江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”

6月伊始 ， 前五月房企们的“成绩单”也陆续公布 。 简单看了几家 。
金地：前5月累计实现签约面积311.1万平方米 ， 同比下降2.81%；累计实现签约金额678.0亿元 ， 同比上升4.84% 。
正荣：前5月累计合约销售金额约为408.84亿元 ， 累计合约销售建筑面积约为267.79万平方米 ， 同比分别减少10.9%、11.25% 。
雅居乐：前5月预售金额合计为人民币402.1亿元 ， 对应建筑面积为274.3万平方米 ， 同比分别减少11.82%及11.63% 。
越秀地产：前5月累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约258.37亿元 ， 同比下降约10% ， 累计合同销售面积约100.5万平方米 ， 同比下降约19% 。
上半年接近结束 ， 情况不是很妙 ， 原因你懂的 。
最近各行业正在恢复中 ， 摆地摊、融资、促销……
不大家是否有此感觉 ， 今年的各种促销似乎比往年来得更密集些 。
但 ， 报复性消费似乎没来 。
销售疲软 ， 融资来补 。 海外发债又热起来 。
以正荣地产为例 ， 20多天里 ， 该公司就发行了2次美元债 ， 利息都偏高 。 最近又面临高管人事变动、以及急刹车“后遗症”等问题 。 新病旧疾叠加 ， 杠杆地产着实担忧 。
01
连续发债成本偏高、销售萎靡
今天主要说说正荣地产 。
先从发债说起 。
6月5日 ， 正荣地产发布公告 ， 将发行一笔金额为2亿美元票据 ， 年化利息为8.30% ， 每100美元的发行价为99.94美元 ， 到期日为2023年9月15日 。
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片

更早之前的5月15日 ， 正荣地产宣布 ， 发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据 ， 试图通替换高利率的旧债 ， 来改善利润率下滑的不妙处境 。 两次发债时间仅隔了20天 。
利息不是特别高 ， 但也不属于很低的那一类 。
境内债就不多说了 ， 利息通常都比较低 。 如万科、中海 ， 成本都在2%左右 ， 可以说低到尘埃 。
境外债如最近也发行了5亿多美元优先票据的碧桂园 ， 票面利率为5.4%；5月份 ， 时代中国也发行了2亿美元的优先票据 ， 票面利率为6%；相比之下正荣地产的成本似乎不低 。
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片

不过还有更高的 ， 如力高集团就发行2023年到期的1.5亿美元优先票据订立购买协议 ， 成本达13%；鸿坤地产 ， 5月底的境外债票面利率14.75%；
更惊人的是明发集团 ， 6月1日发行的1亿多美元债年利率22% 。 这样来看 ， 正荣地产的海外融资成本还算是中等利率了 。
不过值得注意的是 ， 今年黑天鹅爆发后 ， 海外融资也应该是偏宽松的 ， 但正荣地产这两次发债的利率均高于2019年其平均融资成本 。 2019年该公司加权融资成本为7.5% 。
另一方面 ， 黑天鹅对国内的影响正逐渐消退 ， 但似乎前期的各种蓄客手段带来的销售成果并不明显 。
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片

如文初杠杆地产提到的 ， 前5月正荣地产的销售额和销售面积同比是下降的 ， 5月单月的表现还不错 。
5月份 ， 正荣地产累计合约销售金额约为124.89亿元 ， 合约销售建筑面积约为83.11万平方米 ， 合约平均售价约为每平方米15000元 ， 同比分别增长17.69%、26.49%及减少0.66% 。
等了几个月的客 ， 增速算是来了 ， 不过也要和同行比 ， 更重要的是接下来几个月 。
02
“动荡”2019年
说了这么多 ， 或许很多人还不太了解正荣地产 。
但说到闽系房企杆友们一定印象深刻 。
实际上 ， 正荣地产也是正宗的“闽系血统” 。
正荣地产是正荣集团下面的地产集团 ， 后者除了地产还有正荣产业和正荣资本两大业务板块 。
正荣地产官网显示 ， 其于1998年成立 ， 专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业 ， 于2018年在香港联交所挂牌上市 。
创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田 ， 2019福布斯全球亿万富豪榜排名877位、2019年胡润百富榜排名第81位 。 福建省优秀企业家、中国地产闽商领军人物等各种光环加身 。
过去十年是房地产企业规模化发展最快时期 ， 正荣地产也不例外 。 从2013年冲出福建走向全国 ， 正荣地产的发展速度就踩上了火箭 。
同花顺统计的数据显示 ， 2014年正荣集团的营业收入才30.4亿元 ， 到了2017年 ， 已经接近200亿元！不过从2018年上市起 ， 杠杆地产发现 ， 其营收增速开始放缓 。
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片

与营收增速疲软相对应的是正荣集团的人事动荡 。
据公开报道 ， 上市后的不到两年时间 ， 正荣地产已经有10多名高管离职 。 去年 ， 带领正荣从几十亿到进军千亿的行政总裁王本龙离职 ， 曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和 ， 被调走 。 正荣地产的“三人行”职业经理人天团 ， 只剩下了黄仙枝一人 。
今年 ， 正荣地产助理总裁、营销中心总经理段静离职；乐居财经获悉 ， 副总裁田永盛内部提出离职 。 文初杠杆地产提到 ， 非执行董事欧国强将在8号的股东周年大会去职……
人是一切的核心 。 高管变动如此 ， 也难怪正荣集团这两年的成绩平平了 。
03
千亿争议背后：净利润增速大降
2018年 ， 在港交所上市的第一年 ， 正荣地产就成功进军“千亿俱乐部” 。 杠杆地产看到正荣地产披露的数据 ， 其2018年、2019年全口径销售数据分别为1080亿、1307亿 。
【高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”】不过 ， 对于这个“千亿”头衔 ， 外界也是质疑颇多 。 主要在于“权益”二字 。
熟悉地产业的杆友应该都懂 ， 销售额分为全口径和权益销售额 ， 其中权益销售额才是房企属于自己的 。
“千亿”光环背后 ， 正荣集团权益占比多少呢？据第一财经采访人员独家获悉的数据显示 ， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右 。
若此数据为真 ， 那么正荣地产的权益销售率还不到50% ， 远低于行业常规水平 。 去年杠杆地产写过 ， 浙江有个实现了千亿销售 ， 然后大发钱、大度假的房企也是如此 ， 很好玩 。
话说回来 ， 表面的繁荣谁不喜欢 ， 合作开发有水加也可以理解 。 真正有趣的是净利润增速 。
上图同花顺的截图可以看到 ， 2019年 ， 正荣地产归母净利润同比增速为18.9% ， 相比2018年的50.53%斩到小腿肚 ， 更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速了 。
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片

经营性现金流也是常年为负值 ， 如果不是这两年主动急刹车、降杠杆 ， 杠杆地产难以想象后果会如何 。
说起降杠杆 ， 也并非易事 。
比如正荣地产少数股东权益大增 ， 就被业内质疑有借此美化负债率的嫌疑 。
一个字：难 ， 两个字：很难 ， 三个字：非常难 ， 四个字：南山加南!
2020年还剩不到7个月 ， 还有70%多的目标销售额未完成 。
正荣地产后续表现如何 ， 我们拭目以待 。 但愿整装过后 ， 下半年我们都将迎来大爆发！
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片

生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
无论如何 ，
深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
用一个有趣的江湖视角
一点一点讲给你听 。
高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
文章图片


    推荐阅读


    上一篇：单日677万元！正定海关助力光伏产品出口逆势增长

    下一篇：南京六合举办江苏省先进制造业发展峰会