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中新经纬|宁波楼市新政：扩大限购范围！严控楼面地价

中新经纬客户端7月6日电 据宁波市住房和城乡建设局官方微信公众号6日消息 ， 7月6日 ， 宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 对当前宁波市偏热的房地产市场进行“降温” ， 有力保障刚需 ， 坚持“房住不炒” ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 该政策从7月7日起实施 。
《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政 。
《通知》指出 ， 宁波市将加大土地供应力度 ， 强化精准供地 ， 保证住宅用地市场平稳有序 。 严格落实建设项目动态巡查机制 ， 强力推进已供项目加快开发建设 ， 尽快形成有效供应 。 从严核定新出让地块商品住宅销售价格 ， 调整住宅用地出让竞价规则 ， 严格控制楼面地价 。
调整限购区域范围方面 。 根据《通知》要求 ， 限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域 。
中新经纬|宁波楼市新政：扩大限购范围！严控楼面地价
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图片来源：宁波市住房和城乡建设局官方微信公众号
宁波市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区(以下简称“市五区”)行政区域内拥有2套及以上住房的 ， 非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的 ， 暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房 ， 下同) 。 购房人申请限购区域内购房资格的 ， 家庭住房情况核查范围调整为市五区行政区域 。
《通知》指出 ， 2014年10月1日起市五区行政区域内国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议 ， 及2016年7月13日起市五区行政区域内集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议的 ， 被征收人或被征迁人持协议在限购区域内购买住房的 ， 可不受限购政策限制 。
除上述规定外 ， 购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准 ， 以及房屋交易登记等业务办理流程 ， 仍按原政策规定执行 。
《通知》明确 ， 严格执行差异化个人住房信贷政策 。 金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定 。 严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策 。 严格执行商品房预售资金监管政策 ， 商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的 ， 不得支出商品房预售资金 。
根据《通知》 ， 本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭 ， 或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭 ， 可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中 ， 优先认购商品住房 。 具体操作办法由市住建局另行制定 。
《通知》要求 ， 严格执行商品房预售许可政策 ， 每批次预售建筑面积不少于5万平方米 ， 每批次间隔时间不少于3个月 。 持续整顿房地产市场秩序 ， 对公开摇号销售商品住房的 ， 应当委托公证机构全程监督；对房价地价差低于正常水平的 ， 强化项目全过程监管；对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的 ， 加大查处力度 。
“我们将严格按照国家有关要求 ， 坚持‘房住不炒’定位 ， 牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松 ， 增加供应(包括土地、楼盘)、保障刚需、抑制炒房(投机投资行为)、稳定预期 ， 推动房地产市场平稳健康发展 。 ”宁波市住建局相关负责人表示 。
宁波四部门“七问七答”解读房产新政
7月6日 ， 宁波《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布 ， 对于政策出台的背景、哪些区域被划入限购圈、会对我市未来的房地产市场带来什么影响、如何保障居民自住住房需求等问题 ， 相关部门进行了权威解读 。
此次房地产调控政策出台的背景是什么？
受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响 ， 近段时间以来我市房地产市场总体处于偏热状态 。 土地市场方面 ， 土拍竞争激烈 ， 地价持续走高 ， 溢价率持续攀升；房产市场方面 ， 价格上涨预期增强 ， 不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象 ， 市委市政府高度重视 。 为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求 ， 始终坚持“房住不炒”定位 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 有效防范房地产领域风险 ， 经市政府同意 ， 制定出台《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 。
《通知》秉承“以人民为中心”理念 ， 始终坚持“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”定位 ， 结合当前我市房地产市场实际 ， 以问题为导向 ， 研究提出了五方面、十条针对性政策措施 ， 着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标 ， 努力保持和促进我市房地产市场平稳健康发展 。
