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大盘远郊大盘，可能是个坑

大盘远郊大盘，可能是个坑
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这几年 ， 远郊大盘披着文创、养老、文旅的外衣如雨后春笋般蓬勃而出 。 去查一查 ， 哪个城市没有几个温泉小镇、文创小镇 。
远郊大盘的吸引力在于低首付 ， 低总价 ， 高性价比 ， 高升值预期 。 大品牌精装修 ， 总价低 ， 环境好 ， 未来发展潜力大 。 简直完美！
房价上涨 ， 兜里揣钱的都蠢蠢欲动 。 只要价格低就足够让人按捺不住了 ， 何况 ， 有那么多的何况 。
但是天底下哪有这样的好事 ， 市场上哪有那么多这样的好房子？
大盘远郊大盘，可能是个坑
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养老、文创、文旅项目 ， 要么有得天独厚的资源 ， 要么有成熟的经营模式和团队 ， 否则不可能做的成熟、长久 。 市场发展的时间这么短 ， 真的没有多少有说服力的案例支撑 。
有人流 ， 有文化基础的主城文创区 ， 都没有做的太成功 ， 开发出一片土地 ， 请几个名人来站台就会成功吗？一些旅游区本身吸引游客都有限 ， 在附近添加点石凳木亭、水泥景观 ， 移植点花花草草就能让旅游产业爆发吗？
远郊的养老 ， 是留给富人的 ， 因为富人不差钱 。 而穷人养老最需要的就是效率 ， 远郊人少 ， 资源不集中 ， 哪来的效率 。 养老要靠体系 ， 你真正需要的是医、食、住、行的安全便捷 ， 而不是山山水水、花草树木 。
开发商搞文创 ， 开发商搞养老 ， 开发商搞旅游 。 多数是在搞笑！醉翁之意不在酒 。 地产商开发地产项目 ， 不论加了什么概念 ， 都不过是为了买房子 。
大盘远郊大盘，可能是个坑
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通过短期密集高水平营销火起来的项目 ， 凉的也快 。 用一些概念迅速吸引眼球 ， 制造火爆的、机不可失的假象 。 让你急不可耐的出手 。 最后冷静下来发现自己冲动了之后 ， 就会自我欺骗式的安慰自己：那些概念会实现 。
一旦距离主城远 ， 除了土地成本低 ， 其他建设成本都很高 。 如果政府没有稳定、长远的规划或者潜在的利益 ， 在远郊持续增加设施建设的可能性很低 。 即使当前信心满满 ， 在未来也会因为成本问题搁浅 。
围绕着城市中心 ， 越往外扩地就越多 。 城市的扩张过程中 ， 热门区域变烂尾建筑群的例子太多了 。 有大量新建居住区的城市里 ， 远郊盘更应该警惕 。
尤其是在人口增速降低的预期下 ， 远郊发展起来的概率很低 。 发展好了是卫星城 ， 但是能够吸引人口的因素太单一 。 而且城市越外扩 ， 能够发展出来的远郊区域就越多 ， 居住组团的面积就越大 。
在远郊 ， 开发商拿地价格往往非常低 ， 他们可以以相对慢的速度消化库存 。 一个远郊大盘 ， 会持续卖三五年甚至十年 ， 一期二期的二手房 ， 要和五期六期的新盘成为竞品 。 如果不处在房价快速上涨的期间 ， 出手难度可想而知 。
大盘远郊大盘，可能是个坑
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大不了自己留下了 ， 偶尔住住 。 投资变自住 ， 自己接了自己的盘 ， 完了吗？
大量冲动型投资者充斥大盘 。 小区入住率往往很低 ， 物业费收缴困难 ， 物业逐渐懈怠 ， 小区管理日益松散 ， 园区环境越来越差 ， 最后形成恶性循环 。 偶尔住住 ， 也会住一肚子气 。 就这样几年时间 ， 你辛辛苦苦积累的资本 ， 就变成住不爽、卖不掉的鸡肋资产 。
把快速消费品当文化的是小韭菜 ， 把炒点当未来的是老韭菜 。 许多远郊大盘就像个韭菜地 ， 种出一茬收一茬 。
投入大量的成本进行营销之后 ， 远郊大盘大概率会卖的很好 。 但是如果一个盘 ， 广告做的铺天盖地 ， 但是销售量上不去 ， 那就离烂尾不远了 。
事无绝对 。
许多远郊盘确实环境很好 ， 住宅密度低 ， 通风采光不错 ， 住起来还是挺舒适的 。


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