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北京二手房|网签量创6年新低 上半年北京二手房市场“剧情”反转

今年上半年 ， 北京市场受疫情持续牵制 ， 二手房市场走势也是一波三折 。 机构统计显示 ， 今年前6个月 ， 北京二手房网签总量为6.7万套 ， 比去年同期下降8.2% ， 创6年来新低 ， 二手房成交均价比去年同期下降2.3% ， 但二季度呈现出止跌回升态势 。
进入下半年 ， 业内预计 ， 市场上下压力并行 ， 若第二波疫情得以有效控制 ， 被推后的需求预计将在四季度稳步释放 。
量：上半年二手房网签6.7万套 ， 同比下降8.2%
据贝壳研究院、麦田房产统计 ， 今年上半年北京二手房网签总量为6.7万套 ， 比去年同期下降8.2% 。 单看上半年数据 ， 今年上半年的网签量为2015年以来的最低 。
横向与其他一线城市相比 ， 北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点 。 各城市受疫情影响下探幅度相近 ， 而北京的复苏增幅明显低于其他一线城市 ， 且市场成交量随着疫情等级而发生波动变化 。
具体来看 ， 年初两月受春节假期及疫情影响 ， 北京二手房成交累计同比下降57% 。 3月后 ， 随国内疫情好转 ， 防控等级下调 ， 成交持续复苏 ， 4、5月环比增幅达到71%和41% 。 到了5月 ， 西城学区政策变动进一步刺激需求释放 ， 当月实际成交创下2017年“3·17”调控后单月成交量最高水平 。 不过 ， 到了6月份 ， 由于北京疫情复发 ， 成交环比回落35% 。
聚焦到单月来看 ， 来自我爱我家、北京中原的统计显示 ， 北京二手住宅6月份网签17309套 ， 环比上涨7% ， 同比上涨47% 。 二手房市场网签量连续4个月上涨 ， 达近两年来峰值 。
不过 ， 由于网签的滞后性 ， 实际上 ， 6月份市场活跃度较5月明显降温 。 就北京麦田实际监测数据来看 ， 6月份成交量高位下降 ， 实际交易量环比5月下降了32% 。 此外 ， 从我爱我家签单数据来看 ， 6月签单量也环比下跌32.33% ， 同比增长28.84% ， 市场表现优于去年同期 ， 但较5月有明显下滑 。
分城区看 ， 贝壳研究院数据显示 ， 上半年成交量同比增长较快的区域为亦庄开发区 ， 增幅为12% ， 居13区首位；东城区降幅最大 ， 达到32% 。 从修复节奏来看 ， 首轮增长由外围城区启动 ， 以亦庄开发区、门头沟、大兴、昌平区为代表 ， 3-4月增幅大于全市平均增幅158% 。 随后由西城区接力 ， 增幅为全市平均水平的近2.5倍 。
“疫后北京二手房成交修复具有三大动力 。 ”贝壳研究院分析认为 ， 上半年二手房客户使用贷款比例为74% ， 环比基本持平 ， 月度浮动在3%以内 ， 贷款比例稳定 。 首、二套平均房贷利率水平随LPR下降而持续走低 ， 资金成本降低吸引需求入市 。
此外 ， 西城学区政策变动 ， 亦带动部分家长提前入市 ， 5月西城区成交量环比、同比增速均超过120% ， 在全市的比重也从7%上涨到12% 。 同时 ， 西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市 ， 促进全市成交量提升 。
价：二季度价格止跌回升 ， 总体仍处于下跌通道
房价方面 ， 贝壳研究院数据显示 ， 上半年北京二手房成交均价比去年同期下降2.3% ， 比2018年同期下降0.7% 。 不过分阶段来看 ， 二季度成交均价比一季度上涨6.0% ， 为自去年三季度以来首次止跌上涨 。
二季度成交均价之所以上涨 ， 贝壳研究院指出 ， 主要是因为疫情稳定后 ， 成交量增长带动价格波动性增长 ， 从价格指数来看 ， 上半年月度价格指数浮动均在2%以内 ， 市场价格整体表现平稳 。
分总价来看 ， 改善型产品价格的上升动力强于刚需产品 。 300万元以下产品均价同比跌幅7%、450万-750万产品均价跌幅在2%以内 ， 750万以上产品均价微幅上涨了1% 。
分面积段来看 ， 业主端对于大面积产品价格预期强于小面积产品 。 从半年增幅来看 ， 大户型产品涨价占比增幅更大 ， 180平方米以上产品增幅达到14个百分点 。 对比去年同期来看 ， 仅180平方米以上产品涨价占比高于去年同期水平 ， 最高点达到24% 。
而从区位上来看 ， 上半年外围城区均价下跌相对更为明显 ， 如大兴、房山、门头沟、顺义、通州区等 ， 2020年一季度均价较2017年均价跌幅均在10%以上 ， 其中门头沟累计跌幅17% 。
在成交均价止跌回升的同时 ， 房源成交周期仍处高位 ， 客户端成交周期近三年保持高位 ， 最近三个月在100天左右小幅波动 ， 购房决策持续谨慎 。
业内：全年量价同比基本平稳
在贝壳研究院看来 ， 上半年北京市场经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段 。 疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后 ， 在市场预期及市场情绪方面整体保持平稳 。
【北京二手房|网签量创6年新低 上半年北京二手房市场“剧情”反转】那么 ， 现在下半年已到 ， 北京二手房市场又将呈现怎样的发展态势？对此 ， 贝壳研究院认为 ， 上行动力方面 ， 下半年货币政策仍存在宽松空间 ， 信贷额度充足 ， 放款周期（5月为43天）也处于2019年以来的低位 ， 且预计房贷利率将随LPR继续走低；同时 ， 购房需求将因疫情压制而推后释放 ， 加之人们提升资产保值性的需求进一步增大 ， 预计中高收入人群避险性购房也会增多 。
不过 ， 下半年同样面临下行压力 。 贝壳研究院指出 ， 上半年北京新房成交同比降幅约30% ， 考虑新房库存及年度销售任务双重压力 ， 下半年预计新房放量降价带动销售 ， 二手市场将受到分流 。
基于此 ， 贝壳研究院指出 ， 北京防控等级再次上调至二级响应后 ， 被推后的需求预计将在四季度稳步释放 ， 下半年整体成交量环比平稳 。 从房价预期指数来看 ， 大面积改善类产品预期相对较好 。 在市场需求及预期平稳状态下 ， 预计全年均价同比仍延续2019年的平稳态势 。
麦田房产认为 ， 由于疫情防控在时间上存在不确定性 ， 受此影响北京二手房市场也面临一定的不确定性 。 但根据上半年的市场表现 ， 本该释放的需求只是迟到 ， 但不会消失 ， 随着疫情好转 ， 积压的市场需求将陆续释放 。
我爱我家亦表示 ， 待疫情缓解后 ， 北京二手房市场依然能够迅速恢复正常走势 ， 但今年的量价水平预计很难超过5月、6月 。
新京报采访人员 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 李世辉


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