政策中“加大土地供应
保持土地市场平稳”有何举措？
《通知》提出 ， 要“加大土地供应力度 ， 强化精准供地 ， 保证住宅用地市场平稳有序 。 严格落实建设项目动态巡查机制 ， 强力推进已供项目加快开发建设 ， 尽快形成有效供应” ， 着力解决前阶段受疫情影响土地供应放缓、供需矛盾突出问题；《通知》同时提出 ， “从严核定新出让地块商品住宅销售价格 ， 调整住宅用地出让竞价规则 ， 严格控制楼面地价” ， 通过从严管控房价、地价 ， 保持房地产市场平稳 。
今年上半年 ， 受疫情影响 ， 住宅用地供应节奏有所放缓 ， 二季度以来 ， 我市及时调整工作机制 ， 加大土地供应力度 。 根据全市住宅用地出让计划 ， 下半年全市计划供应住宅用地(含商住混合)1.7万亩左右 ， 市区计划供应住宅用地(含商住混合)1.0万亩左右 。 下半年住宅用地读地手册市资规局已通过该局网站和微信公众号发布 ， 并将根据市场需求情况适时推出 ， 保障住宅用地供应平稳有序 。 同时 ， 市有关职能部门将密切关注商品住宅去化周期 ， 强化精准供地 ， 对去化周期偏短的区域 ， 加大土地供应；对部分去化周期较长的区域 ， 适当控制供应节奏 。
限购圈扩大后
哪些人群受限购圈扩大影响？
扩大限购区域 ， 抑制投机投资行为 。 住房限购范围由原来的“机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路”所围的约140平方公里区域 ， 扩大至“北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路”所围的约240平方公里区域 。 同时限购资格中的家庭住房情况核查范围由原来的海曙、江北、鄞州老三区扩大至海曙、江北、镇海、北仑、鄞州市五区行政区域 。
限购群体主要包括：一是在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区市五区行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三是在市五区行政区域内没有住房 ， 但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 。 按照《通知》要求 ， 上述三类家庭暂停在限购区域内购买住房 。
限购区域范围扩大后 ， 鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈 ， 在这些地方投机投资购房将受到限制 。 同时 ， 家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区 ， 以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行 。
政策实施后
如何保障自住住房需求？
《通知》要求“本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭 ， 或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭 ， 可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中 ， 优先认购商品住房 。 ”
针对这一规定 ， 近期市住建局将出台相关细则 ， 明确具体操作办法 ， 切实保障无房家庭能够优先购房 ， 以实际举措支持居民自住需求 ， 落实“房住不炒”政策精神 。
据市住建部门对全市房地产项目的排摸统计 ， 今年下半年全市计划推出商品住宅楼盘193个、5.5万套 ， 面积642万平方米 。 加上6月底全市商品住宅存量767.8万平方米 ， 总计有1400多万平方米的市场供应量 。 总的来看 ， 我市后续商品住宅供应较为充足 。
政策对强化房地产金融监管
防范市场风险方面有何举措？
年初 ， 为应对疫情影响 ， 我市出台了一系列房地产纾困政策措施 ， 总体效果明显 ， 市场在短时间内得到快速恢复 。 从当前房地产市场形势看 ， 有必要对有关政策进行调整 。 为此 ， 《通知》要求 ， 各银行业金融机构要“严格执行差异化个人住房信贷政策 ， 严格执行商品住宅项目主体工程结顶后发放住房按揭贷款政策 ， 严格执行商品房预售资金监管政策” ， 目的在于针对当前市场现状 ， 适度降低金融杠杆率 ， 保障预售资金安全 ， 严禁信贷资金违规进入楼市 ， 防范房地产市场金融风险 。
政策如何强化市场销售管理
确保市场秩序平稳？
此次《通知》将每批次预售建筑面积从不少于2万平方米重新恢复为不少于5万平方米 ， 每批次间隔时间从不少于1个月重新恢复为不少于3个月 ， 主要是针对前阶段个别房企存在的捂盘惜售现象所采取的措施 ， 规范市场行为 ， 稳定市场情绪 。 同时 ， 针对近期楼市热点问题 ， 提出了一系列有针对性的解决办法和措施：如针对社会公众普遍关注的“摇号抢房”现象 ， 《通知》明确“对公开摇号销售商品住房的 ， 应当委托公证机构全程监督”；针对限房价政策下房企非理性拿地问题 ， 《通知》明确“对房价地价差低于正常水平的 ， 强化项目全过程监管” ， 从建设规划许可、施工图设计审查、施工许可、施工过程、竣工验收 ， 及商品房预售等全过程加强监管 ， 确保项目建设质量；针对个别房地产开发企业捂盘惜售、虚假宣传等问题 ， 《通知》明确“对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的 ， 加大查处力度” ， 着力营造公平有序、诚信经营的房地产市场环境 。
如何确保新老政策有效衔接、平稳过渡？
《通知》明确 ， 除了在限购区域、限购资格(家庭住房情况核查范围)、房屋征收(拆迁)货币补偿安置协议的适用范围等方面作了相应调整外 ， 购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准 ， 以及房屋交易登记等业务办理流程 ， 仍按原政策规定执行 。
【中新经纬|宁波楼市新政：扩大限购范围！严控楼面地价】《通知》明确 ， 新政策实施前已实质性认购新建商品住宅的 ， 仍按原政策执行 ， 具体由市住建部门进一步明确 。
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