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地块保利地产广州番禺闲置土地调查：填江开发豪宅、被环保督察点名( 二 )


一直以来 ， 番禺黄金海岸项目的规划与开发 ， 也遭到雅居乐剑桥郡小区业主们的强烈反对 。
实际上 ， 目前雅居乐剑桥郡与珠江相邻 ， 拥有一线珠江景观 ， 若番禺黄金海岸项目按照原规划建成 ， 其将形成一幢幢“屏风楼” ， 阻隔雅居乐剑桥郡的滨江景观 。
因此 ， 从番禺黄金海岸项目规划方案公示伊始 ， 雅居乐剑桥郡的业主们就对该项目进行了大量投诉 ， 其称番禺黄金海岸项目的开发建设不符合珠江岸线的建筑退距、限高等相关规定 ， 填江开发也存在影响珠江河道防汛及生态环境保护等问题 。
涉嫌闲置被调查
早在1996年 ， 番禺惠兴信就通过协议受让的方式 ， 取得了番禺黄金海岸项目地块的开发权益 ， 当时的土地成交单价(按照用地面积计算)仅为10元/平方米 。
据采访人员了解 ， 番禺黄金海岸项目所含4宗地块里 ， 此前地块一、二已被限制开发 ， 相应建筑规模调增至地块三、四 。
为了缓解资金压力 ， 三新控股在持有番禺黄金海岸项目期间 ， 通过关联交易的形式 ， 张明园在2012年安排其名下控制的上市公司广东万家乐股份有限公司(000533.SZ ， 现更名为“广东顺钠电器股份有限公司” ， 下称“万家乐”)出资1亿元 ， 受让了项目公司37.9%的股权 。
万家乐以1亿元的现金代价获取项目公司37.9%的股权时 ， 彼时项目公司总资产也只有2483万元 ， 净资产则仅为220万元 ， 万家乐相当于大幅溢价参股投资了番禺黄金海岸项目 。
万家乐在2015年从项目公司退出 ， 转让对价为1.27亿元 ， 其持有项目公司的股权也重新回到三新控股等原股东名下 。 此后2017年 ， 三新控股又以7.35亿元的现金对价让出了番禺惠兴信49%的股权 ， 引入保利地产继续尝试推动番禺黄金海岸项目的开发 。
除了番禺黄金海岸项目外 ， 保利地产名下另一宗位于广州番禺的商业地块亦存在涉嫌闲置情形 。
这宗地块位于广州市番禺区钟村街汉溪村 ， 保利地产在地块旁开发建设了大都汇项目 。 2012年底 ， 中国奥园集团股份有限公司(03883.HK ， 下称“奥园集团”)在公开土地市场以逾34.1亿元代价 ， 摘牌了汉溪村地块 ， 共包含9宗地块 。
汉溪村地块的土地用途为商业金融用地 ， 项目总用地面积超过12万平方米 ， 规划容积率面积则超过了50万平方米 。 按照汉溪村地块成交价格计算 ， 当时成交楼面地价为6800元/平方米 。
随后 ， 保利地产与奥园集团进行了合作 ， 由此取得了汉溪村地块50%的开发权益 。 具体合作方案为保利地产、奥园集团各自独立开发4宗地块 ， 其余1宗地块则由双方设立项目公司共同开发 。
目前 ， 汉溪村地块内涉嫌闲置的为其中一宗土地——汉溪村地块四 ， 由保利地产与奥园集团设立的合营企业广州保奥房地产开发有限公司(下称“广州保奥”)作为开发主体 ， 其中保利地产持有广州保奥50%的股权 。
至2019年末 ， 广州保奥欠付保利地产的往来款项余额为1.67亿元 。
据悉 ， 汉溪村地块四占地面积为1.08万平方米 ， 可售容积率面积为4.34万平方米 。 根据保利大都汇在售二手房挂牌价格3万元/平方米计算 ， 预计汉溪村地块四的可售货值也将达到13亿元左右 。
据采访人员实地走访了解 ， 现在汉溪村地块四仍为闲置状态 ， 并未实际动工开发 ， 广州市国土部门已对汉溪村地块四涉嫌土地闲置进行调查 。
另据采访人员进一步获悉 ， 汉溪村地块四闲置的主要原因 ， 与项目地块所涉区域内的高压架空线有关 。 通常 ， 高压线被认为是房地产开发的不利因素之一 。
2019年 ， 根据广州市政府的信息公示 ， 为了最大程度释放区域建设用地开发价值 ， 由广州市番禺区招商办公室向广州供电局有限公司提出了一份迁改方案 ， 将汉溪村地块四上方的高压架空线进行搬迁 ， 搬迁总成本超过5000万元 ， 由广州保奥等地产商承担 。


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