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杭州杭州土地和新房供应量大增 或加速楼市拐点来临( 二 )


比如杭州富力中心从首套验资60万 ， 提高到冻资120万；滨江御滨府首套冻资不少于120万；杭州壹号院无房无贷冻资50万 ， 二套100万 ， 全款冻资900万 。
杭州这几年每年的土地出让金都超过两千亿 ， 房企也都以高周转为主 。 杭州一方面土拍供应量比较大 ， 另一方面一手房去化速度也很快 。 一手房需摇号去化快 ， 使得二手房也有一定分流 。 但杭州二手房这两年价格没有很大幅度的上涨 ， 甚至有些还不如两年前的价格 ， 多少是被一手房的限价影响 。 这样一来 ， 一二手房价差越来越小 。 新盘和周边项目的价差并不显著 。
不过 ， 章惠芳指出 ， 杭州人口导入效应明显 ， 只是区域人口导入不均衡 。 比如 ， 余杭区、滨江区是人口导入最多的 ， 反观这两区的房价后劲也是最足的 。 余杭区未来科技城房价涨幅最快 ， 均价从2015年的1万多元/平方米涨到现在的4万多元/平方米 。
楼市拐点或将出现？
改变 ， 总是悄无声息 。
参与摇号多于3次的张林（化名）5月份参与了杭州之江某楼盘摇号 ， 他的意向房源只有叠排中的上叠东边套 ， 这一次入市的只有2套 。 虽然摇中了 ， 但排名靠后 ， 张林不抱任何希望 。 在选房现场 ， 轮到张林选房时 ， 他意外发现叠墅的上叠只被选走了中间套 ， 他看中的2套上叠东边套都可选 。 当时 ， 面对在自己之前这么多人弃选的情况 ， 张林犹豫了 ， 最终弃选 。
张林后来对朋友坦承 ， 如果排序在他前面的人都疯抢的话 ， 只要他能买到 ， 哪怕中间套可能也要了 。 张林说自己最后一刻放弃 ， 就是怕买了市场就变了 ， “虽然是自住 ， 但毕竟总价1100万左右 ， 谁也不希望买在最高点 。 ”
此时 ， 房企仍然增持杭州土地 。 6月22日 ， 香港兴业以封顶兼8%的自持拿下临安桃李春风南面一宗宅地；滨江集团(002244,股吧)则在萧山北干街道封顶拿下一宗宅地 ， 业内预测销售利润率仅1.66% 。 6月24日 ， 一度减少在杭州拿地的融信分别拿下三墩北和运河新城的两宗宅地 ， 业内预期销售利润率是3.69%、4.33% 。 此前的1月20日 ， 融信拿下杭州世纪东侧的展望地块 ， 业内预期销售利润率1.3% 。 6月25日 ， 甚少在公开场合拿地的融创也以27.17%的溢价率 ， 拿下庆隆商住地块 。 这表明越来越多的房企已经恢复了拿地能力 ， 已经能够在1.3%-4.33%这样的低利润率下做好自己的市场 。
“所谓的拐点 ， 更多的还是需求旺到一定程度 ， 市场就会出现波段或者调整 。 ”章惠芳认为 ， 最近这三四年 ， 每到6月底的政策考量 ， 往往就对下半年市场带来降温效应 。 这更倾向一种心理预期的判断 。
不少楼盘摇号只需验资无需冻资 ， 导致中签率下降 ， 这也是开发商喜闻乐见的销售火爆假象 。 目前杭州已采取“红盘需冻结资金”的指导意见 ， 实际上 ， 正如购房者弃选叠墅的个案出现 ， 市场热度分化是必然的 。
章惠芳指出 ， 杭州二手房房价这两年其实是有点稳步不前的 ， 一二手的价差逐步在抹平 ， 没有原来那么大了 。 但如果有更好位置和资源的一手房上市 ， 仍然出现“万人摇” 。 因此 ， 章惠芳觉得现在看市场的拐点并不明显 ， 她指出杭州的住房供应量一直都比较充分的 。 一手房摇号中签率在降低的同时 ， 弃选率也略有增加 。
事实上 ， 据透明售房网统计 ， 仅仅2019年 ， 杭州上市的11万套房源 ， 就吸引了摇号人次75.7万户 ， 其中有7.6万户摇了3次以上 ， 无房家庭占比29% 。 若按照杭州实际管辖约1600万人计算 ， 不到100万人参与、最终也只成交不到11万套的楼市 ， 这是一个“小众”市场 。 买得起房的是7.76%的少数派 ， 剩下的92.24%是真正需要受到市场关注的群体 。
(作者：唐韶葵 编辑：徐旭）
（责任编辑：李显杰 ）


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