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中心城市|留给小城市的时间，不多了！( 二 )


因此 ， 对当地房价也会产生提振效应 。
其中有购房者信心增强的因素 ， 但更多的是房企、投资客的推动因素 。
撤县设区后 ， 当地房产市场几乎都会提前预支未来几年的上涨空间 。
重庆潼南区、荣昌区、成都双流区、昆明市晋宁区等等 ， 在撤县设区之后房价都有不同程度的涨幅 。
但说到底 ， 行政区划的变动对房价的提振是很有限的 。
本质上当地的人口、经济、资源都没有太大变化 ， 只是把“县”改成了“区” ， 短期内对房产本身的价值影响不会太大 。
房产价格除了信心这种心理因素外 ， 还需要扎实的资源才能撑起来 ， 比如注入更优质的人才、教育、医疗、交通等等 。
而在“撤县设区”潮中 ， 一些距离城市中心较远的县改成区后 ， 只是名字产生了变化而已 ， 对中心城市的经济发展贡献有限 。
反过来看 ， 中心城区对它的带动效应 ， 至少得等到第一波基础建设完成后才能初步见效 。
县改区 ， 对区域经济而言确实是利好 ， 但就房价而言 ， 被提前过度透支的地方需要尤为谨慎 。
以四川成都为例从周边纳入的区县太多 ， 远郊区县最初的热度散去后 ， 大部分时间都处于阴跌横盘状态 。
如果前期房价预期飚得太高 ， 后续阴跌横盘的时间会更长 ， 如果赶上“县改区”房价上升的高点入手 ， 很容易亏本 。

而区域建设还需要很长一段时间 ， 消化预期的时间则会无限拉长 。
目前很多城市的现状是 ， 原有市区的郊区都没发展起来 ， 指望有多少资源分到新纳入的区？
因此 ， 即便未来有撤县设区的利好加持 ， 依旧要关注片区自身实力 ， 切记盲目撒网 ， 毕竟闭眼买房的时代早已过去了 。
【中心城市|留给小城市的时间，不多了！】03

此消彼长
一线城市积极建设大城市群 ， 省会、市级城市也在纷纷扩张 。
扩张时都会提到：要做大做强中心城市、拓展城市发展空间、加速城镇化 。
但资源是有限的 ， 人口也是有限的！
有的城市在扩张 ， 有的城市就会面临收缩 。
中心城市周围的区县还能被纳入共同发展 ， 但对于经济本就处于弱势 ， 更为偏远的城市而言 ， 中心城市的扩张和发展会加速周边小城市资产的利空 。
虽然有人会说城镇化进程加速后 ， 交通等基础设施就能带来利好 ， 但现实并非如此 ， 最简单的例子就是这些年通高铁的三四线城市日子并没有那么好过 ， 大量的人口流入了高铁1-2小时以内的大城市 。
交通等基础设施的建设虽然为当地带来了便利 ， 但与此同时 ， 也加速了当地资源流入大城市 。
城市分化不断加大 ， 周边小城市的生存空间进一步被压缩 。
这似乎又回到了当年集中力量建设一线城市的时候 ， “虹吸效应”让强者愈强、弱者愈弱 。
周边小城市不仅要面临人口大量流失 ， 还可能会面临减少市辖区 ， 撤销行政区划与周边城市合并的命运 。
对一线城市而言 ， 发展壮大后 ， 还能带着周边小弟一起玩儿 ， 但对于中部、中西部等诸多正在扩张的中心城市而言 ， 相当长一段时间内都不可能具备长三角、珠三角的协同发展能力 。
只会造成中心城市扩张越厉害 ， 发展越迅猛 ， 农村空心化、劣势城市的优质资源流失得越快的局面 。
而房子本身的价值是由所在城市资源决定的 ， 如今城市落户一直在持续放开 ， 资源不断像中心城市汇集 ， 留给小城市资产转移的时间已经不多了 。


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