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房企分化：远洋集团前5月销售下滑27% 土储权益占比低

在疫情与调控的双重影响下 ， 房企分化正在加剧！
6月9日 ， 远洋集团披露5月运营数据 ， 前五个月累计销售317.6亿元 ， 同比下降27%；销售面积166.25万平方米 ， 同比下降18%；平均售价19100元 ， 同比下降11% 。
在克而瑞2019年销售榜上 ， 远洋集团以1299.5亿元的全口径金额位列第25名 ， 与绿城中国、佳兆业等房企规模相近 ， 这两家房企前五月销售额分别同比增长9%、-3% ， 此外已披露5月运营数据的大型房企龙湖销售微跌2% 。 远洋集团27%的跌幅在一众房企中显得分外扎眼 。
远洋集团前5月销售下滑27%重仓京津冀销售停滞
今年开年以来 ， 远洋集团销售就尽显弱势 。
前三个月在疫情和春节影响下 ， 销售额同比下降30% ， 但是二季度以来 ， 并未恢复 。 4月份远洋集团销售额80.3亿元 ， 同比下降28% ， 相比一季度没有改善 。 5月份销售额82.1亿元 ， 同比仍旧下降19% 。
事实上 ， 公司销售增速放缓的势头从2019年就开始了 。 2019年远洋集团协议销售额1300亿元 ， 增速则由上年的55%滑落到19% 。
在2018年3月的业绩会上 ， 远洋集团管理层对未来三年的增长很有信心 ， 认为根据公司当时的土储和开发能力 ， 未来三年保持50%的销售增速是可以预期的 。 没想到高增长仅保持了一年 ， 2019年销售增速就降到19% ， 2020年前5月更是下滑27% 。
增速放缓主要原因是 ， 公司大本营京津冀的增长停滞 。 远洋集团一直深耕京津冀 ， 2018年京津冀销售额达到448.44亿元 ， 占到总销售的41% 。 而北京又是京津冀的核心 ， 占到京津冀销售额的62% 。
在严格的调控下 ， 北京市场2019年增长不到4% 。 其他几个城市天津、石家庄、廊坊销售额均出现负增长 。
虽然远洋集团2019年采取了向多个城市群扩张的战略 ， 但是短期内趋势难以扭转 。 京津冀以外的市场 ， 除长三角及成渝地区分别实现203.9%及151.9%的增长外 ， 其余地区包括长江中下游地区及珠三角等区域也出现下滑 。 取得较大增幅的都是此前基数较小的二线城市 。
从土储来看 ， 京津冀仍是占比最大的 ， 2019年京津冀土储1522万平方米 ， 占比41%；珠三角占比15.2%；长三角占比11% 。
【房企分化：远洋集团前5月销售下滑27% 土储权益占比低】这一轮调控政策对京津冀地区的影响大于其他地区 ， 对于“重仓”京津冀的远洋集团来说 ， 布局其他城市群需要时间 ， 面临的压力可想而知 。
用低成本资金向合营联营公司放贷土储权益占比仅为54%
2019年销售增速放缓的同时 ， 远洋集团在拿地上也变得谨慎 。 2019年新增土储面积450.8万平方米 ， 同比下滑56% ， 拿地节奏大幅放缓 。 总土储面积也出现2016年以来的首次下滑 ， 2018年底土储面积超过4000万平方米 ， 2019年则下滑到3700万平方米 。 与此同时 ， 权益建面占比仅为54% ， 合作开发的比例较高 。
房企分化：远洋集团前5月销售下滑27% 土储权益占比低
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拿地力度收缩与公司降负债的步调相一致 ， 2016年到2018年 ， 远洋集团借款总额分别为438.1亿元、610.32亿元、885.75亿元 ， 两年间增长了102% 。
2019年贷款总额出现三年来的首次下滑 ， 由上年的885.75亿元降至839.07亿元 ， 降幅5.3% 。
在贷款总额略微下滑的基础上 ， 远洋集团对债务结构做了调整 ， 一年内到期的贷款由2018年末的154.25亿元下降到92.95亿元；1至2年到期的贷款则增长了135.55% ， 达到297.66亿元；2至5年的贷款295.8亿元 ， 下降36%；5年以上到期的贷款152.66亿元 ， 同比增长6.89% 。
事实上 ， 远洋集团并不缺钱 。 由于具有国企股东背景 ， 远洋集团拥有低成本融资优势 。 2019年在行业整体融资收紧的背景下 ， 远洋集团的融资成本上升0.12个百分点至5.5% 。 年内发行的几笔美元债利率均在5%以下 ， 处在行业较低水平 。
手握低成本资金的远洋集团每年存在大量向联营合营企业的委托贷款 ， 从2016年到2019年 ， 公司利息及其他收入分别为15.08亿元、11.16亿元、25.43亿元、27.71亿元 。
利息收入来源主要是向联营公司与合营公司的贷款 ， 截至2019年底 ， 远洋集团向合营公司的委托贷款结余98.03亿元 ， 向联营公司委托贷款结余14.32亿元 ， 向非控制性权益委托贷款结余8.38亿元 ， 向第三方委托贷款6.49亿元 。 四项合计127.22亿元 。
根据披露 ， 远洋集团向合营公司贷款利率在3.38%至16%之间 ， 向联营公司借款利率在8%至15%之间 ， 向非控制性权益借款利率在8%至10%之间 。
向合营、联营公司提供大量贷款获取利息收入或是远洋集团的一项策略 。
从公司披露的数据来看 ， 现有项目中存在大量应占权益低于50% ， 甚至低于30%的项目 。 比如在近年来大力拓展的西安地区 ， 总计4个项目中 ， 仅有1个应占权益为56% ， 其余3个均低于30%；在成渝区域 ， 16个项目中权益占比为100%的仅2个项目 ， 超过50%（含50%）的仅7个 。
依靠资金优势入股项目 ， 不参与具体建设与销售 ， 是远洋集团收购部分项目时的策略 。 比如西安的枫丹唐悦项目 ， 远洋集团以资金入股 ， 权益占比24.5% ， 项目从建设销售到物业都是合能地产操盘 。
从这个角度来看 ， 远洋集团千亿销售额难免要打折扣 。 短期内 ， 远洋恐怕很难“戒掉”这种合作开发模式 。
截至2019年底 ， 公司3700多万平方米土储中 ， 远洋集团应占权益2011.9万平方米 ， 占比仅为54% 。
较低的权益占比拉低了净利润 ， 影响到公司的盈利能力 。 2019年远洋集团实现营业收入509.26亿元 ， 同比增22.9%；净利润则为41.66亿元 ， 同比下滑10.7% 。 净利润下滑其中一个重要原因就是结算项目中权益占比下滑 。
内容来源：新浪财经公司研究院


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