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REITsREITs•专访｜戴德梁行估价及顾问服务部董事刘慧：公募RIETs将促使资产运营能力得到提高( 二 )


商场、写字楼等资产未来肯定会被纳入
资产是REITs发行的基础 ， 让刘慧印象深刻的是这次REITs试点文件对于优质资产的界定明确且非常严格 。
首先 ， 原始权益人享有完全所有权或特许经营权 ， 不存在经济或法律纠纷和他项权利设定 ， 简言之 ， 资产入池的前提是产权清晰 ， 这样会促使房企重新梳理有产权瑕疵的资产 。
其次 ， 原始权益人企业信用稳健、内部控制健全 ， 最近3年无重大违法违规行为 ， 这意味着监管层对企业的资质和信用有一定要求 ， 这会迫使企业重视和规范行为 ， 朝更专业和规范的方向发展 。
再次 ， 经营3年以上 ， 已产生持续、稳定的现金流 ， 投资回报良好 ， 并具有持续经营能力、较好增长潜力 。 此前 ， 私募产品对于底层资产的运营年限并无明确要求 ， 对于资产运营的稳定程度有一个大概的标准 ， 比如说写字楼和商业类资产基本入住率在85%以上 ， 酒店类的资产平均入住率在60%以上等 ， 便代表一个相对持续稳定的运营水平 。 但这次REITs通知明确要求运营三年以上 ， 会导致一些资产无法入围 ， 这样会迫使潜在发行人花更多精力在资产运营上 。
不仅如此 ， 通知还要求现金流来源具备较高分散度 ， 且主要由市场化运营产生 ， 不依赖第三方补贴等非经常性收入 ， 这一条会pass掉很多资产 ， 这是对资产产生的现金流有严格要求 。
在刘慧看来 ， 明确了优质资产后 ， 发行人势必会在资产运营上面做更多工作 。 “以前开发商就是很简单的拿地卖房 ， 资产能够受到基础设施建设所带来的土地增值红利 ， 但相比境外成熟的商业市场由于不需要新的基础设施补充 ， 土地很难短期增值 ， 主要靠运营团队通过对经营的不断调整和控制成本 ， 来提高资产产生的净现金流 ， 未来国内商业不动产市场也是需要向这个方向去努力 。 ”
【REITsREITs•专访｜戴德梁行估价及顾问服务部董事刘慧：公募RIETs将促使资产运营能力得到提高】试点过后 ， REITs是否会纳入更多的优质不动产 ， 比如商场、写字楼、长租公寓、酒店等？
在刘慧看来 ， 这是一个必然的结果 ， 不管美国还是其他境外成功发行REITs的国家 ， 基础设施只是众多资产类型中的一类资产 。 截止到19年底 ，美国基础设施REITs市值占比约为总市值的14%左右 ， 投资的资产类型包括铁路、高速公路、通信设施、电力配送网络、污水处理设施等具备经济价值的土地附着物 。 像写字楼、购物中心、酒店、公寓这些常规的不动产业态未来必然也会加入到公募产品里面来 ， 只不过 ， 时间不能确定 。
以长租公寓为例 ， REITs在公寓行业做试点的话 ， 对开发商的影响是直接解决资金或退出问题 ， 自限购政策出台以后 ， 原来可以散售的公寓类产品退出模式非常有限 ， 基本没有大宗交易退出的可能 ， 尤其是二三线城市 。 此前发行的类REITs或CMBS产品都属偏债性 ， 到期需要回购 ， 并不能真正解决退出的需求 。
她认为 ， 公募REITs会迫使资产持有方越来越规范化 ， 专业化、透明化 ， 以提高资产现金流为基础 ， 从资产管理和运营团队的专业度上做工作 。 一方面作为底层资产的管理人 ， 原始权益人需要持有20%的股权 ， 他有动力去提升现金流和资产价值 。 另一方面 ， 未来只有能给投资人提供更多收益的优质资产 ， 才能在资本市场占有一席之地 。 不像以前的增量开发模式 ， 卖完就结束了 ， 他们必须保证运营团队的专业度 。
“对于运营能力较强的机构来说 ， 公募REITs也是重大利好 ， 可能会有更多的资产愿意引进优秀的运营团队 ， 从而提升资产的经营现金流 。 ”

（责任编辑：刘宝丹 HO023）


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