江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

中金网|长租公寓的“无尽游戏”( 二 )


文章图片
IPO是绝大多数企业发展过程中非常重要的节点 。 但对于长租公寓而言 ， IPO似乎成了一个入套的关口 。
此次倒闭传闻的主角青客公寓 ， 就被称为国内长租公寓第一股 。 而青客公寓的IPO也很好地演示了什么叫做“流血上市” 。 去年11月 ， 青客公寓登陆纳斯达克 ， 上市之初 ， 其曾计划筹资1亿美元 ， 不过最终募资金额降到了4590万美元 ， 直接打了对折 。 这样的差距不难看出 ， 其在上市之初就未能获得资本市场的信任 。
当时 ， 前任我爱我家副总裁 ， 景晖智库首席经济学家胡景晖就曾公开表示 ， 青客公寓上市抛开上市成本后 ， 到手的钱不足3亿人民币 ， 按照它过去的烧钱速度 ， 这些钱也只够烧半年的 。 现在看来 ， 胡景晖没有判断错误 ， 从去年11月IPO到今年5月份公司承认资金困难 ， 正好将近6个月时间 。
中金网|长租公寓的“无尽游戏”
文章图片
另外 ， 上市之后的青客公寓股价表现并不理想 。 通过观察其股价走势可以发现 ， 二级市场的股民对青客似乎并不感兴趣 ， 甚至还出现过一天之内股票零成交的情况 。 如今 ， 青客公寓的股票交易已经陷入停滞 ， 公司市值也仅剩5.74亿美元 。
从资产情况来看 ， 青客公寓始终处在资不抵债的状态 。 财报显示 ， 2019财年青客公寓总资产为17.997亿元 ， 总负债为26.106亿元 。 2017~2019年三年时间 ， 青客公寓的资产负债率分别高达137.17%、143.82%和145.02% 。 这种高资产负债率的危情 ， 不止出现在青客一家 。
目前 ， 另一家已经上市的长租公寓巨头蛋壳公寓面临同样的困境 。
中金网|长租公寓的“无尽游戏”
文章图片
上市不足半年 ， 蛋壳公寓的股价已经从最高点13.9美元跌至现在的8.6美元（截止6月4日） 。 市值也从上市之初的将近25亿美元下滑至现在的15.73亿美元 。 与此同时 ， 蛋壳的亏损仍在不断扩大 。 财报显示 ， 2019年全年 ， 蛋壳公寓净亏损34.37亿元人民币 ， 相比2018年的净亏损13.69亿元 ， 亏损幅度扩大了151.06% 。
缺钱是常态 ， 而想要经营下去 ， 自身的盈利短期无望 ， 融资就是最直接的办法 。 但数年时间下来 ， 长租公寓不仅将自己高杠杆、长周期的特性展现得淋漓尽致 ， 同时也令资本市场难以看到盈利的希望 。 当风口散去 ， 投资者的热情早已烟消云散 。
目前来看 ， 没有资金输血 ， 想要自我造血的难度很大 。 虽然长租公寓的租房价格普遍高于传统租房市场 ， 但仅靠当二房东赚房租差价的模式实现盈利 ， 相当一段时间内没有可能 。 而金融业务虽然撑得起一时的门面 ， 但在租房市场低迷的当下 ， 也很难有奇效 。
北京某长租公寓的一线管家告诉懂懂笔记：我们从去年下半年开始 ， 感觉市场就已经很差了 。 今年因为疫情只能说是雪上加霜了 。 这几个月很多小区封闭管理不让进 ， 就算有人想要租房也没法实地看房 ， 虽然可以通过线上看房、签约 ， 但真正不看房就能直接签约的人很少 。 因为单子少 ， 前不久我有两个同事都辞职回家了 。 "
市场供需决定了价格 ， 这位管家强调：市场活分不活分 ， 你从租金价格上就能看出来 。 今年上半年北京租房价格基本上都在下降 。 我负责和熟悉的这几个小区 ， 以往好的时候开间都能租4000元以上 ， 正规一居室最少也得5000左右 。 现在大概4500你就能租到一个不错的正规一居 。 6、7月份原本是租房旺季 ， 最近租房的人也确实也比前三个月多了不少 ， 但租金还是要比往年低一些 。 "
从贝壳研究院最新发布的数据可以看到 ， 5月份北京租赁市场成交量同比、环比均大幅上涨逾25% 。 但是价格方面 ， 5月分北京租赁房源挂牌价格为80.35元/平方米/月 ， 环比下滑0.8% ， 同比下降2% 。
另外 ， 根据诸葛找房数据研究中心发布的最新报告显示 ， 5月份全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月 ， 同比下降1.56% ， 同时环比降幅进一步扩大 。 全国大中城市租金均价连续2月下滑 ， 租赁市场的活跃度仍然较弱 。
商业模式还有哪些机会？
中金网|长租公寓的“无尽游戏”
文章图片
就像二手车电商不靠卖车而靠金融分期业务赚钱一样 ， 长租公寓的营收重点也一直是租房贷等金融业务 。
根据蛋壳公寓上市之前的招股书显示 ， 2017年蛋壳公寓共有91.3%的用户使用了“租金贷”模式 ， 2018年为75.8%、2019年前9个月为67.9% 。 虽然数字在逐渐下滑 ， 但依然占据着非常高的比例 。 青客公寓方面 ， 截止2019年6月 ， 公司也有65.2%的已出租房间租金来自于房租分期贷款 。
正是因为这么高的租金贷占比 ， 才有了那句你交的不是租金 ， 而是贷款 。 "
不过 ， 长租公寓本就脆弱的资金链也在加深租金贷的风险 。 过去一年多时间 ， 我们可以看到不少长租公寓“暴雷”之后 ， 用户被房东赶出房子的消息——但是租金贷依然要还 。 如今资金链陷入危机的青客公寓是否也遭遇了同样的难题？据住户杨小姐透露 ， 之前她加入过一个维权群 ， 里面有很多住户都是被退租后租金贷依然存在 ， 仍需要每个月不断缴纳贷款 。


推荐阅读


上一篇：A股老黄财经|加仓减仓就是这么简单，中国股市：BOLL布林线经典战法

下一篇：佳兆佳兆业·东戴河以“品质配套”诠释美好生活