下降到2019年的62.81% 。
眼下在推进战投的同时 ， 泰禾也没放弃自救 。
据知情人士的透露 ， 泰禾接下来着眼点转移在自持物业项目上 。
7月8日 ， 泰禾回应深交所问询函里有所揭示 ， 公司自持物业项目共计18个 ， 涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态 。 公允价值约255亿元 。 此外还有账面价值29亿的运营重酒店：凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店 。
“可根据公司战略部署需要 ， 考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险 。 ”泰禾在公告中称 。
与此同时 ， 泰禾也正在努力启动项目销售和复工 。 泰禾在7月7日回应深交所问询函中称 ， 管理层预计 ， 2020年下半年 ， 随着新冠疫情的缓解与控制 ， 公司的营销计划可以较好开展 。 预计销售回款10亿元以上项目有22个 。
反思
目前 ， 泰禾的处境被业界看作是当前房地产市场的典型案例 ， 在调控之下 ， 行业进入洗牌 ， 以往房企高杠杆的粗放式发展模式 ， 已经不适合当下以及未来 。
近期 ， 天风证券研报认为 ， 泰禾集团违约根本是公司战略与行业现金流规则之间背离造成的 ， 直接原因离不开疫情对销售和回款的冲击 ， 从管理看 ， 民企天然的扩张冲动 ， 实控人房地产行业具有高杠杆的特点 ， 并且受政策突破影响 ， 企业在发展过程中若无法准确把握发展节奏、发展战略与行业趋势背离也将对公司造成伤害 。
泰禾的高速扩张期 ， 自2014年开始 。 2016年泰禾年销售额首度突破400亿 ， 2017年冲破千亿 。 只是 ， 此后也止步在千亿 。
诸多券商报告里 ， 泰禾的风格被总结为“高举高打” 。
机构的数据显示 ， 仅2016年和2017年 ， 泰禾的权益拿地金额达到近240亿和390亿 ， 分别同比增长69%和61% 。 对应泰禾这两年的全口径销售额为400.1亿和1007.2亿 。
高杠杆的扩张也带来负债攀升 ， 最高峰的2017年 ， 泰禾净资产负债率一度达473% 。
随后的2018年 ， 本是黄其森计划中泰禾飞奔的一年 ， 销售目标为2000亿 ， 但由于金融去杠杆的外部环境 ， 泰禾遇到前所未有的困难 。
同时 ， 泰禾所布局的重点区域 ， 例如北京、上海、深圳等都是限购限价的城市 ， 泰禾的产品以高端住宅为主 ， 价格上不去 ， 消费群体又恰巧是政策限购的对象 。
“不是说做高端精品住宅就不能实现高周转 ， 在量价齐涨的地产年代泰禾做到了 ， 高端精品住宅也是刚需 。 ”上述泰禾董事对时代周报采访人员称 ， 但在持续调控下 ， 泰禾对项目的定位评估定价和现实有太大反差 。
今年5月15日泰禾内部培训会上 ， 黄其森说 ， 从春节开始他对每个项目、每个条线进行了系统梳理 ， 这是泰禾成立二十多年来 ， 他第一次这样系统的梳理 。
但他并不认为泰禾的困难是由做精品带来的 ， 而是在管理上有很大提升空间 。
2020年7月的一天 ， 位于福建福州东二环的泰禾广场依然热闹 ， 车水马龙的街道 ， 络绎不绝的人流 。


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