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一些最近对上海楼市的一些隐忧

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

刚过去的5月 ， 上海新房出现了爆发式的增长 ， 大家都记住了两个现象级的数字：9000和100W 。
成交量9000+套 ， 这已经是上海自2016年8月 ， 时隔44个月以来 ， 成交套数最多的一个月 。
而9000+的水平 ， 放在最疯狂的2016年 ， 也能排在第六位 。
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成交面积100万方 ， 那就更厉害了 ， 直接上了当晚的上视新闻 。
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都说新房代表楼市未来 ， 成交量代表市场信心 。 我们也在第一时间分享了当下楼市的这一火爆显现 。
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然而 ， 就在我们文章底部的评论区就有不少谨慎乐观的粉丝表达了自己的一丝担忧 。
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随着经济复苏 ， 四、五两月里上海多个区域的多个楼盘都出现了一房难求的景象 。
主要有2个原因 ， 第一 ， 前期积压需求的集中·释放 ， 第二 ， 供应放量的支撑 。
所以2020年余下的7个月 ， 上海楼市到底会去往何方？
现象
要弄清楚这个问题 ， 最先要搞清楚 ， 2020年二季度四、五两月的真实情况到底如何？
我们发现了当下的市场有着这样两个主要现象：
第一、新房市场火爆的背后 ， 尤其是当二季度四、五两月的供应全部消化之后 ， 意味着当下新房市场库存告急 。
根据克而瑞的数据显示 ， 截止至2020年5月 ， 上海新房（住宅+别墅）库存套数仅有57707套 ， 为近一年新低 。
一些最近对上海楼市的一些隐忧
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按照最近两个月单月成交7000套的速度来算 ， 目前这些库存仅仅只够支撑8.2个月 ， 即便按照过去1年来算（除去疫情影响的2、3月份） ， 每月6000套的去化速度 ， 也仅仅只够支撑9.6个月 。
上海这样的去化周期在全国绝对算是超级健康 ， 可以理解为新房市场供不应求 。
第二、五月成交火爆的背后 ， 难掩5月整体供应质量的下降 。
先来说供应量上的差别 ， 根据克而瑞的供应数据显示 ， 4月新房总计有30个新盘开盘 ， 而其中有28个是在下半月集中扎堆入市 。
而5月同样出现了相同的情况 ， 月末数据显示有21个新盘开盘 。
量少了 ， 质又如何呢？在开盘之前 ， 第一时间判断市场对于楼盘的喜好程度 ， 就得看认筹率 。
分享一组4、5两月的认筹数据：
4月月度的平均认筹率过百 ， 背后支撑它的是东方惠礼、中海汇德里、碧云尊邸、静安府西区、滨江凯旋门等超高认筹比的项目 。 （9个认筹率过百项目中 ， 有5个项目超过且接近200%）
并不是4月所有供应都是好盘 ， 认筹率低于30%也大有人在 。
认筹好的对比认筹差的 ， 我们发现了当下楼市的认筹特征 ， 换句话说也是如今上海市民购房的喜好特征 。
来看下四、五两月环线的平均认筹率：
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除了内中环成为翘楚之外 ， 其余基本都遵循了环线规则 。 上海买房 ， 还是地段更吃香 。
内环内被内中环反超 ， 数据直指新静安的新盘没有为内环内做出应有的贡献 。

特点
库存告急或是总体供应质量下降对买房者意味着什么呢？
说明市场又将回到了2020年3月极少供应量的情况 。 首先 ， 急于买房的购房者难免陷入退而求其次的局面 。 换句话说就是矮子里把高个 。
也可以解释为购房者的一种妥协 ， 原先有诸多需求 ， 现在总体上满意就OK 。
上周在我们活跃的粉丝群里 ， 搞了一场粉丝答疑活动 。 其中就有很多有代表性的问题 。


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