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地块保利地产广州番禺闲置土地调查：填江开发豪宅、被环保督察点名

本报采访人员 余燕明 广州报道
广州番禺的南村镇市头村 ， 北面的珠江缓缓流过 ， 隔江对岸就是广州大学城 。
雅居乐集团早年在市头村开发建成了剑桥郡小区 ， 其与珠江相邻 。 在珠江与雅居乐剑桥郡之间 ， 有一宗狭长的平整地块 ， 长约1公里左右 ， 覆满了杂草 。
也许只有一直生活在市头村的居民才依稀记得 ， 其实在2012年之前 ， 狭长地块还是江畔滩涂 ， 此后被填成了陆地进行平整 。
根据土地出让及最初规划 ， 这宗狭长的地块上 ， 原本要开发建设别墅、洋房和高层住宅 。
至今 ， 地块西侧仍留有几间临时搭建的活动板房 ， 此前用作项目部 。 尽管办公室及宿舍已经搬空废弃 ， 但遗漏在现场的文件材料显示 ， 狭长地块规划为“黄金海岸”项目 ， 当时处于开发前期阶段 。
近年 ， 中央环保督察组向广东省反馈的“回头看”意见里 ， 点名了广州番禺黄金海岸项目填江开发的问题 。 另外 ， 根据广州市对珠江景观带的规划控制政策 ， 珠江江畔的房地产开发已受到严格限制 。
保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH ， 下称“保利地产(600048,股吧)”)在2017年由广州三新控股集团有限公司(下称“三新控股”)收购了番禺黄金海岸项目49%的开发权益 ， 总对价7.35亿元 。
但保利地产与三新控股已无力推动番禺黄金海岸项目的后续开发 ， 项目土地长年闲置至今 。 此外 ， 保利地产名下拥有的另一宗位于广州番禺的钟村街汉溪村商业地块 ， 由于高压架空线搬迁影响 ， 亦处于闲置状态 。
填江开发豪宅
广州番禺黄金海岸项目的开发主体为广州市番禺惠兴信房地产建设有限公司(下称“番禺惠兴信”) ， 由保利地产持股49% ， 三新控股持股51% ， 三新控股的实际控制人为广东富商张明园 。
据《中国经营报(博客,微博)》采访人员查询了解 ， 该项目总用地面积超过了17万平方米 ， 共分为4宗地块 ， 计容建筑面积接近11.9万平方米 。 按照地块出让时约9.9万平方米可建设用地面积计算 ， 最初番禺黄金海岸项目的整体容积率仅为1.2左右 。
番禺黄金海岸项目地块的用地性质为居住用地 ， 主要建设业态为别墅、洋房及高层住宅 ， 这也意味着若按照原先的地块规划 ， 该项目将会开发成珠江江畔一线江景高端豪宅 。
目前 ， 该宗地块南面紧邻的雅居乐剑桥郡小区 ， 在售二手房的挂牌单价接近4万元左右 。 根据保利地产披露 ， 番禺黄金海岸项目可售容积率面积超过10万平方米 ， 若按原规划方案进行开发 ， 以此推算其整体可售货值将至少达到40亿元 。
由于番禺黄金海岸项目号称坐拥1.7公里珠江岸线 ， 即属于广州市稀缺的一线临江地块 ， 保利地产在2017年由三新控股收购了番禺惠兴信49%的股权 ， 收购对价为7.35亿元 。
但保利地产与三新控股无法推动番禺黄金海岸项目的后续开发 。 保利地产将番禺惠兴信列报为联营企业 ， 截至2019年末 ， 除了对番禺惠兴信仍有7.35亿元的股权投资外 ， 同时番禺惠兴信欠付保利地产3815万元拆借款项 。
由于生态环境保护及广州市对珠江景观带范围内房地产开发的规划控制 ， 番禺黄金海岸项目的后续开发已经几无可能 。
据《中国经营报》采访人员获悉 ， 近年 ， 中央环保督察组向广东省反馈的“回头看”意见里 ， 番禺黄金海岸项目的填江开发问题被点名 。 广州市政府相关部门已在考虑对番禺黄金海岸项目地块进行置换 。
根据国土资源部(现为“自然资源部”)发布的《闲置土地处置办法》相关规定 ， 属于政府原因造成的土地闲置 ， 可以采取置换土地的方式处置 ， 为开发企业置换其他价值相当、用途相同的土地进行开发建设 。
另据采访人员了解 ， 与番禺黄金海岸项目毗邻的珠江区段 ， 即属于广州市划定的珠江景观带范围内 。
广州市国土资源和规划委员会在2019年还发布了《广州城市设计导则》 ， 进一步明确严控生态景观区周边建筑退距 ， 景观带三个十公里范围江边保留100~200米的公共绿地 ， 其他江边地区根据情况参照此条进行管控 。


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