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10年间楼市涨，股市跌，然后呢？

如果能对10年前的自己说一句话 ， 你会说什么？我想几乎所有人都会毫不犹豫的说出4个字：赶紧买房！
当然站在现在回顾过去 ， 一切都清晰明了；但站在过去看现在 ， 或许更多的是疑惑和彷徨 ， 比如国内的股市和楼市 。
10年间楼市涨，股市跌，然后呢？
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股市：十年磨一“点”；楼市：十年磨一剑
先来说股市 。 2009年10月16日上证A股收盘2976点 ， 2019年10月16日收盘2977点 ， 假如按今天收盘2938点位算的话 ， 更惨 ， 十年磨了“负38点” 。
再来看看楼市 。 2009年9月北京平均房价1.5万/㎡ ， 到2015年涨到4万/㎡以上 ， 如今已达6-7万/㎡ 。 10年涨了约500% 。 10年来 ， 中国房价最大的涨幅出现在2009年 ， 即4万亿大刺激后的第1年 ， 据统计当年新房均价达到4459元/平米 ， 涨幅24.7% 。
而国外呢？美国、英国、日本、德国、印度和泰国房地产和股市都有不同程度的上涨 。
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所以说现在回过头去看 ， 在国内买房的人赚了 ， 而选择炒股似乎是最大的失败 。
有人会说 ， 理论上股市不是经济的晴雨表吗？中国经济十年成果有目共睹 ， 楼市起来了 ， 为何股市却“以不变应万变”呢？
2009年A股共有1676只股票 ， 如今已经有3827只（截止2020年6月2日） 。 根据央行数据 ， 2009年金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元 ， 到2019年12月末 ， 本外币存款余额198.16万亿元 。 财富的增量远高于股票增量 ， 为何股票却涨不起来？
首先 ， 由于经济增长 ， 社会对住房、土地的需求大增 ， 土地出让和城镇化打破了楼市的供需平衡 ， 导致房价上涨；但是 ， 这种供不应求在股市似乎并没有体现出来 ， 毕竟股票并不是国人唯一的投资品 。 股票可以不买 ， 但房子必须得买 。
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其次 ， 如果简单地拿指数进行对比 ， 未免有些失真 。 事实上据统计 ， 2009-2019年间 ， 上证指数虽然涨幅很少 ， 但上证50的收益是70.87% ， 沪深300是54.83% ， 中证500是58.06% 。 而且像A股中的一些优质白马股 ， 涨幅还是比较可观的 。 也就是说 ， 涨了个股 ， 没涨指数 。
再者 ， 也是比较重要的一点：就是上证指数的编制 。 像中石化 ， 工商银行这种大盘权重股基本决定了指数的走向 ， 而且个股采用的是全市值加权计算 ， 而不是流通市值 ， 换句话说 ， 比如目前中石油总市值7900多亿 ， 但是其流通市值只有7027亿 。 假设中石油跌了50% ， 那么按照总市值计算的话 ， 指数跌幅会更多 。 所以 ， 即使咱们看好的消费科技股涨幅再大 ， 对指数影响也很小 。
最后一点就是A股的垃圾股泛滥 ， 只进不出 。 试想 ， 标普500永远只是最优秀的500家上市公司 ， 优胜劣汰 ， 而A股都是垃圾股 ， 谁能造牛市呢？
股市与楼市的恩恩怨怨
理论上 ， 股市可以反映经济基本面 ， 是晴雨表 ， 是温度计 。 但在中国 ， 楼市似乎更配这个角色 。
在中国 ， 房地产涉及许多行业 ， 牵扯诸多利益 ， 且周期性较强 。 回顾过去10年 ， 房价上涨最快的时候 ， 也是城镇化、就业等发展最好的时候 ， 如果挤破房地产泡沫 ， 负面影响势必会蔓延到其他行业 。
而挤破股市泡沫呢？要知道 ， 券商可是旱涝保收的 ， 只是多赚少赚而已 。 但股市和楼市又是国人最主要的两大投资渠道 ， 这就注定了中国的股市和楼市的关系若即若离的关系：
首先 ， 二者在一定程度上会呈现此消彼长的关系 ， 比如楼市调控可能会导致部分资金转战A股 ， 不过这种资金体量并不大 。
其次 ， 二者受各自政策影响很大 ， 比如今年以来股市基本都是震荡市 ， 而楼市在需求和调控双重影响下整体依然稳中带涨 。 再比如之前几年未调控时 ， 楼市疯涨 ， A股也迎来了一波大牛 。
不过 ， 股市和楼市有一个共同点：资金密集市 。 过去的10年也正是股市和楼市资金分化的10年 。
