市值|深度|小物业的命门：弘阳服务上市首日“市值回缩10亿”非偶然
【本文为自媒体多面视界(id:DMviews）原创】
7月7日 ， 弘阳服务（01971.HK）正式在港交所上市 。
发售价为4.15港元 ， 上市当日开报4.88港元 ， 涨17.59%；收盘股价回调至4.40港元 ， 涨6.02% ， 市盈率26.66 ， 总市值17.60亿港元 ， 较开盘时市值回缩了超10亿港元 。
公司此次全球发售1亿股 ， 其中香港发售和国际发售各5000万股 ， 按发行价计净筹3.65亿港元 ， 公开发售获111.82倍认购 ， 一手中签率30.00% 。
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(弘阳服务上市首日股价波动）
从3月23日递上市申请表到7月7日正式上市仅106天 ， 弘阳服务登陆资本市场 ， 当日市盈率已经是母公司弘阳地产的4.9倍 ， 物业企业的估值能力可见一斑 。
不过横向对比2019年已上市物业公司的情况 ， 相对烨星集团（鸿坤物业）1984倍的认购、兴业物联1414倍认购、建业新生活和金融街物业分别142.5倍、146.2倍认购 ， 弘阳服务的认购倍数较低 。
弘阳服务的定价、暗盘涨幅和首日市盈率水平 ， 不及建业新生活、高于兴业物联和鸿坤物业 ， 可见规模的差距对资本市场得分 ， 影响明显 。
与量级相似的金融街物业对比 ， 弘阳服务在市盈率方面有优势 ， 不过定价能力、认购能力、股价涨幅等不如前者 。
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整体上 ， 今年这四只已IPO的物业股 ， 暗盘平均涨幅仅在11%左右 ， 不及2019年上市物业股的水平（9只平均涨幅超过30%） 。
不过截止7月7日 ， 今年已有20家物业公司公开港股IPO信息 ， 数量远超去年 。
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弘阳服务作为一只市值20亿以内的中小型物业股 ， 在2020年的物业浪潮中 ， 能够在资本市场分羹多少？借助上市 ， 弘阳服务能否实现企业拉升？多面视界DMviews进行了深入分析 。
1、规模就是“分水岭”
弘阳服务7月7日上市首日市值17.60亿 ， 市盈率26.66 ， 相对其规模而言 ， 仍处在合理区间 ， 没有低估 。
从规模可见 ， 弘阳服务2017年-2019年在管面积分别为906.7万平方米、990.5万平方米、1575.4万平方米 ， 对比2019年TOP100物业企业的平均总在管面积4280万平方米 ， 规模没有优势 。
营收方面亦然 ， 弘阳服务2017年-2019年收益2.57亿、3.48亿、5.02亿元 ， 而同期百强物企收入平均值分别为7.45亿、8.86亿、10.42亿 ， 弘阳服务的收入指标 ， 处在行业均值线以下 。
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（2019年度中国物业服务百强企业情况）
目前物业企业差距悬殊 ， 例如碧桂园服务在管面积已超过5亿平 ， 市盈率超过58.83倍；祈福生活合约面积不足千万平 ， 市盈率仅5.7倍 。
招商证券房地产首席分析师赵可认为 ， 2019年-2021年物业企业的资本市场估值逻辑 ， 依然是规模为主 。 因为这一阶段竣工周期的主导 ， 带给物业行业比较确定的高增长 ， 所以估值快速上涨 。
的确 ， 30亿元营收是“分水岭” ， 水平线上的绿城服务、碧桂园服务、新城悦等企业（PE均超50倍） ， 和水平线下的中奥到家、彩生活、祈福服务生活等企业（PE不足10倍） ， 估值能看出明显分界 。
规模 ， 不但是物业企业“段位”的分离器 ， 也是后续估值增长能力的重点 。
2、速度到了“换挡位”
弘阳服务目前不具备规模优势 ， 但其踏上了20倍市盈率的门槛 ， 主要得益于较快的增长率——近三年收益的复合年增长率为39.9% ， 在管面积复合增长率为31.82% ， 高于平均值（16.0%） 。
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