江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

REITsREITs•专访｜戴德梁行估价及顾问服务部董事刘慧：公募RIETs将促使资产运营能力得到提高

听到REITs试点通知发布的时候 ， 刘慧很开心 ， 资产评估是REITs发行的核心工作之一 ， 作为戴德梁行估价及顾问服务部董事 ， 她心里最真实的想法是公募REITs试点正式起步后 ， 行业将会发生很大变化 ， 当然戴德梁行能够助力行业发展的机会也会更多 。
在资产证券化领域 ， 戴德梁行前期做了很多研究及铺垫工作 ， 并在2014年作为评估机构角色协助中信证券(600030,股吧)成功发行国内第一单类REITs项目——中信启航 ， 不过 ， 相较于新加坡、日本和香港等亚市场上成熟的REITs产品 ， 内地作为最重要的经济体REITs产品进展缓慢 ， 这让刘慧觉得有些可惜 。
“公募REITs试点的推出是一个很大的改革 ， 对不动产市场来说将是一场颠覆性的推进 ， 会让大家真正重视运营 ， 而不是快速的交易 ， 更看重长期的发展 ， 而不是短期的销售 ， 这才是比较健康的市场 。 ”
资产评估的三个核心要素
在北京服务戴德梁行估价及顾问服务部近8年 ， 刘慧参与并主导的项目超过30单类REITs及CMBS项目 ， 为他们提供专业的评估及咨询服务 。 据她介绍 ， 国内的私募产品主要评估方法是收益法 ， 因此物业的收益法估值主要受到以下三个核心参数的影响：
首先是项目的土地使用年限 ， 国内有明确的土地使用期限 ， 而且到期之后的延续方式没有明确 ， 因此 ， 在正常的估价准则下 ， 把收益期限截止到土地使用年限 。 “这是一个非常核心的参数 ， 一般资产使用年限越长 ， 未来可达到的收益就越多 。 ”
其次是资产的净现金流 ， 由于不同资产的运营方式和运营费用不同 ， 不同资产能够得到的净现金流的比例也不一样 。 最后一个因素是折现率 ， 该指标反应的是投资者在当下期待获得的综合回报率水平 。
刘慧表示 ， 土地使用年限 ， 净现金流 ， 折现率 ， 这三个因素是收益法（DCF）里影响估值的核心因素 ， 也是投资人和风控部门相对关注的部分 ， 不过 ， 在这三个指标中 ， 大家最重视的是净现金流 ， 因为该指标可以通过提高运营水平而得到提升 ， 从而提高收益法中的资产估值 。
对于不动产评估得出的估值结果 ， 资本化率可作为客观衡量估值水平的“锚” 。 在不动产投资市场中 ， 资本化率（Cap Rate）可以真实地体现物业运营收入与价值之间的关系而被广泛使用 ， 因此参考资本化率对REITs不动产价值判断具有重要意义 。
这次REITs试点主要在基础设施领域展开 ， 而且优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 。 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。
估价师通常对于基础资产可以按照有无产权区分为两大类 ， 一类是以水电气热、高速公路、污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目为代表的传统基础设施建设 ， 具有收益权属性 ， 前期投资大 ， 相对具有垄断性 ， 多为国企资产 。 此类资产收益权均容易被预测与量化 。 不过 ， 今年受疫情影响 ， 这些高速公路的收费不太理想 ， 预计疫情结束后会有所好转 。
对于具有产权类型的基础设施 ， 比如物流、产业园、数据中心等 。 虽然物流的公募REITs产品还没有发行 ， 但在国内私募产品中有所尝试 。 截至2020年4月30日国内私募类REITs、CMBS市场已发行的工业物流资产证券化项目有15单 ， 占市场存续产品总数的7.5% ， 发行主体包含国内一线物流品牌运营商 ， 如菜鸟网络、顺丰、宇培、宝湾物流等 。 这些物流仓储物业在核心运营指标、物业经营情况与硬件等方面 ， 毫不逊色于新加坡REITs所持有的国内物业 ， 某些物业甚至体现出明显的优势 。 产业园由于受当地招商政策、园区特点、土地性质及政府扶持政策不同 ， 具体的表现会有比较大的区别 ， 需要按情况分析 。


推荐阅读


上一篇：大众报业·大众日报客户端山东35条措施99项具体任务贯彻落实国务院《政府工作报告》

下一篇：广西桂林强降雨多地民众被困 广西桂林强降雨多地民众被困 消防武警紧急救援