根据胡润报告 ， 2010年中国财富阶层的大规模移民正式开始 。 2010年有772人移民美国 ， 2011年猛增为2408人 ， 2012年为6124人 ， 两年的增长率分别为3.1倍和2.5倍 。 也正是这几年 ， 中国出口增速开始下滑 ， 大基建后形成了高额的债务开始堆积 ， 资金开始不断地向上涨的国内外房地产流动 。
真正给房地产“助攻”的 ， 是2014年高层支持去库存 ， 新一轮的楼市松绑周期到来 。 而2015年股市却遭了殃 ， 短短半年 ， A股市值蒸发25万亿 。 在经历了17,18和19年这“不怎么太平”的三年 ， 最终形成了楼市高位震荡 ， 股市低位震荡的窘境 。
股市楼市 ， 功劳几何？
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这10年间 ， 如果撇开涨幅的话 ， 在改革方面 ， 股市和楼市的几个具有代表性改革成果 ， 还是可圈可点的：
股市：
1、沪港通、深港通 。 14年和16年分别开通的沪深港通 ， 其意义不必多说 ， 这是A股走向全球 ， 引入外资的里程碑事件 。 虽然目前A股与海外股市的相关性并不高 ， 还没有完全互联互通 ， 但我相信随着国内投资者和机制逐步成熟 ， 剩下的只是时间问题 。
2、注册制 。 2016年3月1日 ， 注册制改革正式启动 。 到今年3月 ， 新证券法3月1日开始施行 ， 全面实施注册制 。 注册制最大的意义 ， 我认为在于放低了IPO门槛 ， 让未来有潜力但当前盈利稍弱的好公司做大做强 ， 再加上退市机制的改革 ， 真正为A股起到了优胜劣汰的作用 。
3、科创板 。 科创板聚集了信息技术、高端装备、生物医药、新材料、节能环保等大量新兴行业公司 ， 而这些行业恰恰是未来经济可持续发展的重要脊梁 ， 让这些公司享受资本市场红利 ， 意义不言而喻 。
楼市：
1、房地产税 。 2011年上海和重庆首先启动房产税试点；2013年十八届三中全会上 ， 房地产税立法被提上日程 ， 到上个月中央提到“稳妥推进房地产税立法 。 ”虽然目前仍未推行 ， 但随着土地制度和出让金改革的推进 ， 我认为也只是时间问题 。
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2、现房销售试点 。 房地产预售 ， 让所见即所得成为一句空话 ， 质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等问题层出不穷 。 根据天眼查数据 ， 2019年房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条 。
3月份 ， 海南首先开始试点现房销售制度 ， 为全国推行现房销售打响了第一枪 ， 在未来这将大大减少购房风险 ， 规范楼市健康发展 。
未来10年 ， 让钱袋子免受“伤害”
回到最初的话题：2030年的你 ， 会对现在的你说些什么呢？买房还是买股？
其实10年后的事谁也不知道 ， 可能A股重振雄风 ， 可能楼市进入下行周期 ， 或者相反 。 但无论怎样 ， 我们当下需要做的是管好钱袋子 ， 说白了就是老生常谈的资产配置 。
【10年间楼市涨，股市跌，然后呢？】不过我今天不再谈具体怎么配置 ， 而主要谈一谈未来资产配置的阶段和方向 。
当下经济刺激将分三步逐步加强：货币宽松、财政刺激和最近比较火的财政赤字货币化 。
在货币宽松阶段 ， 利率将持续走低 ， 与之对应的是利好债市 ， 同时我们也应该通过适当提高风险资产比例来增强收益 。
在财政刺激阶段 ， 实体经济将得到较大恢复 ， 带动股市整体上涨 ， 股市机会值得关注 。
在财政赤字货币化阶段 ， 央行通过印钞来购买财政部发行的国债 ， 财政部用这些钱去买买买 ， 通过扩大需求的方式刺激经济增长 。 但这么做的弊端在于存在通胀风险 ， 因为从历史来看 ， 实施财政赤字货币化的国家 ， 最终由于难以短期摆脱对财政刺激的依赖 ， 都以恶性通胀收场 。 所以为了防通胀 ， 黄金则为王 。
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都说2010年是全球投资环境的一个分水岭 。 这一年国内人口老龄化问题开始显现 ， 货币供应增速和固定资产投资放缓 ， 海外资本投资回报率见顶 。 但现在看来 ， 经济刺激和众多改革才刚刚起步 ， 2020年不也正是一个新的开始吗？


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