市值|深度|小物业的命门：弘阳服务上市首日“市值回缩10亿”非偶然( 二 )
就像时代邻里 ， 能依靠高负债高增长将市盈率推升至90.7倍 ， 在规模绝对值有限的情况下 ， 是否能够保持“高增长” ， 会直接影响弘阳服务后续的估值空间 。
弘阳服务的增长能力 ， 极大依靠母公司的规模 。
数据显示 ， 弘阳服务至2019年纯粹源于第三方开发商的收入占比11.4% ， 与弘阳地产集团、控股股东、地产合营联营公司相关的收入占比则在88.6% 。
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母公司依靠程度 ， 要高于碧桂园服务、新城悦等主业占比明显的头部物业公司 。
不过弘阳服务第三方收入增幅较明显 ， 2017-2019年分别为5.3%、5.8%和11.4% 。
【市值|深度|小物业的命门：弘阳服务上市首日“市值回缩10亿”非偶然】反观弘阳地产的规模 ， 2019年营收151.69亿元 ， 同比增加64.2%；土地储备1693.2万平 ， 其中已竣工物业52.16万平；2020年销售目标750亿元 ， 同比增15% ， 增幅有所放缓 。
可见 ， 未来1-2年弘阳地产依然处在竣工和交付周期内 ， 弘阳服务的规模增长有较大保证 ， 但结转2020年以来的项目 ， 规模或有所波动 ， 第三方独立业务急需突破 。
弘阳服务表示 ， 计划在2022年年底前 ， 收购或投资4-6家物业公司 。
3、靠“商”谋逆、从“优”谋远
目前的物业依然是“住宅市” ， 2019年百强物企的各类管理物业中 ， 68.38%为住宅物业 。
相比之下 ， 弘阳服务有自己的特点 。
例如弘阳服务近三年的商业在管面积的增速40% ， 已经高于住宅面积的增速（29.4%） 。
其最新的收入结构中 ， 物业管理服务收入占比降至70.5%、非业主增值服务收入增至24.1%、社区增值服务收入增至5.4% 。
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商业物业由于比住宅物业收费更高 ， 能产生更高的利润 。
弘阳服务2019年的溢利5710万元 ， 复合年增长率41.0%；毛利率从22.6％上升至25.3％ 。
依托弘阳地产集团和红太阳商业大世界的商业物业 ， 弘阳服务应该将这一项“差异化”作为竞争重点 。
与此同时 ， 注意提升物业管理的服务能力、美誉度 。
例如 ， 去年底有业主在省委书记省长信箱留言称 ， 苏州弘阳物业存在拒不处理、造成安全隐患、大面积损坏、保洁管理不到位、工作人员编制不足、态度轻蔑等问题 。
据了解 ， 南京弘阳物业管理有限公司截至目前的法律诉讼已有212起、开庭公告104起 ， 不算低 。 对比碧桂园服务 ， 在管2405个项目 ， 实体公司法律诉讼436起、开庭公告305起 。
“毕竟资本游戏之外 ， 一家公司的本质是创造价值、关注发展 。 ”
在赵可看来 ， 当地产开发企业走完这一轮竣工周期 ， 后续开发增速必定下降 ， 物业股也将逐渐结束由规模推升的高估值时代 。
物业股的估值将回归 ， 物业公司也需要从专业化的运营能力、优秀的服务能力 ， 获取更高的利润和回报率 。
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