丁祖昱评楼市官号|必须解决这三个问题！，房企启动“双总部”模式
北京联盟_本文原题：房企启动“双总部”模式 ， 必须解决这三个问题！
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近期 ， 百强房企禹洲地产跳出上海大本营 ， 启动深圳总部 ， 这意味着禹洲正式开启双总部模式 。 在今年楼市大背景下 ， 禹洲逆势扩张的意图很明显 。 以此为契机 ， 行业掀起一轮对房企双总部模式的探讨 。
“双总部模式”是企业为提升竞争力、实现效益最大化 ， 在不同地域设置两个或两个以上总部的创新管理模式 。 自2017年以来 ， 至少有7家房企相继采取双总部模式运营 ， 该模式最大的特点是既可以发挥原总部作用 ， 巩固大本营优势 ， 同时又能借助第二总部形成双核心联动发展 ， 实现战略扩张 。
“双总部模式”越来越被房企所认可 ， 但同时也不可不避免的带来一些挑战 。
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01
“+上海”模式占较大比例
2019年 ， “双总部模式”在行业内掀起一波小高峰 ， 在这一年启动双总部的房企数量多达5家 。 2020年以来 ， 禹洲地产启动深圳总部 ， 而世茂也有意打造南北双总部 。 前有恒大实施深圳+广州双总部 ， 后有蓝光、弘阳、三盛等在上海设立第二总部 ， 截至目前已有至少7家房企明确双总部模式 。
从房企双总部模式的落地情况来看 ， 整体表现出两大主要特征 。
以追求战略扩张的中等规模房企为主 。 已启动双总部模式的房企中 ， 华夏幸福与蓝光发展算是规模较大的房企 ， 两家房企在2019年销售金额均破千亿元 ， 分别为1451.59亿元、1015.37亿元；禹洲、弘阳、三盛、文一均处于规模上升期 ， 其中禹洲、弘阳增速较快 ， 具备冲击千亿的实力 ， 而规模相对较小的三盛和文一同样有强烈的规模增长诉求 。
“+上海”的双总部模式最为典型 。 2019年 ， 蓝光、弘阳、三盛以及文一都选择将第二总部设立在上海 ， 形成“原总部+上海”的双总部模式 ， “+上海”的双总部模式几乎成为一种标配 。 上海作为长三角一体化的核心城市 ， 拥有强大的资本、资源优势和区位优势 ， 对房企规模扩张以及全国化布局起到重要的推动作用 。 不仅成为双总部模式下房企第二总部的热门选择 ， 同时也吸引了众多区域型房企迁总部于上海 。 
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02
启动双总部的战略需求
【丁祖昱评楼市官号|必须解决这三个问题！，房企启动“双总部”模式】“双总部模式”最大的优势在于 ， 既可以巩固大本营优势 ， 同时又可以借助第二总部形成双核心联动 ， 实现战略扩张 。 但从细节来看 ， 根据企业自身发展的运营管理以及战略需求的差异 ， 房企采取双总部模式运营的目的和战略计划也有明显区别 ， 总体可分为以下三种情况 。
首先 ， 借助高能级城市作跳板 ， 实现全国化布局 ， 这是大部分区域型房企采取“双总部模式”的主要原因之一 。 典型如蓝光、三盛、文一 。
此类房企多以总部在非一线城市的房企为主 ， 大本营的发展权重占比较高 ， 项目发展与储备集中度高 ， 深耕优势明显 ， 但达到一定规模之后 ， 区域型房企必须走出大本营 ， 实现全国化布局 ， 因此 ， 双总部模式在“深耕与外拓并举”的战略部署下有很强的适用性 。
一方面 ， 对于这些房企来说 ， 放弃原总部机会成本高 ， 外拓市场面临不确定性风险 ， 保留原总部可以实现经营管理顺利进行 ， 同时缓冲外拓带来的不确定风险 。 另一方面 ， 总部位于一线城市以外的房企 ， 其资本、资源优势以及辐射能力偏弱 ， 因此 ， 上海、深圳等一线城市设立第二总部能够有效平衡这些问题 ， 高能级城市辐射能力强 ， 借助高能级城市开启全国化布局 ， 跳板作用性大 ， 接受度更高 。
其次 ， 深入目标战略区域 ， 打破路径依赖局限 ， 集中力量拓展目标区域 ， 是房企设立双总部的重要驱动因素 。 其中 ， 华夏幸福和禹洲地产最为典型 。
在目标区域设立第二总部 ， 更容易切入市场 ， 同时方便不同区域业务的直接管理 ， 减少中间成本 ， 能够集中且快速打开市场局面 。 其中 ， 华夏幸福以北京为大本营 ， 在深圳设立总部将形成南北格局 ， 更有利于实现全国布局发展 。 禹洲地产的主力在长三角 ， 2019年 ， 长三角地区的销售占全年业绩超六成 ， 随着深圳总部的设立 ， 大湾区将成为禹洲重点发展的第二大核心区域 ， 未来五年 ， 禹洲的计划是大湾区的销售至少要贡献公司业务总量的20%-30% 。
此外 ， 还有部分房企以双总部的形式进行产业分离管理 ， 提高协同效率 ， 尤其多元化发展的规模房企可采用该模式合理整合业务板块 。
多元化发展房企涉及产业、业务线条复杂 ， 房企可根据不同总部的优劣势有侧重的安排 ， 能够提高不同板块的发展效率和效益 。 例如 ， 恒大启动“深圳广州双总部战略” ， 利用深圳资本市场发展的优势 ， 将地产主业转移到深圳 ， 充分发挥深圳的资源、机会以及辐射能力 ， 而广州总部主要负责旅游、健康等业务 ， 各总部职能定位清晰明确 。
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